高层建筑外墙渗漏原因分析

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摘要厦门市某高层建筑在竣工后的使用过程中，多位业主投诉外墙渗漏问题，建筑内部分房间室内严重渗水，墙角、墙皮潮湿发霉等，影响业主的生活及正常使用。经过现场检测发现，渗漏主要发生在填充墙墙面、窗框以及跃出层屋面位置，凿除表面粉刷层后找到了三个部位的渗漏原因，之后针对不同部位采取了不同的处置措施。经过彻底修缮，在后续的使用过程中，未再出现渗漏现象，发现修缮效果良好。对本工程外墙渗漏原因进行了分析并采取了相对应的处置措施。

关键词建筑外墙；渗漏；治理

1工程案例

厦门市东渡附近某工程项目，总建筑面积56915.39m2，其中地下建筑面积8346.30m2，地上建筑面积48569.09m2；外墙采用蒸压粉煤灰砖砌块，外墙涂料采用合成树脂乳液外墙涂料。地下两层和一个夹层，为车库和设备用房，兼做人防工事；地上分两部分。A栋为大型综合商住楼，建筑高度84.35m，29层，建筑面积20746.63m2，框支剪力墙结构。B（C）栋建筑面积27822.46m2，裙楼部分（即C栋）一层为店面，其余为公寓式住宅，建筑高度15.90m，4层，框架结构；主楼五层以上为商住楼，其余为办公和店面，建筑高度88.05m，29层，框支剪力墙结构。建筑在竣工后，前五年的使用过程中，多位业主投诉外墙渗漏的问题，建筑内部分房间室内严重渗水，墙角、墙皮潮湿发霉等，影响业主的生活及正常使用。又由于厦门市夏季多雨、多台风天气，造成渗漏问题愈发严重。最后经开发商、建设单位、业主等协商决定对建筑外墙进行修缮处理。

2外墙渗漏原因分析

2.1现场检测

从现场查勘的情况来看，外墙发生渗漏的部位各不相同，经过总结将其分为三种主要的类型：①填充墙墙面渗漏；②窗框附近渗漏；③跃层出屋面渗漏。从图中可以看出，外墙渗漏造成不同程度的内墙面粉刷层受潮、脱落、水印、霉化等现象。

2.2外墙渗漏原因

（1）填充墙渗漏原因。将内墙粉刷层凿除后可以发现，渗漏发生部位的砌体呈潮湿状态、渗漏明显。深入查勘发现，填充墙渗漏主要是由于其与建筑的梁连接不紧密，主要采取脱开方法连接，填充缝隙的砂浆外实内空，封缝不密实，施工质量较差，填充墙所用的砌体材料与梁所用的混凝土材料连接部位没有采取加强防渗措施，导致梁与填充墙之间的缝隙成为雨水的渗漏通道，进而导致内墙面粉刷层受潮而出现外墙渗漏病害。（2）窗框渗漏原因。现场查勘窗框渗漏的情况发现，虽然建筑外窗与室内外的装饰面层之间进行防水防渗处理，填塞了防水密封胶条，但是渗漏位置的密封胶条施工质量较差，出现严重的翘边；窗边塞缝初期施工时缝隙填塞不饱满，形成了塞缝密实度不足、不饱满、空洞的现象，经过一段时间之后外框胶条老化，雨水从不密实塞缝中渗漏至窗内侧，从而导致渗漏病害。（3）跃层出屋面渗漏原因。现场查勘时将跃层出屋面渗漏部位室内一侧的粉刷层进行凿除处理，发现渗漏点主要分布在混凝土止水带上部，跃层出屋面防水卷材端部收头采用砂浆压在混凝土止水带与墙体接缝处，卷材防水收头处理不合理、泛水高度不足。此外，现场查勘还发现屋面排水管周边有垃圾堆积，没有及时清除，造成排水管排水效果不佳，屋面容易形成积水。

