万达商业地产轻资产运营的财务风险

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摘要：2015年4月21日王健林董事长在万达年会上正式对外传递了第四次转型的信号：从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，向轻资产转型，并将发展重心放在商业、文化、金融和电商这四大支柱产业，海外投资战略并重。不满足在中国发展，要走向世界。从此，万达将逐步降低房地产比重，“轻资产”模式成为此次转型的核心。

关键词：轻资产运营模式；财务风险

一、万达商业地产轻资产运营模式概述

万达商业地产在轻资产运营模式下就是把自己的优势放大，相对劣势的部分外包。万达的优势就是品牌效应、选址建设、招商管理等，还有先进的信息管理系统和电子商务系统。投资方承担项目费用，同时拥有物业所有权，他们还可以获得资产的增值利益。并且租金净收入按比例分配。

二、财务风险文中内涵

广义的财务风险是指在企业组织财务活动的过程中，因外界的不确定性和思想上的偏差，从而导致的风险，本文采用的正是财务风险的广义概念。

三、万达商业地产转型轻资产的原因

重资产模式存在诸多缺陷：第一，土地储备的重要性导致的供需不平衡。第二，资金来源主要来源于银行存款。所以重资产模式下存货所占的比重较高，现金等流动资产比重相对较低。有息负债所占比重较高；资本成本、利息费用较高。而轻资产完美的避开了这些缺点，所以轻资产模式在房地产行业方面值得一试，更加的有借鉴作用。另外国家战略需要，近几年都在企业转型，所以说，万达也是一个持续创新的企业。所以紧随发展变革浪潮，进行企业变革。

四、万达商业地产重资产与轻资产模式下的财务风险对比

1.筹资方面（1）重资产模式下万达商业地产经营的各项支出是靠物业销售的回笼资金还完银行贷款后剩下一部分的资金维持的。另一部分资金作为下一个城市综合体的启动资金。就此过程循环往复，才可以最终实现万达商业地产的不断强大。但事实上，资金的供应始终是抵不过发展的速度，万达的发展是迅速的惊人的，单单靠租金和销售产生的收入是不能维持发展需要的。在这种情况下唯有以资产作抵押来获得银行贷款，支持下一个新项目的建设。2011年万达商业地产的资产2507.79亿元,2012年3351.12亿元,2013年4310.44亿元,2014年5642.94亿元,2015年6395.60亿元。负债2011年1902.38亿元,2012年2477.61亿元,2013年3171.72亿元,2014年4091.48亿元,2015年4536.63亿元。资产负债率2011年75.86,2012年73.93,2013年73.58,2014年72.51,2015年70.93，11年到15年万达商业地产的资产负债率基本处于较高水平，15年的70.93%虽说比前几年有明显回降趋势，但相比于房地产行业平均负债率65%还是处于较高水平。从负债有利息结构能够观察到，在1742亿元的有利息贷款中，只有72亿元债券采取了担保方式，剩下的借款大部分采取抵押资产的形式，总共抵押资金高达2780亿元，这些抵押借款若是不能按时足额的偿还，就会面临有关部门依法依法对抵押资产的处置的风险。另外，万达流动比率流动资产除以流动负债比重逐渐下降，说明企业流动资产在短期负债到期以前，可以变为现金用以偿还负债的能力较为不理想的趋势。（2）在轻资产模式下，资金的来源不再像是重资产模式下那样仅仅靠销售和抵押资产来获得，而是凭借自身优势的品牌效应和先进的管理模式来获得资金，吸引投资者，这样就大大的解决了资金筹集困难这一问题，从而扫清了万达地产发展的一大障碍。比如以万达稳升为例，它就是一个由万达发起的向外界个人及机构投资者筹集资金的有限合伙企业。虽然还是有债务的存在，但是对抵押物的要求没有那么严格了。轻资产模式下，仔细揣摩万达商业和万达稳升的合作条款，相关轻资产项目的退出途径以及转让给第三方等方式，并未写明是由万达商业或其下属公司回购。万达商业项目的资金来源是“明股实债”。因此，这些“明股实债”实际上不会以负债的形式体现在公司的财务报表里，这就大幅降低了万达商业的负债水平。把轻资产项目以股权形式并入报表，负债并没有增多，但通过增加净资产的方式增加了总资产，降低了资产负债率，让万达商业的财务报表体现出来没有那么多的负债进而促进了万达商业地产整体的财务状况。2.现金流方面（1）2011年358.82亿元至2014年88.32亿元万达的经营活动现金净流量有明显下降趋势，2012年114.81亿元,2013年68.07亿元,虽在2014年略有高，但还是可以看到经营状况每况愈下。而近年来随着万达商业地产发展加快，需要大量的资金来进行公司运转，投资活动产生的现金净流量呈上升趋势2011年-253.92亿元,2012年-254.95亿元,2013年-237.83亿元,2014年-456.99亿元,2015年-467.39亿元。特别是在2014年，投资活动所产生的现金流量净额高达456.99亿元，同比增长92.15%，这就给万达商业的现金周转带来了诸多不利。这就是重资产模式下的情况。（2）轻资产模式下，万达商业地产运用自己的优势成为地产服务的领导者和经营者，不自己筹集建设资金，而是作为一个找地、找资源运营的一个角色定位。如此一来，资金来源也不需要太过担心，现金流动也可以达到一个不错的效果。从上述数据可以看出，万达商业地产在2015年初宣布转型后，资金筹集产生的费用不断减少，融资压力不断下降。但是投资活动产生的现金流没有大的变化，证明万达商业地产还是在不断地发展。

