城市改造论文：科技城改造规划研讨

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本文作者：王福定、黄轶平、王杰、李广钊 单位：浙江大学城乡规划设计研究院

梧白科技城现状问题分析

(1)历史形成的空间肌理的刚性约束大。梧白科技城除建有工业厂房外，还配建了服务于生产的企业管理、职工住宿和商务办公等功能建筑。近几年来，梧白科技城的部分地块据发展需要，已经不同程度地实施了“推二进三”策略，在其工业区块内外建设了为工业生产服务的家具城、灯具市场和酒店等。它们作为城市的功能设施，难以在短时期内进行置换，而且新建建筑质量较好，不宜大拆大建。此外，梧白科技城的主次道路网络难以改变，且路幅拓宽也难以实现。这些城市空间肌理条件都作为刚性条件，约束着工业区的升级改造规划。

(2)内外生态环境遭到破坏。梧白科技城周边山水环境宜人，其东部三湿地是温州的天然城市绿肺。大罗山、吹台山坐拥科技城西南面，成为梧白科技城的绿色屏障，与三湿地的水体景观交相辉映，山水景致得天独厚。但是，梧白科技城内部水岸空间与环境已经不同程度地被“蚕食”。工业厂房侵占河岸水体，山体或水体被不同程度地开挖、填埋和平整，原有的山体水系生态系统被破坏，特色地貌已经不复存在。

(3)水体与其他空间矛盾突出。科技城内尚存的水域面积为405hm2，占规划总面积的10.8％。被保留的水体空间没有与原有公共空间结合布局，水体水网纵横交错，显得无序。工业厂房等建筑也与现状水体空间缺乏呼应、相互对立，在使用功能上也存在较大的矛盾。

梧白科技城功能升级改造定位

梧白科技城功能升级改造首先要进行合理定位，既不能简单地搬用不同规模、等级城市关于工业区改造升级规划的一般思路，也不能按照同一城市新区关于新兴产业功能区发展定位的做法，而是要遵循梧白科技城现有空间资源、肌理条件及其与周边城市功能区的关系。与此同时，还要针对梧白科技城所在区域的社会结构状况，进行职能类型的多样化与层次化研究，形成适合于不同群体就业和生活的功能区。梧白科技城加强其与周边功能区(温州高教园区、温州生态园、瓯海中心区和鹿城、龙湾)的分工、协作，有机整合功能区内部及周边的科教资源、生态资源和特色产业资源，着力提升和发展创新创意产业；在充分就业、就业转移和居住社区完善方面，则按照产业升级、人口集聚和配套产业功能复合的思路，发展现代商务商贸服务功能和多层次的生态居住功能等，形成多种职能类型的区域。

1创新创意创业高地。规划以“创意、创新、创业”为主题，充分发挥梧白科技城内部及周边的科教资源优势和特色产业集聚基础优势，加快建设国家大学科技园，瞄准工业设计、生命科技、建筑与装修设计等重点，强力推进科技服务业和高新技术产业发展，将梧白科技城打造成为“高端要素不断集聚、创业环境不断优化、支撑服务不断完善、科技成果不断转化”的创新创意创业高地，以科技创新驱动产业转型升级和现代产业集群培育，促进转型发展。

2现代商务商贸集聚区。规划以服务创新创意产品的市场推广和高端人才休闲购物为核心，发挥梧白科技城内外交通优势和紧邻城市中心的区位优势。梧白科技城应以南湖城市综合体、温州家具展览中心等重大项目建设为契机，加快建设一批现代购物广场、星级酒店、休闲娱乐中心；整合提升功能区内现有商品交易市场，引导现有市场改造提升和新兴商品市场建设，融入展览展示、电子商务等现代商品交易业态，建成集商务、商业、会展、休闲娱乐等功能于一体的现代商务商贸集聚区。

3品质居住生态家园。规划发挥梧白科技城以塘河水系为伴、三湿地为邻的生态优势，强力推动违章建筑拆除、塘河生态功能修复、环境综合整治、建筑和沿街立面改造；积极拓宽城市绿色空间，完善市政设施体系；加快农房集聚改造和现代居住区建设，改善城市环境，提高城市品位，展示宜居和谐魅力，增强环境竞争力和先进要素集聚力，为功能区营造良好的创新环境，为创新人才、高端管理人才创造高品质的居住生态家园，使其安居乐业。

梧白科技城空间升级改造

1产业、居住、生态功能区的有机、有序组织。梧白科技城升级改造规划在功能布局上遵循“公共建筑形象效益优先、居住环境就业平衡、工业分片集中保量、生态绿地渗透全城”的基本思路，形成三类功能区：产业功能区、居住功能区和生态功能区。各个功能区按照城市道路及水系再细分成11个功能组团或分区(图1，图2)。

