大型房地产项目开发财政及金融

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[摘要]房地产是实现我国国民经济快速发展的支柱产业，房地产开发项目存在投资额度大、工程量大以及耗时长等特征。资金是房地产项目开发的重要支撑，房地产项目开发商需要确保资金来源，才能保证大型房地产项目开发的顺利推动。房地产开发项目必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

[关键词]房地产项目；财政；金融

目前我国经济水平在不断提升，人们的生活水平也不断提高，越来越注重生活中衣食住行的质量。人们的生活离不开住房，住房俨然成为人们永久的刚性需求，这在一定程度上促进房地产产业的发展[1-4]。房地产项目在开发阶段需要有足够的资金，并且开发人员需要对资金进行科学管理，才可确保房地产项目最终顺利完工。房地产开发项目必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划，对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。

一、房地产项目开发资金来源

房地产项目资金来源主要包含有自筹资金、外商投资、外资、国内贷款以及其他资金等，其中有较多项目来源资金为其他资金，而其他资金以消费者的预付款或者定金为主。自筹资金主要是自有资金，国内贷款的方式主要是银行贷款。外商投资主要是借助外资自主投入到项目当中的以及外商直接入股投入资金的[5-6]。进入21世纪后，我国房价以较快的速度在逐渐上涨，致使市场发生了“房地产泡沫”的状况。政府为了避免房价出现持续不合理的上涨情况，先后了多项政策，通过政策来对房地产市场的价格进行合理调控，使得房地产市场可以取得良好的发展。同时商业银行也能够对房地产项目面积进行有效规定，并检查项目手续是否齐全来促进发放贷款准入门槛的提高。房地产企业如果想要顺利完成项目的开发与落地，就需要想办法来让自筹资金的比例得到提高，让银行贷款逐渐转变为民间融资，并且借助一系列购房优惠来吸引消费者购买房子，从而使得预付款与定金的比例取得显著升高。

二、目前房地产金融存在的问题

(一)缺乏良好的房地产金融体系现在我国房地产金融的重心放在具有良好发展方向的一级市场，主要表现形式为个人房产抵押、抵押担保、房地产投资等。住房抵押款证券化目前正在银行开展试用，其他金融产品都还没能从论证阶段中走出来，在短时间内不可以在市场实现流通[7-8]。同时也因为现在的房地产机构和担保机构没有做到足够的正规，这就使得房地产项目金融存在一定阻碍。

(二)金融工具单一住房公积金贷款、个人按揭贷款、住房储蓄款等都属于房地产债券金融工具，现阶段房地产信贷的重要方式之一是银行，我国房地产项目的投资资金主要来源于银行。银行贷款能够作为施工企业的垫资资金，在房地产项目开发的整个过程中大部分资金都属于银行信贷资金，因此可以看出房地产项目在开发时都会比较依赖银行贷款，如果房地产市场发生波动，会对银行带来较大的资金损失。

(三)法律法规制度不健全房地产金融目前还缺乏完善的法律法规，不能有效约束住房资金的筹集及其相关管理。特别是在进行房地产按揭业务办理时，如果缺乏完善的法律法规文件，则会对房地产金融的进一步发展造成严重阻碍[9-10]。

(四)房地产经济中资金运作效率低下房地产企业在日常工作运行当中，房地产金融机构还没有创建起相对完善的经营管理系统和管理理念，导致资金分配质量出现了明显的下降。当受到外界客观因素的冲击时，比如说项目资金提供者经济水平下降、资金储蓄不足的情况下，致使房地产金融无法满足资金需求量，导致资金运用风险明显升高，如果房地产企业超过约定时间都未还款，则会导致银行风险明显上升。