五、总结

第一，万达商业地产转型轻资产运营模式解决了投资供不应求的问题，在这样的模式下，万达商业扮演着提供服务的角色，而不再是抵押借款筹资找地开发，不再提供资金。所以，万达商业在商业刚开始的时候现金投放的很少，资产负债率下降，对缓解资金压力有很大的效果。轻资产运营模式下，万达商业的融资方式有了变化，不再局限于单一的信贷融资，万达商业地产正在通过与第三方投资者合作或者发行理财产品的方式进行融资，尽量的降低融资成本。为了进一步的加快资金的流动性，提高偿还债务的能力，万达商业地产通过提供服务获得较为稳定的现金回报以租金分成的方式。第二，万达在前期的资金投资方面减少，那必然要有第三方投资者来提供大量的资金，给项目的启动工作做资金的基础，以便使万达商业多个工程同时开展，这样既可以扩大市场占有率，又可以增强竞争优势，为万达商业的持久迅速发展做出很好的保障。轻资产运营模式使万达商业地产的盈利模式也得以转变，创造了多元化的盈利生态模式。首先转变了物业的盈利方式，净资产收益率得以提升。万达商业地产在重资产模式下包揽地产的开发建设和经营，销售物业和租金收入是主要的利润来源。而在轻资产模式下，盈利则转变为通过管理和品牌以及相关知识产权的许可费。前者属于投资获得的收益，后者则是由于管理服务，盈利方式发生变化。其次，这样的变化对于盈利生态模式的构建是有力的，不仅是在管理和品牌收入方面有所成就，万达也涉猎金融基金，这就造就了万达旗下快钱、众筹、私募等金融业务的发展，壮大了万达金融。另外，在这样的过程中积累的资源和管理经验还能够帮助延伸其他多元业务。总之万达商业地产转型轻资产运营模式是有很多成功的可能性的，并且也看到了成功。所以，万达商业地产转型轻资产可以为更多的房地产企业提供经验和基础。

参考文献：

[1]王冰凝.王健林详解“轻资产万达”[N].华夏时报,2015-04-27(021).

[2]柏文喜.解读万达轻资产化的商业逻辑[N].中国房地报,20150202(B07).

[3]李玉.我国商业地产转型轻资产运营模式的研究--以万达商业地产为例.北京交通大学,2015.

[4]祝天惠.万达轻资产转型-盈利模式重塑.

作者:崔春雷 单位:青海民族大学