房地产价格与房地产经济学探究

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随着我国房地产行业的不断发展与进步，我国政府部门已经极为重视房地产市场的发展情况并且出台了多项针对于房地产市场的管理政策，其最终目的在于进一步规范房地产市场，保证房地产市场能够获得持续有效地发展。但是经调查显示，现阶段，由于国家政策以及人们消费观念的转变，导致房价不断上涨，以及未来房价的急剧下降，这对于我国未来经济以及金融行业的发展带来了诸多不稳定因素。基于这一情况，我国政府部门正在积极努力的引导当地产企业进行市场形态的转变工作，由原来的投资者主导市场形态逐渐的转变为消费者主要市场形态。以此来降低房地产市场风险问题出现的概率。本文主要就我国房地产市场形态和价格变化的经济学分析做了相关的阐述，目的在于进一步提升我国房地产市场的规范性。

一、我国房地产市场形态变化的经济学分析

从经济学的角度分析，现阶段，在我国当地产市场当中涌入了大量的投资者，而房地产市场当中产品的投资特性已经日益显著，在这种情况下，房地产的价格会不断的上涨，同时还会产生一些连带危害，如，财产保有和财富分配两级分化，稀缺资源的有效利用率下降，经济结构调整工作难以顺利开展，经济结构扭曲等等。而要想保证房地产市场能够稳定发展，政府部门必须要与房地产企业建立起坚实的合作关系，有效地对市场形态进行调控，使房地产市场形态有原来的投资者主导市场形态，逐渐的转换为消费者主导市场形态，重点强调房地产的消费品特征。而目前在我国过内，投资者主要型房地产市场形态转变为消费者主要型市场形态的条件已经初步形成。具体表现以下几个方面：

（一）土地推出和成交量明显上升

从经济学的角度分析，在房地产市场当中土地的供给量在一定程度上直接影响的房地产市场形态转变的速率。经调查显示，现阶段，在我国20多个大型城市当中推出的土地量供给221宗，环比增长率达到了112%；推出的土地总面积达到了1162公顷，环比增长率达到了115%。成交土地占地面积达到了480公顷，环比增长率达到了98%。另外，在这几个大型城市当中的土地成交平均价格下降的环比率达到了49%。由于土地成交量以及土地推出量的不断提升，房地产市场的价格必将会不断下降，同时其投资性质也将逐渐的弱化，而这一现象为政府部门的调控工作以及房地产市场形态的转变提供了必须要的土地支持。

（二）信贷政策的紧缩将极大的抑制房地产市场的投资性需求

经调查显示，在2009年，我国房地产市场的M2增长速率已经达到了历史最高点，相应的在这一年房地产产品的投资性表现的越发明显。而在之后的几年当中，由于我国的信贷投幅度放不断回落，已经政府部门多次出台了上调存款准备金率政策，房地产市场的M2增速明显得到了控制，并且正在逐年下降，在这种情况下，投资者以及房地产中间市场的活跃度就会下降，进而为房地产市场形态向消费者主要市场转换创造了良好的市场氛围。其次，经实践调查研究发现，现阶段随着我国人均收入水平的不断提升以及信贷政策的不断紧缩，在当今时代背景下，社会群众的中期。长期消费贷款以及个人按揭贷款的数量正在不断地减少，在这种情况下，房地产市场的投资性需求将会得到极大的抑制，进而保证投资主导型房地产市场形态能够有效地转变为消费者主要型房地产市场形态，最终保证房地产价格上涨变化趋势能够得到有效地抑制，从而推动我国房地产市场的整体发展进程。

（三）房屋供应量远远超出市场需求量

从经济学的角度分析，当房价的供应量远远超出市场需求之后，房价的上涨速率将会得到有效地抑制，同时房地产市场形态的投资性质也将不在明显，进而为消费者主导型房地产市场形态的转变提供了转变基础条件。具体而言，在我国北京、广州以及上海等一线城市房屋供应量大于市场需求的现象尤为明显，北京房屋的库存消化周几达到了14个月，上海房屋的库存消化周期达到了17.5个月，而广州的库存消化周期达到了7个月，在这种情况下，由于消费主体的缺失，房地产企业为了有效地完成房屋库存的消化，必然将会大幅度降低房屋的价格，相应的房地产投资者的投资量以及投资者的数量也将会不断的下降，进而可以有效地淡化我国房地产市场投资特征，使消费者逐渐的开始主导市场，进而满足房地产市场形态由投资者主要型转换为消费者主导型提供了良好的转换条件。

二、我国房地产价格变化的经济学分析

随着社会进步与经济发展，我国城市化进程在不断加快，这在很大程度上使人们追求拥有自己的房产，进而对房地产的价格产生着重要影响，其价格和各个家庭之间息息相关，使用经济学原理对我国房地产价格改变情况进行分析，在需求不但提高，但是供给量却得不到相应提高的时候，价格变成了唯一可以将这种压力释放出来的途径。对我国房地产价格产生着影响的因素主要体现三个方面，分别是供需、消费者的行为以及房地产市场博弈机制。

