商品房开发成本控制探究

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1首先谈谈商品房开发过程中如何作好建筑安装工程费的控制

(1)做好工程设计，提高设计质量，从源头控制建筑安装工程成本。

因为设计阶段对投资的影响程度很大，设计质量、设计水平的高低，不但影响到施工阶段的投资额，而且影响到项目建成投产以后的经济效益。我们要通过分析经济、比较技术、评价效果，正确处理经济上的合理、技术上的先进两者之间的对立统一关系，力求在经济合理基础上的技术先进，在技术先进条件下的经济合理，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去。这就应做好以下几点:①通过招投标制度确定设计方案。选择优秀的设计单位，从而保证设计的准确性、先进性、合理性，使工程洽商消灭在设计阶段。②对设计方案限定投资额。使设计人员在设计过程中心中有把秤，改变功能决定造价，设计完后再算细账的习惯做法。③使价值工程应用到设计过程。分析产品成本和产品功能之间的关系，争取用最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能。选择出经济合理、技术先进的设计方案。④召集相关专业技术人员，认真做好设计阶段图纸会审工作，减少图纸中存在的“错、漏、碰、缺”，使工程得以顺利进行，减少施工过程中产生的设计变更。⑤施工过程中，加强对工程设计变更的管理，减少不必要的变更。使施工单位没有机会通过设计变更增加工程造价。

(2)控制建筑安装工程造价、降低成本的另一个手段是，引进竞争机制，做好工程招投标工作。

通过招投标工作，一方面可以使施工单位互相竞争，以最接近成本价的价格、最短的工期、最优的质量完成施工任务;另一方面，又可以通过招投标方式，选出一家技术装备强、资信情况好、建设业绩佳的施工单位。只有具备足够的技术实力的施工单位，才能在自身的生产中实现高效、优质、低耗，才有更多的实力，给建设单位以最接近成本价的优惠。相反，那些资金不足的施工单位，可能在建设过程中，挪用工程款，使资金难于到位，制约工程进度，影响工程质量。做好工程招投标工作，应注意以下几点:①重视招标前期的准备工作，做好标底的编制工作。技术力量雄厚的单位，可以自行编制，并经过层层复核，严格把关，确保标底的准确性。技术力量不足的单位，可以委托有资质的造价咨询机构，最好是委托两家，背靠背编制。对于一些主要材料，应多方询价，货比三家，采用质优价廉的建筑材料。②重视招标书条款的制定，做到严谨、准确、全面。对合同文件及解释顺序，应有具体的阐述;对发包人派驻工程师的职责范围、监理单位委派的工程师受发包人委托的职责及需要取得发包人的批准才能行使的职责、对承包人代表的职责范围，应有具体约定;对建设过程中发包人应按约定的时间和要求完成的工作，如施工场地具备施工条件的要求及完成的时间、施工所需的水、电、电讯线路接至施工场地的时间、地点和供应要求，应有具体约定。③工程中标后，要及时签订工程施工合同。合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。以固定总价合同为例，合同价款中包含的风险范围、风险费用的计算方法、风险范围以内合同价款的调整方式，应有明确的规定，以免纠纷扯皮;对于因设计变更引起的工程量变化，要分清增减工程量在工程量清单之内还是清单之外，对其单价的确定做出具体规定;若材料发生变更，则应区分所变更的材料，是承包人投标文件中价格明细表中已有的材料还是承办人价格明细表中没有的材料，确定材料单价的计算方法;对于工程主要材料，如钢材、水泥等价差的调整及计算方法，也应有具体约定。对于工程预付款及工程进度款支付方式、支付时间、支付金额，预付款扣回时间，也应有具体约定。为了保证合同的严谨细致，对建设工程施工合同的订立，还应建立审阅会签制度。层层把关，各尽其责。

(3)通过招投标形式确定完施工企业后，还要通过做好建筑工程材料的加工订货，合理控制工程变更，严格审查承包商的索赔要求，充分发挥监理对工程造价的作用等。

为了防止施工企业在中标后利用设计变更提高造价，增加收入，要加强工程设计变更的管理。从设计变更范围、提请变更的主体、变更程序、变更引起的价格调整、变更引起的工期调整等，都应该有详细的约定。要明确各相关部门在签办工程设计变更时的责任。相关人员的分工必须明确，权利不宜过分集中，部门之间既要相互配合，又要相互制约。形成内部约束机制，防止虚假变更，避免资金流失。大部分工程变更都是和工程造价相联系的，变更的内容越多，增加总造价的可能性也相应增加。因此，要尽量减少变更的产生。

(4)在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。

监理工程师为了取得目标控制的预期成果，需从多方面采取措施，其中经济措施也是最基本的措施，如果没有一定的经济措施运用，建设监理工作缺乏权威，工程目标的实现也难以保证。所以对监理工程造价控制的切实授权即是监理工作有效开展的基础条件，又符合建设单位(业主)追求投资效益最大化的根本利益。

(5)在工程竣工验收后，工程造价管理的又一个重要环节是，合理地确定工程造价。

处理好业主与承包商的利益分配问题。解决这一问题的关键是，做好工程结算的审核工作。首先在施工过程中就应该做好工程竣工结算相关资料的收集整理工作，如在施工过程中做好设计变更及工程量签证资料的收集整理工作;二是核对施工单位是否按质按量完成合同约定的所有内容，设计变更及工程量签证是否落到实处;设计变更及签证手续是否齐全;核查施工合同是否明确，工期、质量、材料市场价、奖惩规定等有否具体订明。只有吃透情况，才能遵循求实公正的原则，既按国家、省有关工程价管理的政策、法规等办事，又从实际出发，把施工图纸、施工方法及变更设计有机地结合起来，完整地体现在工程结算书中。

2商品房开发过程中应作好拆迁安置费用的控制

控制建设工程成本，还应做好拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择拆迁队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地;增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。

3商品房开发过程中应作好贷款利息的控制

控制建设工程成本，还应做好贷款利息的控制。房地产企业融资渠道很多，其中之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使有的企业的资产负债率在80%以上。使用贷款也使开发企业付出很高的代价，那就是贷款利息。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式，把企业资金的利息损失降低到最小。

4以人为本激流勇进

总之，在工程造价管理过程中，应坚持“以人为本”的原则。人才的竟争，真正是企业生死存亡的竞争。从以上几个方面可以发现，降低工程成本事在人为。随着土地出让方式、拆迁方式的改变，土地的成本越来越高，加之开发商自身资金紧张，加强投资控制，降低工程成本是开发企业的当务之急，必须抓紧抓好，才能使我们在当今激烈竞争的市场经济大潮中激流勇进。

作者：张红斌 单位：厦门市湖里区财政审核中心