三、促进房地产金融发展策略

(一)优化房地产金融发展体系如果想促进房地产金融取得健康发展，需要按照发展的要求有效完善房地产金融发展体系，同时创建完全合规、正规的房地产金融管理机构，举例说可以构建以银行为主体的房地产经营机构。在创建机构后，再创建与房地产金融发展相关的规定，同时对低收入人群的按揭贷款方式实施科学规划，有效管理与控制住房公积金[11-12]。相关人员对原有管理形式进行改变，在对资金实施管理时，需要将更多精力放在住房融资担保、储蓄银行互助、资产抵押管理、房地产投资资金等管理上，抛弃原先传统的市场管理方式，并有效规划房地产金融市场，将市场划分为一级市场和二级市场，使得房地产金融发展体系能够越来越完善。

(二)实现融资渠道多元化以前融资渠道主要表现为银行，然而银行融资渠道比较单一，并且银行融资也具有比较大的局限性，所以需要进一步开拓融资渠道，确保多元化融资渠道。目前我国房地产行业正以较快速度发展着，政府也慢慢将房地产金融政策放开，融资市场逐渐出现更多形式，房地产信托、产业投资基金、银行信贷等都可以作为房地产项目开发资金[13-14]。但目前房地产金融急需要解决的问题是过于单一的资金来源方式。房地产开发与个人住房信贷都需要借助银行来改变，尽可能让融资渠道实现多元化，将房地产企业股权融资比例与流动资金比例有效拓展，若对房地产开发企业的信息进行确认后，能够通过发行项目债权的方式来有效改善负债。

(三)有效规避房地产金融风险房地产市场会出现数量比较大的资金流转，而资金在进行流转时会存在一定风险。因为房地产行业和国民经济以及生活水平有着一定关联，所以政府需要对房地产行业给予足够的重视。政府能够在房地产金融发展当中起到主导作用，使得房地产金融能够在政府的引导下实现长期良好发展。政府相关部门需要有效改善金融监管方式，尽最大努力创造一个健康的投资与融资环境，使得资金流转效率能够得到有效提高[15-16]。同时政府相关部门还需要适当增强金融培训工作，需要对房地产企业人员进行培训，政府其他部门人员也需要参与到培训当中，使得房地产企业与政府人员都能够对资金流转方式有更多的理解，使得房地产资金流转所经过的各个环节都可以得到有效细分，预防出现金融风险。

(四)完善房地产金融监管法律法规各个地区都具有不一样的经济发展速度，因此各地的经济基础和房地产金融发展的特征都具有一定差异。所以各个地区在对房地产金融市场开展监督管理的时候，能够合理借鉴发达国家比较先进的管理理念，并将管理理念和我国目前的房地产现状实施有效结合，对房地产金融政策进行有效改进。同时各个地区还需要按照本地区的经济水平、房地产项目开发现状等情况来制定地域性政策，通过地域性政策来对本地区房价进行有效指导，以此来让本地区房地产项目都可以取得良好发展。

(五)预防金融风险，提高房地产企业的信誉度银行经常需要承受房地产金融风险，这样虽然可以让房地产企业自身风险得到有效规避，但是却提高了银行的风险，容易致使房地产市场发生混乱。现阶段我国还尚未专门出台一项制度来进行房地产企业信誉度的评估，在业务办理过程中，只是简单粗暴的审核企业的实力与还款能力，这导致后期的还款期限与还款信誉都得不到保障[17-18]。所以需要完善房地产金融市场，预防房地产企业做出投机取巧行为，同时设置一套相关的信誉度评价体系，从而尽可能规避房地产金融风险。

(六)改善住房公积金制度，创造多层次、多元化的保障体系我国住房公积金制度能够归属到保证性政策当中，住房公积金可以为低收入人群的住房需求提供有效保障，然而住房公积金制度还有一些漏洞。所以需要慢慢将住房公积金政策的覆盖面与使用范围进行拓宽，使得住房公积金的运用效率可以得到有效提高。政府相关部门需要有效界定公积金的最高与最低缴纳费用，并界定住房公积金的限额，完善公积金管理制度。此外，开发房地产项目时，能够构建以政府为主体的经济适用房、限价房住房的保障体系，尽可能构建多层次、多元化的保证体系，并进一步拓宽住房资金的筹借渠道，对财政预算进行有效增强，使得住房建设资金能够从住房公积金增收费用、土地转让费用与公房售出的费用中得到保障，同时也能够借助发行住房福利彩票的方式，借助多元化、多渠道的方式来开展资金筹措，使得住房保障体系可以有所改变。

