我国房地产开发的成本控制策略

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［提要］在我国房地产是一个十分热门的产业，人们对它的需求度及受欢迎程度是有目共睹的。而在其获得飞速发展的同时也面临激烈的市场竞争，成本控制作为房地产中的重要组成部分，成本的开发管理影响着房产企业的生存与发展。因此，作为企业管理者如何在成本管理上实现经济与社会两种效益的有机统一，以提高企业的市场竞争力。本文就现阶段我国房地产业在成本控制方面存在的问题进行研究，并提出解决策略。

关键词：房地产开发；成本控制；问题；策略

在国民经济获得快速发展及人们生活水平不断提高的大背景下，我国的房地产产业也获得了飞速的发展并逐渐发展为我国的一项支柱性产业。因此，要想使房地产行业能更好地带动并促进我国经济的发展，我们必须认识到一个大前提那就是：房产企业自身必须要有一个很好的发展。而衡量一个房地产企业发展程度的关键因素就是这个企业获取的利润，获得的利润越多，说明企业发展也越好。然而在现实生活中影响房产企业利润的因素有很多，在这诸多因素中能够受企业控制的便是成本因素。但是目前在我国不少房地产企业有关成本控制方面的制度还不够完善，并存在一系列的问题。只有有效地解决了这些问题，才能大大地促进房地产业的发展，最终才能带动整个国民经济获得更好的发展。

一、房地产开发成本控制的必要性

房地产开发既是一种经济行为，同时也是一种社会行为。作为经济行为，其开发过程的运行、发展及变化的一系列情况，对其他产业部门能否发展运行有着直接的影响。而作为社会行为，它关系着广大老百姓“住”的问题，可以说已经渗透到我们每一个人的生活之中。因此，房地产开发是从经济和社会两个层面影响着整个国民经济的发展及社会的稳定。开发商从事房地产开发都是以追求利润为目的，因此在这一过程中房产开发商都是尽可能地制定较高的房价。但是房价一高又会在一定程度上抑制人们的购买行为，从而使房子的销售量减少。因此，作为房产开发商来说应该在房子价格及所得利润之间找到一种平衡，这样才能实现利润最大化。近年来，我国房地产市场出现了异常火暴的现象，但对于许多房地产企业而言，由于其对企业自身开发成本控制不力，使得企业的成本升高利润降低。因此，对一个房产企业来说对开发成本进行分析及控制已经成为当务之急。

二、我国房地产开发成本控制存在的问题

（一）开发前期的成本控制意识不高。在项目的成本控制过程中决策阶段是一个十分重要的环节，在成本控制中发挥着重要的作用。在现实生活中不少房产企业对施工阶段的成本管理十分重视，往往容易忽略掉对前期设计阶段进行有效的成本控制。同时，在不少房地产企业中普遍存在缺乏设计阶段成本控制的有关规章制度，最终导致当设计费用超额时房产企业无法采取相应的应对策略。这一问题也容易出现权责和利益不明确的现象，使得企业的管理人员失去了对于成本控制的积极性。再加上不少公司里的设计人员不具备预算概念和知识，更不了解市场上建材价格及预算价格，这些都会使得他们无法对项目做出有效的具有参考价值的预算。（二）项目建设阶段成本控制机制不完善。由于房地产项目具有建设周期长、不可逆等一系列的特点，使得在项目建设过程中会常常出现诸如返工、停工等增加项目成本的事件发生。同时，由于我国大部分房产企业缺乏一套完整的关于项目变更的申请、测量及审核制度，使得在项目的变更上容易出现权责不清、执行不力、变更随意性大等一系列的问题。最终导致在现实工作中虽然不少的房产企业都非常重视项目建设成本，但他们都是重视监控项目质量以及材料使用方面，而在很大程度忽略了关于项目变更方面的成本控制。这些都是引发房地产项目施工阶段的成本难以控制、支出经常超出预算的最关键因素。（三）缺乏规范的成本控制体系。目前，在我国不少房产企业内部还缺少一套较为规范的成本控制体系，使得在实际工作中的成本控制缺乏科学性和全面性，同时还缺乏一个行之有效的责任考核机制。尽管不少房产企业认识到了成本控制这一环节的关键性，不少企业也在企业内部设立了专门负责成本控制的部门，但是由于缺乏规范化的成本控制体系，使得不少企业的成本控制水平仍处于粗放型管理的阶段。

