住宅项目开发策划规划方案设计

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摘要：文章针对住宅项目开发前期策划与规划方案设计阶段性问题，采取实例分析的方法展开具体的论述，提出项目策略与规划方案设计的策略，供相关人员参考。经项目在实践检验，坚持高品质开发思路，积极引入现代化技术手段，围绕项目前期策划与规划方案设计的细节做好严格的把控，对保障住宅项目开发目标的实现能够起到积极的作用。

关键词：住宅项目开发；前期策划；规划方案

住宅地产的主要形态为公寓、别墅与普通住宅等，住宅地产开发为核心业务，同时住宅地产也是我国房地产企业的重要投资领域。根据公开的数据显示，2020年1月至7月，全国房地产开发投资额为75325亿元，同比增长3.4%。这其中住宅投资额为55682亿元，占比达到84%，占主要比重。

1住宅项目开发前期策划

1.1资料整合阶段

工作人员要对住宅项目分析所需的基础性文件和相关资料，做好全面的整理，例如规划图纸和市政文件等。对住宅项目开发在整个区域竞争中的行业竞争形势做好分析，比如消费群体和成本消耗等。经过对各类数据信息的综合分析，完成对整个项目开发的全面深化调研，切实保障项目可以满足住宅开发市场的需求。

1.2产品策划环节

对住宅项目开展结构化分析和测定，实现市场精准定位，通过完善前期准备，为后续管理建设以及营销提供有力支持。在风险评估管理方面，则要综合管理机制和盈利机制等，对各类数据信息做好调研，制订完善的评估方案，保障项目开发策划方案的精准性。整个项目审批环节，围绕整个项目开展全局性分析，再做好产品的重点划分，明确目标群体和套型结构以及市场需求等，同时对项目前期策划工作体系展开统筹分析，确定产品的属性价值。住宅项目的前期策划内容主要如下。（1）客户群体定位。对房地产开发在整个社会结构中发挥的作用进行分析，明确潜在的客户群体，结合消费群体的消费能力评估，发挥其在项目开发环节的经济导向作用，精准测定客户的需求特征。（2）市场定位。围绕项目的社会价值开展分析，例如市场分布和品牌分布等。（3）形象定位。基于项目开发所具有的核心价值，做好品牌内涵、住宅项目的市场价值等的分析，进而定位项目形象，使其符合地产项目开发的需求。（4）产品定位。住宅项目开发前期策划和规划设计环节，对项目开发环节对周围社会环境造成的影响，包括正面影响或者侧面影响，展开相应的分析，为项目策划提供支持。

2住宅项目开发的规划方案设计实例分析

2.1项目概述

以某住宅项目为例，规划总用地面积为86900m2，规划建设用地面积为73800m2，计容建筑面积为245016m2。建筑以高层建筑和低层连排式住宅为主。按照规划设计方案，建筑高度为99.9m，容积率为3.32。现结合整个项目的策划和规划设计进行具体的分析。

2.2项目前期策划

（1）项目区域优势。住宅项目开发前期策划和规划设计实践中，要做好区位优势的分析。此项目位于两条大路交汇位置往西200m，靠近高新核心区，区位优势比较明显。项目依托和高新核心区的紧密连接性，将项目打造为区域新兴热点区域，提高客户认知度。工程周围存在多条城市主干道，拥有良好的交通条件，公车和车行交通条件便利，整个区域路网比较发达。除此之外，项目还邻近商圈，居民生活便利，拥有浓厚的居住氛围。（2）用地资源分析。①最好资源用地。地块位于进深很大的2号地块东侧，紧靠着东侧空地，没有噪声干扰，同时周围没有用地建筑的压迫，并且没有商业交通人流，性质比较单纯，可以自成区域，享用庭院景观。②较好资源用地。地块位于进深很大的2号地块的西北侧，退规划路15m以上，从西到东的倾斜面能够争取多更多的南向景观以及日照。除此之外，道路与商业位置在建筑的北侧，能够减少对主立面的干扰。③次要资源用地。地块处于进深相对较小的1号地块，整体来说外界的干扰很小，可以很好地享受景观资源。（3）商业价值地块。道路端部拥有很大的广场空间，有着便利的交通，能够促进商业形成。地块的南段为独立地块且沿街，可以布置集中公建产品[1]。