（一）供需影响着房价

首先，住房供给对房地产价格产生着影响。在购房者便是房屋实际使用人员的会后，他们会重视房屋的服务性，其价格直接展现了使用人员对房屋的支付意愿。根据卖方角度进行分析，其面临的问题是销售房屋，由于其销售时间长，便会造成房地产市场价格出现变动，进而增加其风险，与此同时，如若房屋长时间控制，其管理方面费用便高，所以在预期销售时间比较长的时候，销售方要想降低其风险对价格产生的影响，便会降低价格。其次，土地供给对房地产价格产生着影响。土地的实际供给量在很大程度上对其房地产房屋的供应总量产生着重要影响，土地供给指的是能够使用土地的实际数量，包含经济与自然供给，经济供给指的是在自然前提下，通过开发能够直接使用在生产与生活方面的土地。土地供给主要是房地产市场得以发展的前提条件，如果出现恶意囤积土地供给的现象，便会对房地产价格产生严重影响。土地供给对我国房地产市场产生着多两个方面的影响，第一，对其供给总量产生影响；第二，对预期与生产情况产生着影响，但是其影响时效并不一样，因为房地产产品需要经过长时间的开发，其开发时间比较长，但是对消费与投资方面的影响却体现在当期。因为房地之间的关联性，土地供给与房地产数量息息相关。总而言之，土地供给对房地产价格产生着十分重要的影响。最后，经济发展水平对房地产价格产生着影响。由于我国社会进步与经济发展，城市化进程在逐步加快，这是旧城改造速度越来越快，人们对住房需求在不断提高。与此同时，人们的生活水平得以提高，某些市民会将自己闲置的积蓄购买房产，进而期待其增值。除此之外，城市人们的收入不但增多，使人们拥有了更好的消费能力，这在很大程度上提高了人们对房屋的实际需求，变成了提高房价改变的主要因素。除此之外，人们对住房观念在发生着改变，有之前的需求型转变成享受型，依照消费者的实际需求，开发企业更加重视环境方面，加强了基础设施的建设，这些因素都在很大程度上对房地产价格产生着重要影响。

（二）消费者的消费行为影响着房价

首先，消费者对未来的实际预期对房地产价格产生着影响。预期主要是消费者在购买产品之前进行的判断，在专业人员对房价上涨进行报道的时候，会提高人们购房的迫切感，让人们参与到房地产交易当中，进而提高了其需求情况，最终造成房地产价格比较高。相反的，如果消费者预期比较低，许多人员便会观望其情况，这样房地产价格便会出现回落现象。其次，消费者的投资以及投机行为对房地产价格产生着影响，消费者投机的目的主要是依靠房地产价格的抬高获得相应的价格差，预期房地产价格出现上涨现象，投机者便会买房。而消费者投资的目的主要是依靠房租获得经济效益。买房的具体条件是房租可以超出平均收入，在房地产的价格不断提高的时候，某些投资人员便会转向投机买房。一方面，消费人员具备从重心理，想要在房地产市场获得更多利益，这会趋势许多消费者追随其脚步，此时，便会由大量资金进入到房地产市场当中，造成房地产需求不断增多，对其实际价格产生着重要的影响。另一方面，在当前消费者投机与投资行为盛行的现象下，对住房方面的实际需要比市场情况低，进而造成房地产出现了虚假繁荣的现象，这样便会造成房地产价格总是居高不下。综上所述，消费者的投资以及投机行为在很大程度上对房地产价格产生着十分重要的影响。

（三）房地产市场博弈机制影响着房价

根据我国房地产市场的实际情况，存有多个利益主体，分别是银行、政府、房地产企业、消费者等，这些利益主体之间共同作用，进而形成了完善的房地产价格机制。第一，我国地方政府要想提高财政收入情况，便会开始采取行动，也就是说，会不断提升土地的价格，由于地方政府主要是土地的卖家，在市场当中完全处在垄断位置上，经过全面提升土地价格，地方政府可以增加自身的财政收入情况。地方政府出现的高价卖地现象，造成了土地的预期价值被胜过，进而造成房地产开发企业出现了囤地的现象。第二，房地产开发企业得到土地的成本费用提高，企业一方面具备房地产价格方面的压力，另一方面这也是企业提升自身产品价格基础，此时，地方政府因为利益动机，便会默认房地产开发企业的此行为，地方政府对其房价升高的支撑方式非常多，比如，拆迁、减少中档房价以及经济适用房等。与此同时，地方政府也可以操控舆论导向情况，进而为房地产市场的发展营造氛围。第三，商业银行根据抵押率相关情况支持贷款，在某些地区已经出现了投机现象，这使房地产的价格不断提高，超出了人们经过自身能力进行购房的现象，商业银行便开始介入，经过房产抵押贷款为人们提供资金方面的支撑。当前，我国银行所发放的房产抵押贷款根据相应的利率方法，所以出现了价格上涨现象，造成货币的供应被增多，之后资产价格依然升高，使货币供应也提高，进而出现了这样的循环情况，这样的贷款缺少考虑资产价格波动现象，在房地产的价格出现上涨现象的时候，其变成了投机买房的主要工具。第四，房地产市场的投机行为过于严重，造成我国中央政府加强宏观调控。在商业银行信贷业务、房地产开发企业以及地方政府三者的共同作用之下，某些经济发达地区已经出现了房地产价格快速上涨的现象。在房地产的实际需求当中，主动购买房屋人员与投资人员被抛弃在房地产市场的大门之外，使我国房地产产业发生了泡沫现象，因为区域的示范效应，对于某些房地产价格上升比较缓慢的城市也出现了逐步攀升现象。综上所述，从经济学的角度来讲，我国房地产价格变化主要受供需关系，消费者的行为以及房地产市场博弈机制影响。一旦这些影响因素产生较大的变化，那么我国房地产的价格也将随之改变。同时在投资者主导的房地产市场下，投资者为了自身企业的收益，必然将会不断的提升房地产价格，在这种情况下，不仅会对房地产市场的未来发展带来诸多发展风险问题，同时还会极大对消费者的购房行为造成重大的影响。而要想保证房地产市场能够获得持续有效且稳定的发展，必须要从经济学的角度分析出我国房地产市场形态和价格变化的情况，准确有效地分析出房地产市场形态以及价格的变化情况。

作者:宁连旺 单位:山西中汇房地产开发有限公司