三、解决策略

（一）科学的策划设计。房产企业要对本企业的成本控制实行科学的策划设计，这一工作主要包含以下四个方面的内容：首先，要实行限额设计。目前，在不少房产企业都普遍存在着项目开发周期紧迫，设计过程中能够投入的时间相对较少，使得最终的设计成果缺乏精准性，继而给工程预算编制等环节增加了一些不稳定的因素。同时，在设计过程中如果出现频繁的设计变更，也会使得项目的造价成本不断地增加。因此，在项目的开发过程中，一定要要求设计方提供与设计相符的设计概算，以尽可能做到限额设计的精准，并且要综合考虑多方面的因素，诸如：结构、材料设备、建筑装饰等。还要保持与设计人员的充分沟通，只有这样才能把限额设计工作做到最优水平；其次，房产企业可以实行设计招标制度。如土地规划、项目方案设计以及最终的工程设计，最好都采取招投标的方式进行，通过这个渠道选择达到单位要求、性价比最高的设计；再次，在对图纸进行审核这一环节也要做到严谨。在设计出图的时候，要严格审核充分沟通，多比较多修改，使最终的设计成果更加经济合理，减少设计变更的发生；最后，要选择合理的策划营销手段。也就是说在项目的推广阶段，企业要能够在广告、活动策划、销售推广等环节进行合理的费用分配。要善于挖掘项目所具备的区位、交通及配套等优势，并放大这些优势效应，建立规范的预算制度，合理地分配日常销售支出。（二）严格规范招投标制度。要对招投标进行严格的规范，必须做好以下三个方面的工作：首先，要科学准确地编制项目招标文件。客观分析各指标，将工程标底控制在一个合理的下限水平。并对招标过程中涉及到的一切关于费用方面的条款进行反复推敲，从而使得招标文件更为合理；其次，在项目进行招投标时要坚持公平公正的原则。通过有序的市场竞争选择出具备相当资质、业绩、技术实力等方面最优的施工单位；最后，认真履行合同。项目的承包合同中要明确甲乙双方的权责义务。为防止双方权益受到侵害，我们要在费用结算等一系列的问题上做出一个明确的约束，避免项目决算过程中容易出现的纠纷。（三）加强施工管理。在项目的施工环节，作为企业一定要重视对整个施工过程进行严格的管理。首先，要对人工、材料和设备的市场价格进行详细的了解。尤其是材料和设备，它们在施工过程中占据着十分重要的地位。因此，作为房产企业一定要密切关注材料和设备在市场上的价格变化，客观地评价二者的性价比，这是控制施工成本的关键。另外，在对现场进行管理时，要时刻严格控制设计变更。避免由于反复修改设计所造成的成本浪费；其次，要不断加强对工程签证的管理。作为企业的专业技术人员必须要做到据图核实、现场签证，只有这样才能有效地防止偷工减料以及浪费材料的情况发生，才能最终实现减少相关费用的目标；最后，企业要认真地做好项目的审核工作，随着工程项目的开展，一定要对工程的进程和账目进行定期审核，并及时反馈，只有这样才能对项目进行有效地调整，帮助企业减少不必要的开支。（四）强化竣工验收。竣工验收是工程施工的最后阶段，要严格按照国家政策以及合同的规定，去进行工程结算复审和工程尾款会签，以保证整个工程按期竣工。与此同时，还要重视项目的扫尾工作，最大限度降低财务成本，确保结算质量和投资收益。

四、结语

综上所述，对房地产项目实施成本管理控制，是一个涉及到多个环节的复杂过程。作为房地产企业要想做好项目管理与成本控制这两个方面的工作，最关键的一点就是必须要树立起成本意识，并在项目的开发过程中对每个环节都要做好相应的管理控制工作，并且要构建出一个科学合理的成本运行体系，房产企业只有做到了这一点才能够在激烈的市场竞争中取得成功，才能获取到一个较大的利润空间。

主要参考文献：

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［2］钟道荣.房地产开发成本控制研究［J］.建材与装饰，2017.15.

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［5］张毅.浅谈房地产开发成本控制基本措施及其意义［J］.中国科技博览，2014.31.

作者:马梦源 单位:运城学院