房地产工程经济解析

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摘要：随着人们生活质量的不断提高以及城镇化的不断发展，房地产行业近年来的发展速度较快，给我国国民经济的增长做出了巨大的贡献。房地产企业需要加强对开发成本的控制，降低土地开发成本和材料成本，同时需要从支出的缩减和经济风险的预防着手，切实提高房地产的工程经济效益，保证房地产行业的健康发展。

关键词：房地产；工程；经济

房地产行业发展逐步进入深度调整期，越来越多的房地产公司和项目进入微利时代，对房地产开发建设过程中的工程经济的控制和管理要求明显提高，要求管理人员能够加强对房地产工程经济问题的分析，并采取有效的方法进行管理和控制。文章就房地产工程经济的问题和管理措施进行探讨。

1房地产工程经济中的问题

1.1应该缴纳的税费较高

虽然房地产行业的发展前景较好，企业能够获得的经济收益也较高，但是企业需要缴纳的税费也多，导致房地产企业税赋沉重，这是房地产工程经济发展中的重要问题[1]。房地产企业需要交纳的税收种类较为多样，虽然我国已经实施了营改增税收政策，但因下游许多产业的不规范，造成增值税的抵扣项不足，实际税负并没有明显减少，房地产行业需要承担的税赋依然较为沉重。这是当前我国房地产工程经济发展中面临的重要问题。

1.2建安成本增加

在房地产行业的所有成本中，除了税费成本之外，土地成本和建安成本是企业经营成本的主要组成部分。其中，土地开发成本大约可以占总成本的30%～50%，而建安成本也可以占到30%[2]。先不说土地成本，建安成本随着房地产近年来的发展也在不断增加，严重制约了企业经济的增长。房地产建安成本主要包括设备安装以及建筑施工两大部分。随着市场经济的不断发展，基础设施的购置要求提高了，设备的价格也更远远过于以前的水平，而工人的工资水平也在逐年上升。因此总体来说，房地产的建安成本也是在不断上升的。

1.3缺乏有效的经济风险管理

从目前我国房地产的经济管理情况来看，我国房地产企业在进行经济管理时出现的重要问题主要表现在对经济风险管理的重视程度不足，没有制定完善的经济风险管理制度，对经济管理风险保障的重视程度严重不足，因此严重限制了房地产工程经济的发展。虽然见年来我国房地产工程项目建设一直在进行改良和完善，但是事实上房地产工程项目建设还存在较多的问题，这些问题的出现对于房地产项目工程的发展以及房地产企业的发展有着较大的影响。这就要求房地产企业能够才能够从经济管理风险保障出发，建立健全的经济管理风险保障机制，提高风险保障效果，促进房地产的健康和盈利发展。但是就目前的实际情况来看，我国房地产经济风险管理的有效性还存在较多的不足，风险保障不够完善，采用的方式也较为落后，需要进行改善。

1.4土地拍卖的出让金屡创新高

房地产企业土地的取得主要是土地拍卖，但是由于我国对农用耕地的严格保护，能够用于房地产开发的土地数量是有限的，土地具有稀缺性和唯一性。土地出让金作为很多地方政府财政收入的主要来源，同时区域优势明显的地块竞拍的日益激烈等多方面原因，不断推高房地产开发的土地成本。一般情况下，土地成本在整个房地产开发中的成本比重为30%，但是由于部分城市和地区的房地产行业大热。特别是一二线城市，土地出让金的竞拍成交价节节攀升，最高的土地出让费用可以占据总经营成本的一半以上，给房地产行业发展带来不利影响，给企业带来较大的经济负担。

2房地产工程经济的控制对策

2.1加强房地产开发成本的控制

房地产工程经济控制首先要求对开发成本进行控制：首先，要求对土地成本进行严格的控制。土地成本在房地产整个成本中所占的比重较大，大约为总成本的30%～50%，如果能够对这部分土地成本进行有效控制，那么房地产开发整体成本就能较好控制。当然，项目开发建设是否成功还要看土地的价格以及地块区位定位，如果项目的成功率较低，项目开发就会成为空谈。而要确保项目开发的成功，那么就必须要合理控制土地成本。近年来商品房价格的上涨过快造成了许多经济和社会问题，也引起了党中央国务院的重视，因此制定了许多楼市新策进行调控。这种情况下土地成本还是上升较快，因此要实现土地成本的控制就必须要求能够对土地价格进行精准的预测，还要考虑交通、地理环境以及城市规划等诸多情况进行综合控制，尽量降低这部分成本；其次，进行材料成本的控制。在采购的过程中，企业可以采用批量采购的形式，或者加强与材料生产单位的长期合作，以获得价格优惠，降低材料成本。

2.2加强成本支出控制

要提高房地产工程经济效益还可以从成本支出着手，节约企业的成本支出同样可以获得经济效益的增长。事实上，房地产工程项目开发过程中经常会出现支出超出预期的情况，主要是由于各个施工环节的支出都与预算不相符，最后导致成本支出大大高于预算，自然会降低企业的经济效益[3]。因此企业需要严格控制各个环节的成本支出，做好成本控制工作。例如，在施工的前期，项目负责人就需要做好项目规划内容，将项目的返工率控制在最低水平。此外，企业还可制定严格的施工监督机制，对各个环节的施工质量和施工成本支出进行全面控制和管理，如发现有工作人员违反了有关规定，企业需进行严厉的处置。

2.3减少企业经济风险

首先，企业可以采取组合投资的方法来降低企业风险。组合投资指根据投资的多样性来进行合理安排的投资方法，其对于减少投资风险、提高房地产经济效益有着重要的意义。企业可以根据实际情况具体问题具体分析，优化投资的形式，提高投资效益；其次，企业可以采取措施减少财务风险。如，利用财务杠杆的基本材料，采用多种筹资渠道负债经营，这样可以降低企业的财务风险，提高资金的利用率，从而保证房地产的工程经济效益。

3结束语

综上所述，近年来房地产行业规模不断扩大，一方面推动了房地产行业的更好发展；另一方面也使得房地产的成本相应增加。因此如何在当前形势下保证房地产的工程经济效益成为了重要的问题。房地产企业需要加强对开发成本的控制，降低土地开发成本和材料成本，同时还需从支出的缩减和经济风险的预防着手，切实提高房地产的工程经济效益。保证房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]刘昌胜,张伟.建筑工程经济预算与成本控制分析[J].工程技术研究,2017,(3):149+151.

[2]张巍山.房地产住宅项目建筑安装工程经济技术分析[J].建筑与预算,2013,(7):3-4.

[3]杨婷.工程项目过程控制角度的房地产开发经济效益提升[J].财经界(学术版),2014,(10):100.

作者:潘红春 单位:江苏骅东投资有限公司