3外墙渗漏处置措施

3.1填充墙渗漏处置

（1）为了避免梁柱和外填充墙的相交部位出现渗漏现象，可以利用聚合物水泥防水砂浆在两者的交接处进行密封填充，并在砂浆面上铺设一层钢丝网以确保交接处的稳定性，同时，在进行钢丝网铺设时，需注意两者间的搭接宽度应大等于200mm，保证砂浆面抹平后进行二次粉刷。（2）为了避免窗下墙体部位发生渗漏问题，在利用聚合物水泥防水砂浆对框体和外墙交接处进行密封填充前，需要先对窗户框体和外墙交接缝隙处进行清洁处理，并在框边设置一定间距的凹槽，其中，凹槽的尺寸应为6mm×6mm。（3）为了避免露台处外墙部位出现渗漏，需在露台处重新制作找平层，因原找平层排水坡度不满足要求，即大于1%；同样地，在露台和外墙的相交部位需要设置凹槽，并利用防水砂浆进行密封填充。需要注意的是，在凿凹槽时，应注意力度，避免破坏内部结构钢筋。

3.2窗框附近渗漏处置

窗框与外墙的交接处，是渗漏现象频发的薄弱部位。首先在进行外墙防水层施工时，应将防水层做至门窗框体处，并在窗框和防水层之间设置凹槽，避免外窗发生渗水后无法排除；其次利用聚合物水泥防水砂浆等密封材料对窗框和外墙之间的交接部位、凹槽处进行密封填充；最后需确保滴水线顺直，无缺棱掉角现象，并核对所有的窗台找平层排水坡度满足相关技术规范标准，一旦发现问题，需要立即整改，避免出现大批量渗漏问题而造成返工。

3.3跃层出屋面渗漏处置

（1）针对屋面防水卷材出现开裂、裂缝等现象，首先应对其防水基层进行清洁处理；其次在开裂处铺设防水卷材隔离层，对开裂部位进行修补，确保卷材隔离层的铺设宽度大等于100mm；最后将宽度大于300mm的防水卷材覆盖层铺设于原防水层上，在铺设时，应注意两者之间的黏结宽度至少为100mm，以避免开裂处再次出现渗漏现象。（2）若屋面防水卷材出现起鼓、气泡，首先应利用工具对起鼓部位进行切割处理，并对基层清洁到位，根据规范要求及相关图纸进行防水卷材的二次铺贴。（3）屋面防水卷材因环境条件等因素在后期使用过程中易出现龟裂现象，在对龟裂纹进行修补的过程中，应先将破坏老化的防水卷材清除干净，完成屋面基层处理后根据规范要求及相关图纸进行防水卷材的二次铺贴。（4）屋面卷材防水层在屋面水平变形缝处常发生开裂现象，一旦出现渗漏，需要将变形缝处的防水卷材和相关基层处理材料清除干净，然后在变形缝处利用防水密实材料进行填充，并完成防水卷材的二次铺贴。在铺设完成后需要在顶部加扣一道经防腐蚀处理的金属盖板，避免该部位处发生二次渗漏。

4修缮效果评价

在对该高层建筑的外墙、部分渗漏外窗以及跃层出屋面外墙进行彻底的修缮之后，在后续的使用过程中，尤其是大中雨等容易发生外墙渗漏的天气进行观察，发现修缮效果良好，未再出现渗漏现象，业主对外墙渗漏的投诉率几乎降为零。

5结语

随着建筑行业的大规模发展，建筑高度的不断提高，为外墙施工及质量安全带来了巨大的挑战，其中建筑外墙的渗漏问题作为高层建筑质量合格评估的一项重要因素及业主敏感度投诉热点之一，受到越来越多的关注。因此，在外墙防渗施工中应当严格把控施工质量，避免二次维修造成成本增加及不必要的经济损失。此外，如果在竣工后的使用过程中如果发现外墙渗漏，则应当仔细排查出现渗漏现象的部位，查明发生渗漏的原因，评估相应部位的破坏程度和渗漏问题的严重性，并有针对性地妥善制定修缮方案，严格控制修缮过程中的施工质量。

参考文献

[1]房屋渗漏修缮技术规程:JGJ/T53—2011[S].北京：中国建筑工业出版社,2011．

[2]朱鑫锋,谷新莲,鲍可庆.高层建筑外墙渗漏原因及对策分析[J].建材技术与应用,2013(01):54-55.

[3]林善清.高层建筑外墙施工中防渗漏施工技术及要点分析[J].福建建设科技,2017(03):66-68.

作者：卢秋茹 单位：福建联美建设集团有限公司