(七)发展房地产金融服务实体经济房地产金融服务实体经济的定义是在生产的时候所出现的直接物质产品，可以为经济活动提供服务，实体经济的关键内容是开展资本运作。房地产经济不仅在我国经济发展中起着关键作用，同时其也与民生问题存在一定关联，若想要让我国房地产金融可以有更好的发展，我国在对外国经验进行借鉴的同时，还需要对我国房地产项目开发现状开展有效分析评估。相关部门需要调节与控制好虚拟经济与实际经济的关系，如果虚拟经济完完全全被实体经济给替代，或者是虚拟经济超出了实体经济的把控，则会提高房地产金融风险。我国在积极推动房地产项目的时候，需要有效改进房地产的产业结构，在整个房地产发展中需要将金融作为核心，使得我国房地产行业可以实现长远发展[19-20]。(八)加大宏观调控力度目前我国有较多地区的GDP增长需要依靠房地产行业，这在一定程度上使得地方政府需要运用多种方式来挡住房价的降低。同时有较多地区有着大数量的依托房地产发展的下游行业，且围绕房地产也可以发展出不同的服务业，所以有许多地区的政府都会对当地房地产行业发展给予支持。若政府与行政对房地产进行强有力的干预，则会对房地产项目造成较大的影响。所以说房地产对政策的宏观调控具有较高的敏感度。因此政府需要创造更加丰富多元化的房地产金融市场，并不断完善房地产金融机制，使得房地产金融可以取得长期稳定发展。

四、房地产项目开发预算管理

房地产项目的开发需要做好财务管理，其中财务管理的重要内容是预算管理，做好预算管理能够让项目开发费用得到高效运用，避免项目资金的浪费。在预算管理当中需要遵循以下原则：第一，战略导向原则，公司的战略规划与战略目标需要始终贯穿在房地产项目开发预算管理的全过程。第二，价值链与作业管理原则，项目开发部门需要增强价值链管理，尽最大努力提高经营管理各个环节的增值水平，确保资源可以实现有效配置，预算编制、审核、执行、控制、分析、评价等环节均需要以作业管理为重点。第三，经济满意原则，项目开发部门需要开展全面预算管理，在此过程中需要兼顾规范与效率，科学降低管理成本，确保实施成本与实施效益的满意配比。第四，先进性原则，预算目标需要体现先进性，促进项目开发部门经营绩效的进一步提高。第五，重要性原则，全面预算管理需要保持在“全面、全员、全过程”的基础上，突出支持战略目标，并且实现关键作业与重要业务事项。房地产在项目开发的时候，可以根据战略目标来选择合适的预算管理模式，可以选择以销售为核心的预算模式、以利润为核心的预算模式、以成本为核心的预算模式、以现金流为核心的预算模式。以销售为核心的预算模式，能够做到以销量定产，安排有序，可以避免资金积压。以利润为核心的预算模式，可以有效提高利润、改善管理、降低成本。以成本为核心的预算模式，可以有效降低成本而增加利润，并提高企业整体的竞争力。以现金流为核心的预算模式，可以做到量入为出，可以有效防范财务风险，并能够追求企业高速发展。各个预算模式都有自己的优势，房地产项目开发人员需要按照情况来选择科学合理的预算模式，从而让项目资金可以取得有效利用。

五、结语

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家需要采取有效手段对其加以调控管理。政府借助优化房地产金融发展体系做到多元化融资渠道，有效规避房地产金融风险，完善房地产金融管理的法律法规，预防金融风险以及提高房地产企业的信誉度等措施，使房地产项目可以得到良好管理和有效落实。

作者：陈超 单位：上海同济城市规划设计研究院有限公司