多层次、多元的产业类型的集聚，在促进城市功能升级和城市经济转型的前提下，能保证居民的就业转移，是梧白科技城升级改造规划的一大特点。规划利用城市主要道路，按照不同的产业类型划分4个产业功能组团，分别为瓯海大道北侧的商贸产业组团、瓯海大道南侧的研发创意产业组团、综合产业组团和新型工业组团。

(1)商贸产业组团。商贸产业组团总面积为119.62万平方米，原104国道、瓯海大道分别从组团的西侧、南侧穿过，交通便利。规划保留现有温州装饰材料城，将商贸展示作为主要功能，并发展与之有关的家装设计、新型装饰材料研发与调试等产业；同时配置部分居住、商业、商务办公与服务外包等功能。

(2)研发创意产业组团。研发创意产业组团位于瓯海大道南侧、原104国道东侧，总面积为124.25万平方米。规划利用原有专业市场进行空间转型，形成贸易展示空间，包括家具展示、数码产品展示、创意产品展示等；重点发展与“家”相关的建筑设计、家装设计、家具设计等设计产业，同时引入广告创意、动漫创意、教育培训、影视创作等创意类产业；配置企业总部、宾馆酒店、电子商务、商务咨询、金融、商业配套和居住配套服务业。

(3)综合产业组团。综合产业组团位于原104国道两侧，用地面积为121.89万平方米，包括温州市大学科技园启动区块。规划对原有专业市场进行空间转型的同时，适当加以拓展，形成贸易展示空间，包括灯具展示区、园艺展示区、工业产品展示区、休闲步行街区、商务会展中心等。温州市大学科技园启动区则以工业设计和新产品、新材料的研发设计为主，同时配置商务办公与服务外包、金融、商业配套、学校和居住服务空间，形成综合性的组团。

(4)新型工业组团。新型工业组团位于城市南部、吹台山脚下，总面积为154.43万平方米。规划以工业设计、产品研发、工业孵化和总部科技为核心，重点发展新材料、新产品的生产，以及生物科技等新型产业，同时注重传统工业的提升。

按照目前居住社区特点和未来新兴产业人口对居住空间的要求，规划形成多类型，适合不同文化背景、收入水平和生活习俗的人群居住的社区空间。

(1)梧田居住区。梧田居住区为原梧田街道。规划保留现状部分住宅，并加以适当整治，拆除河流两岸建筑质量较差的住宅，留出滨水绿地，完善配套设施；同时，结合水系适当规划部分中、高档商品居住用地。

(2)南白象居住区。南白象居住区为原南白象街道。规划近期以整治与控制为主，完善配套设施，改善居住环境；拆除河流两岸建筑质量较差的住宅，留出滨水绿地，提升居住区的生态环境；远期则以新建中档和普通商品住宅为主。

(3)南北村居住区。南北村居住区被金丽温高速公路分割成南片和北片，以居住功能为主，兼有部分产业功能。其居住功能主要针对旧村改造，可作为城市内部村庄农房改造点和拆迁安置点；其产业功能除作为部分工业的搬迁安置点外，在南片西南部靠近吹台山风景区处新建温州报业文化创意城园区，形成文化传媒及其相关创意、设计产业，以及衍生的时尚休闲、文化养生等产业。

(4)站南居住区。规划除了保留并整治现有住宅、完善配套设施外，还配合站场布置部分商住用地，以满足商业发展和居住建设要求。

(5)南湖北居住区和南湖居住区。南湖北居住区和南湖居住区则是以新建住宅为主，满足未来城市人口快速增长的需要。

为改造与完善梧白科技城已经被破坏的生态水系与山体环境，使之成为沟通内外生态系统的廊道与枢纽，形成互渗互溶的生态功能区体系，规划着重对东西向的水系和山体、绿地廊道进行梳理和挖潜，力求将三湿地和吹台山风景区连通起来。

(1)吹台山风景区。吹台山风景区是梧白科技城的生态绿色屏障，被规划为城市的生态功能分区。规划沿山体及其河道支流两侧，布置低密度的创意产业用地或高品质住宅，使山体、水系、生态绿地锲入梧白科技城。规划还提出进行人工植树造林，提高绿化覆盖率，形成较好的植被。

(2)三洋湿地。湿地内河流纵横交织，形成了160余个大小不等、形状各异的“小岛屿”，水域和陆地的面积比例达1.1∶1，对改善科技城生态环境有着重要意义。规划加强科技城与湿地交接的水系两侧用地空间的绿化，保证沿主要河道单侧绿线宽度在50m以上；同时控制沿河岸线地块建设开发强度，使之成为科技城与水系生态空间交换能量的过渡地带。

