应用经济学下房地产价格变迁浅析

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【摘要】应用经济学视角下房地产价格变迁的影响因素较多，房地产价格形成具有内在传导机制，在动态蛛网模型以及羊群行为理论中可以通过对房地产价格形成机理的深层次分析，探究如何调控房价并对房价变迁展开探讨，以获取有用的相关对策和建议。本文基于应用经济学角度探讨广州房地产价格变迁，并针对广州房地产价格的形成提出相应的价格调控意见，需要运用好货币政策调控房价，制定和实施各种措施。

【关键词】经济学视角;广州房地产;价格变迁

引言

应用经济学的预期理论以及货币政策理论，对房地产价格形成和内外部影响因素的重要研究理论，从价格动态变化对广州房地产价格进行调控，积极寻求和制定其他政策，以阻滞广州房地产价格的上升，保证房地产价格维持在合理、稳定的动态范围内。国内外学者房地产价格的研究主要是从房地产价格成本构成、宏观经济变量和房地产价格相关性等角度，分析广州房地产价格的合理性，并在价格分析的结论上实施相应的房地产价格调控政策，但随着我国城市人口空间分布的不合理空间聚集现象加重，人口迁移和城市结构对房地产价格也产生相应作用，要合理调控房地产价格，不仅要实践对房地产价格的宏观调控，还要从影响因素做好微观管理，消除房地产价格上升的负面影响，研究广州房地产价格变迁对控制房地产价格具有较强的现实意义。

1、应用经济学视角下广州房地产价格变迁的重要性

应用经济学视角探究房地产价格形成内在传导机制，借助动态蛛网模型以及羊群行为理论对房价分析发现，广州房地产价格指数与实际贷款利率和货币供应量之间存在显著关系，且短期情况和长期情况相同，三者之间存在稳定的协整关系，不过由于实际贷款利率和货币供应量的调整难度大，想要调控广州房地产还需要从其他调控方式入手。先回顾近十年来广州房地产价格，在2008年初，广州在全国房价只排第五，后来更是被天津赶超，跌到第六名，在2009年形成上北杭深天广的格局后，直到2012年，广州才开始领先杭州，排到了第4位，此时北京房价仍是3字头，上海、深圳都是2万多一平，广州才1．8万一平。2014年，深圳开始超越上海，甚至一度超过北京占据榜首，但广州的排名显得稳多了，一直排名前五，不过房价渐渐与北上深拉开了距离，从2008年的一平米8407元的房价到2018年平均一平米33429，十年间广州房地产价格涨幅高达298%，100平米十年内的房价增值高达250万元。广州从2008年金融危机过去之后，房地产市场逐步回暖，加之我国一直实施宽松适度的货币政策，在各种调控政策的打压广州市房地产价格呈现显著上升的趋势，一直稳定我国各省市房地产价格前五名，由此可见，广州市房地产价格调控并不到位。因为以往对房地产市场的投机过度、羊群效应、噪声交易等都是采用传统经济理论，很难充分对各项现象进行全面解释，且忽略了房地产市场的微观主体心理和行为，难以真正地探明房地产价格破洞变化的内在机理，为对广州房地产价格实际运行特征进行合理解释，需要加强对房地产价格波动发生的内在机理诠释，基于房地产微观主体在购房时的情感依附以及购买决策的个人情绪和他人观念影响等进行探究，应用经济学视角下看待广州房地产价格的变迁，更有利于做好房地产价格的描述。