2.3规划方案设计

（1）产品定位。此项目用地面积为7.38万m2，容积率为3.32，利用公式X（叠加式别墅用地面积）+Y（高层用地面积）计算，得到7.38万m2；项目叠加面积容积率×X+高层面积容积率×Y，得到21.73万m2。利用这两个公式进行计算，获得项目的指标如下：①舒适型。叠加式别墅占地面积为2.16万m2；叠加式别墅面积为3.456万m2；33层高层占地面积为5.22万m2；33层高层面积为18.27万m2。②经济型。叠加式别墅占地面积为3.54万m2；叠加式别墅面积为6.372万m2；33层高层占地面积为3.84万m2；33层高层面积为15.36万m2。根据数据分析，规划方案中对于叠加式别墅建筑面积控制为3.5万～6.4万m2；高层面积控制在15.4万～18.3万m2范围内。策划分析的结论：规划的住宅社区以高层为主，叠加式别墅为辅，建筑面积比为1∶3，由此推算价格调整比为1∶3，也就是说高层品质的拉升带动高层价格的提高，进而获得更多的回报。（2）规划结构方向。坚持资源条件以及户型档次成正比的原则，将最好的叠加式别墅户型布置在最好资源用地地块内，设计为一梯三户的大面宽户型；对于此资源位置，布置一梯三户相对面积小的户型，进而实现户型和景观资源的有效匹配，促使资源得到有效的利用[2]。除此之外，在路口或者紧邻市政路的位置布置大型集中商业业态；在邻规划路的一侧布置沿街商铺。同时，选择基地南端相对独立的地块布置酒店和公寓等产品，方便后期的经营及运作[3]。（3）产品品质的原则。按照规划设计，一梯三户产品的核心筒面积大约为50m2，如果想要达到85%以上的使用率，那么需要标准层面积大于340m2，因此设计的一梯三户型面积都超过170m2。如果每个户型的面积都不超过170m2，那么采用一梯三户的户型结构，以此提高户型使用率。（4）土地利用最大化。高质量的居住社区，不仅要做好住宅建筑产品的控制，还要做好社区景观共享资源和良好的对外形象。在进行策划和规划设计时，分析了周围建筑情况，规划设计将建筑沿着基地外围布置，占足边界，进而保障土地资源得到有效利用。除此之外，围合式的空间布局要有效隔绝外围不利因素的影响，同时使得住宅小区各个建筑都布置在中心庭院的周围，给业主提供优质的景观环境，促使小区生活居住环境资源的利用率得到提高[4]。（5）坚持以人为本的设计。结合现代人的生活方式和心理需求等，利用架空车库以及立体交通等，实现对整个小区的功能划分，形成服务公共的商业部分，机动车停车库在下部，小区景观与住宅在上部。将商业设置在小区外围，为周围小区和人群提供便利，营造良好的商业氛围。除此之外，解决人车分流问题和动静分区等问题，为使用者提供支持[5]。

3住宅项目开发前期策划与规划设计策略

3.1做好项目规划定位

从住宅项目的开发角度分析，要坚持以人为本的原则，从居民生活需求出发，面向功能项需求，做好规划设计，尤其是高档小区。围绕景观设计和功能设计等，打造适合休养和居住的环境。围绕空间结构和绿地资源等，进行全面的分析和规划设计，做好建筑和道路配套及其他基础设施等的设计，提出优质的规划设计方案，为住宅项目开发提供支持与保障，形成高质量的规划设计方案[6]。

3.2做好经济性分析

住宅项目开发前期策划与规划设计环节，必须做好经济性分析，分析项目开发方案的科学合理性，提出优化规划设计的方案，指导项目开发。对设计的产品进行成本和效益分析，预测开发的效益，做到精准决策，提高规划设计的质量。坚持经济性导向的原则，在保障住宅项目品质的前提下做好优化分析，保障项目效益目标的实现[7]。

4结束语

综上所述，住宅项目开发前期策划与规划设计，要做好功能性和经济性等的全面把控。文章结合实例，对住宅项目开发前期策划流程和规划设计方案进行全面的分析，提出做好规划定位和经济性分析等建议，供相关人员参考。

参考文献：

[1]郭亚杰,陈学凯.住宅房地产项目开发前期策划与决策研究[J].城市住宅,2021,28(1):192-193.

[2]吴小兵.住宅房地产项目开发前期策划及决策分析研究[D].成都:西南交通大学,2016.

[3]楚先锋.地产开发项目的前期策划与设计一体化策略(SSDI)[J].住区,2015(4):93-101.

[4]郑雪影.中山市适老化住宅产品策划研究[D].广州:华南理工大学,2017.

[5]刘安娜.DL房地产开发项目投资决策研究[D].天津:天津大学,2016.

[6]宁望太.合肥蜀山住宅开发项目成本管理研究[D].成都:西南石油大学,2016.

[7]李虎,于美豹.房地产开发项目投资成本管理的控制与策略分析[J].住宅与房地产,2019(24):20.

作者：闵海廷 单位：潍坊市自然资源和规划局奎文分局