保利地产财务风险研究

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摘要：在当今楼市调控呈高压态势背景下，对房地产企业进行财务风险分析显得尤为重要。以保利地产为研究对象，选取其2014—2018年财务数据，从筹资风险、投资风险、营运风险、收益分配风险等方面对该公司财务风险进行分析，并在此基础上对保利地产出现财务风险的原因进行深入剖析。控制财务风险的合理建议是：优化负债结构；拓展筹资渠道；加强投资的可行性分析；销售方式多元化。

关键词：保利地产；财务风险；防控策略

一、引言

近年来，社会经济快速发展，与此同时房地产行业也得到长足发展。但随着我国经济结构调整的深化，政府也在不断加强对房地产行业的宏观调控。2017年中央了一系列“限购”“限售”“限价”等政策，2018年楼市调控继续维持高压态势，加之央行携同政府有关部门大力打击为客户提供违规信贷政策的举措，由此房地产行业融资增速变缓。根据国家统计局数据所知，2016年房企筹集到的资金为14.4万亿元，与上年相比增长了15.2％；2017年筹集到的资金为15.6万亿元，比上年增长了8.2％；2018年房企筹集到的资金为16.6万亿元，同比增长了6.4％，增速持续变缓，融资持续偏紧。销售与资金的双向影响，加大了房地产企业经营的可变性和风险。面对这种情况，房地产企业需要对财务风险提高警惕，加强控制。保利发展控制集团股份有限公司（以下简称保利地产）无论是从企业发展规模还是发展速度来看，都是我国房地产企业的代表企业。分析其在经营过程中所出现的财务风险，并针对这些风险提出相应的解决办法，以提高该企业财务风险的控制能力，也可以为其他面临相似问题的企业提供借鉴。