2、应用经济学视角下广州房地产价格变迁的实际情况

广州市政府公布的数据显示，广州亚运会的总投资1200多亿元，涵盖场馆建设和维护、城市面貌和环境改善等领域。在巨额资金投入到城市基础建设后，广州城市面貌焕然一新，并带动城市房地产价值水涨船高。“如果没有亚运会前后巨大的城市改造投入，广州的房地产价值很难得到体现。”亚运会对广州房价的影响有两点，一是投资改造市容，广州市面貌和环境改善，预算资金1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治，工业污水治理等经费，外部环境的改变为房价创建的优良的上升空间。二是最终促成房价“补涨”亚运会的巨额基建投入，提升了广州的城市面貌，但并没有迅速地反映在提升房价上。受到限购、限价、限贷等房地产调控政策的影响，2011～2012年中，广州楼市一度成交低迷;数据显示，2011年广州新建住房成交套数为71314套，较2010年下降13%，11399元/平方米的全年销售均价与2010年基本相同。2013年广州楼市涨幅之所以在全国位居前列，一方面是由于广州房价相对于其他一线城市还属“洼地”;另一方面则是亚运会带来的基础设施建设福利，推动了房地产价值的提升，导致广州楼市“补涨”需求强烈。

3、应用经济学视角下广州房地产价格变迁的内在传导机制

依据行为经济学和理论经济学的原理来，广州房地产受舆情影响，情绪上的某种因素会影响人们投资和判断，人类经济行为心理在认知强化系将常常会认为，价格上涨还会再上涨，价格下跌还会再下跌，所以经常会出现在通货膨胀和资本市场“牛市”行情时大量买进，但在通货紧缩阶段或资本市场“熊市”行情减少消费的情况，心理预期对房地产价格的影响应该采用动态蛛网模型及羊群行为理论，这两者能反应广州房地产价格变迁内在传导机制。基于动态蛛网模型及羊群行为理论来看，广州房地产价格变迁主要与商品本期产量和前一期价格的有关，主要是反应人类经济学心理预期影响。蛛网模型假定商品的本期产量Qts与前一期价格决定，供给函数为Qts=f(Pt－1)，商品本期需求的Qtd则与本期价格有关，需求函数为Qtd=g(Pt)，动态蛛网模型则是由三个联立方程展现，一是Qts=f(Pt－1)，二是Qtd=g(Pt)，三则为Qts=Qtd，需求和供给是价格的连续，D(t)作为现期价格则是P(t)的一次函数，D(t)=a+bP(t)，供给S(t)预期价格也是P(t)的一次函数，表述为S(t)=c+dP(t)，预期价格还需要对现期价格进行修正，两者关系为P(t)=P(t)+kP、(t)，在供需均衡下广州房地产价格为D(t)=a+bP(t)S(t)=c+dP(t)P(t)=P(t)+kP、(t)D(t)=S(t)，求得一阶微分方程为dkP、(t)+(d－b)P(t)=a－c，通解为P(t)=Aerl+Pe，其中r=(b－d)/dk为敏感因子，而Pe=(a－c)/(d－b)为均衡价格，A则是任意常数，若是房地产市场处于泡沫或者是破灭阶段，此时投资者对房价会有抱涨或抱跌的预期，将K作为预期因子，衡量投资者对价格抱涨抱跌的预期强度，k＞0则为较强，k＜0预期较弱，房价上升则意味着P，(t)＞0，P(t)＞P(t)，=(b－d)/dk＜0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=0，若是P，(t)＜0，则有P(t)＜P(t)，敏感因子r=(b－d)/dk＞0，limt→∞［P(t)－Pe］=limt→∞Aert=∞，房价向同一方向有收敛的趋势，所以市场趋于稳定，反之则房价变化多样。结语综上所述，广州房地产价格变迁取决于在市场参与各方对未来房价的预期，若是参与方对房价抱有上升预期，则会增加市场需求，市场供给减少进一步加剧房地产价格上升，若是参与方对房地产价格抱有未来房价下降的预期，则房价最终步入下降通道。

【参考文献】

［1］周超，朱然．货币供应量及利率对广州房地产价格影响实证分析［J］．现代商贸工业，2012(09)

［2］邓德炮．基于行为经济学视角的房地产价格波动分析［J］．内蒙古科技与经济，2012(14)

［3］孔煜．行为经济学视角下的房价波动研究述评［J］．重庆大学学报(社会科学版)，2017(01)

［4］王盛，黄芝兰，白雨晨．产业结构、外来人口结构与房地产价格的关系［J］．华东师范大学学报(哲学社会科学版)，2017(01)

作者:李一洲 单位:广东财经大学公共管理学院