2用地空间的定量控制与引导。规划在功能分区和合理空间组织的基础上，对各种功能区相应的功能设施规模进行分类，再按照不同的用地性质进行量化控制与引导，使科技城总体上保持合理的用地结构与比例(图3)。

(1)公共管理与公共服务设施用地规划公共管理与公共服务设施用地面积为199.04万平方米，占城市建设用地总面积的9.64％，人均建设用地面积为5.69m2。规划按照“均衡多点”的原则，设置各类公共管理与公共服务设施，包括文化、教育及医疗卫生用地。

(2)商业服务业设施用地规划商业服务业设施用地面积为264.36万平方米，占城市建设用地总面积的12.81％，人均建设用地面积为7.55m2。区域内的商业用地主要为由各类专业市场转型而成的商品展示、展览设施用地，以及站前区域的商业设施。另外，在瓯海大道的东方路和温瑞塘路附近设置部分餐饮设施和宾馆、酒店设施等。规划的动漫制作、广告创意、设计咨询、科学研发、商务办公等商务设施用地是梧白科技城未来商务设施的主体。规划结合三湿地入口附近的轨道交通站点设置部分商务办公兼商业用地，为未来不断增加的商务设施需求提供必要补充。

(3)居住用地规划居住用地面积为618.81万平方米，占城市建设用地总面积的29.98％，人均建设用地面积为17.68m2。随着梧白科技城的发展，现状以安置小区、农村居民点为主的居住结构将无法满足以高科技产业和创意产业从业人员为主的居住人群对居住空间的要求。规划围绕水系空间适当增加高品质居住空间比例；结合各产业组团的建设，进行高品质住宅小区的开发与建设。为了配合居住空间品质的提升，必须加速完善小区配套设施，提高各类设施建设标准，包括居住小区级及以下级别的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残等设施等。

(4)工业用地规划工业用地面积为83.89万平方米，占城市建设用地总面积的4.06％，人均建设用地面积为2.40m2。工业用地主要分布在三处：保留与提升蛟凤北路以东、瓯海大道以北区域的现状工业用地，提高其科技含量，形成一类工业区；落实南北村区域的工业安置区，形成二类工业区；开发金竹及其北侧区块，形成创新产业、传统工业提升区块，形成一类工业区。

(5)道路与交通设施用地规划道路与交通设施用地面积为413.67万平方米，占城市建设用地总面积的20.04％，人均建设用地面积为11.82m2。规划在原有的路网结构基础上，进一步拓展优化，形成“五横五纵”的内部交通网络；结合公共服务设施及商业用地的停车需求，均衡布置15个社会公共停车场，规划总面积为5.45万平方米；结合部分带状绿地，在保证绿地功能的情况下，开辟绿荫停车场(规模<15个泊位)，另外还结合城市广场与街头绿地设置地下、半地下公共停车场；结合轨道交通站点设置设置8个公交首末站，规划总用地面积为5.39万平方米；保留现有火车站场，结合高速公路出口，在南过境公路以南、高速公路出口处设置1个南白象客运枢纽，用地面积为19.21万平方米，承担客运中心和公交枢纽功能；结合河道整治与沿河绿化带的建设，设置沿河步行通道，在有条件的区域可适当设置自行车通道，并形成一定的网络系统，向各类城市广场、公共绿地渗透，打造舒适的慢行交通网络。

(6)物流仓储用地规划不设置统一的仓储用地，而是根据不同项目的需求，以地下空间开发等方式予以满足。

(7)公用设施用地规划公用设施用地面积为29.02万平方米，占城市建设用地总面积的1.41％，人均建设用地面积为0.83m2。规划在甬台温高速公路以北、高速公路出口以南设置1个城市南片污水处理厂，用地面积为12.30万平方米。

(8)绿地与广场用地规划绿地与广场用地面积为451.17万平方米，占城市建设用地总面积的21.86％，人均建设用地面积为12.89m2。规划绿地主要沿河流呈带状分布。其中，公园绿地用地面积为280.25万平方米，防护绿地用地面积为155.61万平方米。规划设置20个广场，并充分考虑广场与周边建筑物景观的融合。广场总用地面积为15.31万平方米，占规划总用地面积的0.74％。

结语

科技城升级改造规划不仅要进行深入的宏观研究与实地经济发展论证，而且要进行现状的物质空间改造可行性研究，包括厂区改造、道路改造、城中村改造和生态环境改造等。其中，厂区改造规划应通过对厂房建筑质量和空间的评价，将保留完善与拆除改造相结合。道路改造规划应尊重原有路网格局，完善与置换部分支路和货物装卸空间功能，完善慢行交通系统，预留地下交通空间等。城中村改造规划应在保障农村土地产出的最大化和村民合法土地权属的收益的前提下，采取土地入股的方式，确保城中村整体改造。