二、保利地产财务风险分析

（一）保利地产的基本概况。保利地产1992年成立，是国有房地产企业之一，总部位居广州。该公司是我国最初经营不动产投资与开发的公司之一，是大型中央企业中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司，也是中国保利集团有限公司房地产业务的重要运作平台。公司的不动产投资、开发、运营等业务已实现国际化，遍布全球一百多个都市。此外，保利地产还拥有全方向开拓不动产的经验，除住房、写字楼以外，在品牌酒店、商物中心、体育场区、产业园、主题公园等范围，也形成了具有代表性的标杆产品品牌。（二）保利地产财务风险识别。房地产企业的财务风险主要源于融资活动、投资活动、经营活动等方面，本研究通过选取相应的财务数据，从以上几方面对保利地产的财务风险进行分析。1.筹资风险分析。房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求量大，并且房地产项目的资金回收期较长，光靠股东投资无法满足企业生产经营需要，需要对外进行融资，从而产生负债筹资。因此导致该行业企业的资产负债率水平要高于其他行业，如果企业在规定期限内难以偿还借款本息，企业将会出现破产的状况。本研究主要通过分析保利地产的融资结构和负债结构来分析其筹资风险。（1）债权股权比例，如表1所示：企业的融资结构可以反映出企业中债务与股权的关系，这种关系会对企业的偿债、再融资等方面产生较大影响。从表1可以看出，近五年保利地产的产权比率总体呈上升趋势，这表明保利地产利用自有资金偿还债务的能力减弱，权益保障程度减小，一定程度上不利于保利地产再融资，加大了其筹资风险。同时保利地产的资产负债率总体较高，基本都在70％以上，在2018年更是达到了77.97％，超过了国家红线7个百分点。保利地产资本权益率总体较低，在23％左右，说明保利地产大部分资产都是靠负债来维持的，偿债能力较弱，不利于其进一步的负债筹资，若经济发展不景气，发生债务危机，则会给保利地产发展造成障碍。（2）负债结构比重，如表2所示：负债结构是指中短期负债及长期负债的比例，同时，负债结构是否合理对企业财务风险会产生重大影响。如表2所示，保利地产流动负债占负债总额的比率总体较高，尤其在2014—2015年增长较快。保利地产作为房地产企业，其资产流动性较弱，企业在进行负债结构安排时应该以长期负债为主，中短期负债为辅。但纵向对比却发现，保利地产长期负债的比例却呈现下降趋势，债务结构不合理的趋势尤为明显，这种状况势必会加大企业的偿债风险。（3）保利地产主要债务类型结构，如表3所示：从表3可以看出，保利地产筹资方式主要以金融机构贷款为主，发行债券和票据为辅的融资方式。保利地产近五年金融机构贷款占比都在90％以上，对金融机构贷款的依赖较重。而且保利地产的有息负债总额在2017年以后大幅度增加，在2018年更是超过了5000亿元，在2019年，保利地产还要支付之前所发行的部分中期票据、公司债的本金和利息，如果2019年保利地产的营业利润没有达到预期效果，这不仅增加了其偿债风险，而且对其融资活动也有不利影响。2.投资风险分析。由于涉及数额较大，投资回收期较长等原因，使得投资选择成为房地产企业至关重要的环节，但在投资过程中企业的投资项目由于宏观政策变更、企业经营管理方针改变、金融机构利率变动等各项不确定因素，使得实际收益无法达到预期收益，从而会给企业带来投资风险。从表4可以看出，2014—2017年以来保利地产拿地面积越来越多，2017年拿地面积是2016年的将近两倍。拿地越多，其获取土地的总成本也越大，其扩展的部分所占销售出去的比重也快速增长，说明保利地产囤货严重，对土地项目的投资过多，拿地的规模越大，其所耗的成本也就越高。这样的行为会给企业的资金造成压力，再加上一、二线城市拿地价格逐步上升，企业以较高的价格取得土地控制权后，倘若无法以更高的价格卖出，必然会给企业经营带来损失，未来存货跌价风险也就越大。例如，保利地产由于激烈争夺上海市场的土地储备资源导致资金回报不足的问题在近两年渐渐出现，再加上近几年来全国范围内限价限售政策趋严，保利地产之前投资的项目面临着更为严峻的风险。3.营运风险分析。企业在经营过程中由于产、供、销等不稳定因素的影响使得资金运动变得缓慢，于是形成了企业的营运风险，营运风险主要包括存货销售及售后收款两个环节。在本研究的分析中，第一环节所涉及的财务风险以总资产周转率、流动资产周转率和存货周转率等指标来衡量，第二环节的财务风险主要以应收账款周转率进行评估。从表5可以看出，保利地产的总资产周转率在2017—2018年有所下降，说明近期的产品销售能力有待提高，营运水平有待加强。流动资产的周转率在2014—2016年缓慢增加，但在2017年又开始降低，说明保利地产应注重提高流动资产的总体利用效率，公司可以采取诸如加快存货销售、更大程度地利用闲置资金进行短期投资等措施，以此可以在促进销售的同时降低成本。存货周转率自2014—2018年以来总体呈下降趋势，这种情况增加了企业现金流压力，加剧了企业资产变现风险，说明企业的存货变现能力仍然需要提高。从表5还可以看出，保利地产的应收账款周转率在2015—2018年大幅度上涨，近两年更是达到了80％以上，这种发展良好的趋势主要归功于企业在近期所采取的较为完善的应收账款风险管理措施，从而有效降低了企业信用风险。4.收益分配风险分析。企业产生的利润主要有两方面的用途：一部分为企业之后的生产经营提供资金上的支持，另一部分向股东进行分配，从而保障投资者利益。但如果企业出现留存收益过少的现象，企业后续增资扩产的能力便会受到影响，甚至可能无法按时偿还到期债务，不利于保利地产长期稳定发展。从表6可以看出，2014—2018年保利地产的净利润逐年增加，经营状况良好。留存收益也呈上涨趋势，留存收益上涨会使企业经营能力持续增强，从而可以进一步保障股东权益。

