税收政策对房地产影响微观经济学探析

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摘要：税收政策与房地产市场的健康发展密切相关，本文从税收政策的微观经济学出发，首先阐述我国房地产现行税收机制，然后分析税收政策对房地产价格、供需关系、国民经济的影响，最后提出了一些对现行税收政策合理化的建议。

关键词：税收政策；房地产；影响；经济学

1.我国房地产现行税收机制

当前我国房地产税收机制分为三个环节：房地产的取得、保有和流转。对于取得环节的税收为：固定资产投资方向调节税和耕地占用税；对于保有环节的税收为：房地产税、城镇土地使用税和城市房地产税；对于流转环节的税收为：土地增值税、契税、个人所得税、印花税、教育费附加、企业所得税、房产税和城市房地产税、城市维护建设税等。

2.我国房地产行业税收政策对房地产市场的影响分析

2.1税收政策对房地产价格的影响分析

2.1.1相关理论和假设。当其他条件不变时，政府对供应商的征税将使得供给曲线向上移动，均衡点向上移动，均衡价格会上升，使得原来的均衡价格成为两者之间税收分配的分界点；同理，政府向需求方征税也会产生同样的效果，需求曲线将向下移动，从而使得均衡点向下移动。由此可见，税收由需求方和供给方一起承担，税负更多的落在缺乏弹性的一方上。2.1.2向供给方征税对房地产市场的影响分析。以向供给方征收房产税为例，房产税的实质是提高投机者的持有成本，这在一定程度上可以减少个人拥有住房的数量，可以有效降低房屋空置率、增加二手房的供应量，在一定程度上缓解房屋供给短缺等问题，供应量增加，在一定程度上实现了去库存的效果，当其他条件不变时，市场的供给量增加，会使得均衡价格下降，从而对房价的下跌产生一定的影响。2.1.3向需求方征税对房地产市场的影响分析。当政府对需求方征税时，会增加需求方的成本，当其他条件不变时，消费者的需求量会减少，需求曲线将向左下方移动，最终均衡价格会低于原来的均衡价格［3］。对于房地产需求者来说，税收调控主要是对房地产保有环节征税，在此阶段发生转嫁是比较困难的。

2.2税收政策对房地产供需关系的影响分析

在保有环节征税增加了持有者的成本，降低了囤积房地产的预期收益，从而迫使开发商和投机者加速出售他们的房产，增加市场供给，他们为保持利益不变，从而提高价格，需求方在衡量利害后，有些人会减缓购买计划的实施，这最终使得市场的需求减少。一段时间后，因为房地产企业和投机者的收入下降，为了尽快回笼资金，他们将稍微降低价格，从而激发消费者购房的欲望。相反，假设政府降低税收，开发商将会拥有更多的利润空间，将会让利一部分给需求者，市场将变得更火爆。

2.3税收政策对经济的影响分析

房地产税收政策可以提高国家的财政收入和经济效益，从而促进了国家的繁荣发展，提升人们的幸福度和满足感，同时也带动了相关产业的发展，实现了可持续发展。房地产税收政策在一定程度上可以缓解房价上涨所造成的贫富差距的现象，对于富人，房地产税收政策会导致他们因为手中房产的积压而交许多的税，从而增加了富人的经济支出；对于低收入人群，国家会实施各种优惠政策，降低低收入人群的经济负担，因此，税收政策在一定程度上缓解贫富差距，促进房地产市场的健康发展。

3.对现行税收政策的合理化建议

3.1建立多种政策协调配合机制

为了使房地产市场平稳发展，我们需要利用资金、财务、人口和土地等政策来全面规范房地产市场。在资金财财务政策方面，通过调整不同地区的利率和税费，差异化限购、限贷政策；在人口和土地政策方面，建设用地的分配应以人口流向为基础。

3.2构建合理的评估体系和发展机制

要使得房地产市场平稳发展，这要建立在构建合理的评估体系的基础上，建立一个运行良好的评估体系，有利于确定税基，促进税收的公正性。同时，在当前的大经济形势下，我们需要构建出与当下经济形势相匹配的合理的发展机制，政府应综合利用各种方法构建出合理的发展机制来抑制房地产泡沫的形成，为房地产市场与国民经济的平稳健康、协调发展奠定坚实的制度基础。

3.3充分考虑地区差异化

目前，中国房地产市场因地区发展水平不一而存在差异。房地产市场在人才配比、医疗、交通、教育等公共配套方面地区之前的差异较为明显，其中，在一线城市，高水平高技术人才很多，数不胜数，医疗、交通、教育等公共配套也很成熟完善；但是在三四线城市，高水平高技术的人才相对较少，医疗、交通、教育等公共配套相对也没有那么成熟。对此，虽然有相应的调控政策，但因为没有充分考虑发展中的差异从而无法达到预期的效果，因此，在今后的工作中，应充分考虑地区之间的差异，从根本上保证房地产市场的平稳发展。

4.结语

税收政策实施的目的，是利用税收来调节市场供求关系的合理性，打击“投机者”和暴利获得方，通过一些合理的建议来更好的完善现行的房地产政策税收体制，以达到更好的促进市场平衡的效果。

参考文献

[1]杨振芳.浅析我国房地产税收体系对房价的影响［J］.财政监督，2014.

[2]吴易凤.西方经济学［M］.高等教育出版社，2012.

[3]杨萌萌.现行房地产税收政策对房价调控效应的实证分析—以江苏省为例［J］.南京航空航天大学硕士学位论文，2015.

作者:杨雪莲 单位:西华大学土木建筑与环境学院