三、保利地产财务风险成因

（一）债务结构不合理。在筹资风险分析中发现，企业长短期债务组合结构不合理，保利地产的长期负债占比明显较低。一般而言，房地产企业资产流动性较弱，如果企业流动负债长期处于占比较大的状况，可能会使企业短期偿债风险加大，不利于保利地产负债筹资，也在无形中加大了企业筹资风险。（二）筹资渠道单一且未来偿债风险大。从保利地产筹资风险可知，近年来保利地产的融资渠道较为单一，主要以金融机构贷款和债券融资为主。保利地产以自身较好的信用状况为依托，债券融资业务得以不断扩展，从而降低了企业对金融机构贷款的依赖。2014—2018年以来，保利地产多次发行公司债，发行金额在2017年高达约150亿元。但前期由于公司债的发行而给企业带来的政策红利将逐步减少，成本优势也会随之减弱。受宏观经济、政府政策调控、项目进展及开发进度等因素的影响，企业的经营活动现金流波动较大。虽然目前的经营发展状况较为良好，但若在2019年，销售资金不能及时回笼、融资渠道不畅，将可能会影响债券本息的偿还。从短期来看，企业之前所发行的公司债可以带来成本优势，但从长期来看，这种债券必然会加大企业之后所要面对的偿债风险，甚至影响到企业资金链。（三）缺乏对投资项目的规划管理。从投资风险分析可知，保利地产对部分投资项目的规化管理意识不强，近几年拿地频繁，多次不惜花“天价”拿地，总获取成本逐渐增多，在2018年更是达到了1927亿元，加剧了资金链的紧张程度。由此也可以看出，保利地产管理层较为重视企业的扩张与项目的投资，与此同时由于项目涉及金额较大，在这种状况下如果项目投资失败，便会出现巨额的亏损，影响企业的后续经营。保利地产应该重视风险防范，用最小成本实现最大的利润，不要盲目拿地，只有这样才能促进企业健康有序的发展。（四）存货积压严重且销售环节压力大。从营运风险分析可知，保利地产存货周转率和资产周转率较低，存货周转状况较差，使得企业存货管理成本增加，这也从侧面说明企业的销售水平还有待提高，部分建造完工的存货难以及时销售，使得资金也无法及时收回，资金的有效利用程度也会降低，长此以往甚至会影响企业正常经营管理所需的资金，进一步引发资金链断裂的危机，阻碍企业正常经营管理。受国家近些年“限售”政策和“房住不炒”理念等影响，保利地产销售状况不是很好，同时市场环境瞬息万变，但企业销售策略却未能及时随之进行调整，这是保利地产销售状况不佳的原因之一。

四、保利地产财务风险控制的建议

（一）优化负债结构。保利地产作为房地产企业，具有资金需求大、投资回收期较长、资产的流动性较差等特点，应该采用以长期借款为主，以短期借款为次的负债模式。针对上文所提出的问题，保利地产应该增加长期借款在负债中的比重，减少短期借款所占比重。可以考虑在保留公司控制权的同时对部分债务进行债转股，这样的处置不仅可以减轻公司的债务，还可以调整企业的资本结构，为企业后续的发展蓄力。（二）拓展筹资渠道。保利地产的筹资渠道需要进一步拓宽，不应该仅仅局限于向金融机构贷款、发行公司债券，同时可以借助其企业规模的优势，利用海外资本进行筹资，例如在海外市场发行债券等。在国内市场上，保利地产可适当降低金融机构贷款比重，采用发行股票、基金、债务置换等多种融资方式，也可以借鉴恒大集团的方式，引进战略融资。（三）加强投资的可行性分析。由投资风险分析可知，保利地产部分投资项目在前期的可行性分析不够合理，使得其获取土地的总成本快速增长，扩展部分占销售的比重也增长较快，所占成本也在增加。项目投资之前，企业在对自身的财务、经营和现金流量状况进行准确评估的同时，也要对投资项目的市场行情与预期收益进行详细了解与预估，在各投资方案中选择最优方案，从而才能更大限度地提高企业资金利用率，从而提高企业的竞争实力，减少投资环节给企业所带来的财务风险。（四）销售方式多元化。保利地产存货积压严重，这也从侧面反映了企业销售工作没有做好。企业应该采用灵活的销售方法促进销售，比如可以根据以前年度的销售业绩区分淡季和旺季：淡季时，可以采取多种促销活动，例如老客户若推荐新客户则给予其适当的优惠政策、在一定期限内免物业管理费等措施；旺季时，可以减慢开发节奏，根据市场环境以较高的价格进行出售，以此来取得更多的利润。当没有符合条件的投资项目时，可以适当放缓所完成项目的销售速度，这样既能够适当提高销售价格，也可以给企业预留出时间寻找更好的建造项目。这种灵活的销售模式有利于企业及时调整销售节奏，减少营运环节的风险，从而提高企业营运能力。

参考文献：

[1]王诗雨，陈志斌.产品市场竞争、政府作用与企业财务风险[J].现代财经（天津财经大学学报），2017（3）：78-92.

[2]刘美岑.X房地产企业财务风险控制研究[D].北京：中国财政科学研究院（硕士学位论文），2016.

[3]孙敏.保利地产财务风险识别与防范研究[D].成都：西南交通大学（硕士学位论文），2018.

作者:王婷 单位:中北大学