房地产企业会计成本核算常见问题

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摘要：房地产企业的发展在近年来势头稳定，越来越多的人注意到房地产行业存在的商机，逐渐投身于其中。本文将就当前房地产企业的会计成本核算进行探究，详细介绍成本的组成部分、阐述当前存在的问题以及提出有效的解决方法，以期能够为推动房地产行业的发展做出一点贡献。

关键词：房地产企业；会计成本核算；常见问题

为了推动房地产行业的改革与发展，需要就当前存在的问题进行分析并提出措施。例如在会计成本核算方面出现成本难以确定、成本分配不均匀以及账簿设计不合理等问题，需要先了解该企业的成本组成成分，再根据产生问题的原因分析得出结果，提出明晰成本审核、准确分配费用和合理设置账目等措施来解决当前问题。

一、成本组成

房地产企业需要进行成本费用核算的组成部分比较多，主要是由以下三个部分组成的：

（一）工程费用

工程费用除了包含建设房屋需要的资金以外还包括前期购买土地的资金、准备材料、聘请工人、安装施工等方面的费用，工程费用的数额占据企业成本组成的八成。（1）土地费用。开发土地，购买可用土地是房地产行业必须要做的工作，在开发时会付许多类别的费用，例如征用土地、租赁土地以及转让土地等费用。主要包括土地征用费、土地出让金、土地购置（拍卖、招标）费、拆迁补偿费、拍卖佣金、土地交易费、土地契税及其他土地费用。（2）前期费用。前期费用主要是花费在施工现场的实际调查、测绘等方面的费用，该类型支出大部分属于人工费用是聘请专业人员进行工作所支出的金额。主要包括七通一平费、临时设施、可行性研究、设计费、行政规费及规划报建、大配套费、水文地质勘察、测绘及其他前期费用。（3）建安工程费用。建安工程费用主要包括建安工程（土建工程、安装工程、装饰工程）、样板房/售楼处装修、建安监理费、检验检测费、景观工程费。费用包括材料购买、人员雇佣、器材租借以及企业工程款项费用。这个阶段的费用支出比较频繁，在计算过程中比较复杂，需要公司的财务计算人员花费较多的心力。

（二）基础设施费用及公用配套设施费

基础设施费用及公用配套设施费在整体支出的两成左右，主要包括电力基础设施费、给排水基础设施费、燃气基础设施费、电视、通讯工程费、通讯线路及设备安装、供热基础设施费、小区道路工程、环境景观工程、邮政等。基础设施主要是满足人们的需求，而配套设施则包括区内公建费（会所、幼儿园、学校、居委会、派出所、消防、公厕、自行车棚、露天停车场、锅炉房、水塔、室外游乐设施）、小配套费、物业开办费、公共设施维修基金及为其他公用配套设施费等，由于其与购买者的生活息息相关，因此需要确保其质量，这就要求其成本不能够降低。

（三）其他相关费用

除去工程费用以及建安工程费用，其他费用皆列入其他相关费用之列，其中包括企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用包括办公费用、资金成本、项目工资及福利费、邮电费、差旅费、水电费、租赁费、劳动保护费、周转房摊销还有基础建设费用等。

二、存在问题

现代的房地产行业在工程建设方面已经取得卓越成效。然而，虽然其发展快速，却在发展过程中暴露许多问题，例如在会计成本审核的过程中存在以下三个主要问题：

（一）成本难确定

成本审核的主要工作是能够快速确定审核的对象之后进行统计与结算。然而在实际的审核过程中却出现了许多问题，例如成本对象不明确，由于施工过程需要支付的费用太多，尤其琐碎的账目支出比较多的情况下会影响审核人员的工作，无论是否进行细分成本支出类别，都会增加核算的难度。其次是工程开展过程具有较强的不定性，施工过程容易受到外界因素干扰，最终增加成本支出，或者因为市场材料费用的降低而减少成本使用，因此成本的计算不准确，很难顺利展开审计工作。

（二）归集随意

在成本的归集上，大多公司都选择间接归集的方式来归集成本，譬如上文中提到的各类费用的统计就算是间接归集。其次是公司的高层人员忽略归集的重要性导致工程的资料不完整，在进行成本审计的时候无法找到详细的资料进行比对，造成审计的工作难度上升。

（三）分配不规范

分配不规范的原因是多样化的，首先是由于公司的成本费用支出多，支出琐碎，工作人员得到的会计信息不准确，无法根据实际的情况进行成本分配；其次是在进行分配时，人员对公司的业务不熟悉，没有按照工程的实际进行分配；最后是人员在进行工作时，忽略了分配的原则，过于随意的进行成本的预算设计，之后按照能够增加企业自身利益的方案进行成本分配。

（四）账簿设计问题

账簿设计过于详细，没有进行合理的分类，会造成企业的会计人员在核算过程中花费太多时间在整理账目以及多次计算账目的准确度上，缩短核算的时间。由于房地产企业的工程开展从购买土地到工程安装结束的周期比较长，在此过程中花费的成本金额高、数量多、类型不定，人员在施工过程中没有根据类型进行成本核算的整理与分类，很容易造成审计人员的混乱，降低核算的准确性。

三、解决方法

按照上文中存在的问题分析进行总结，在这个基础上确定出能够解决问题的方案，提出以下三个措施：

（一）明晰成本审核

首先进行成本审核需要确定审核的对象，这就需要会计人员对工程所需要支出的费用有详细的了解，对市场上的价格波动能够进行预测，才能够确保人员的工作效率。可以督促每一个项目的工程会计人员设计出成本预算方案，根据成本适用对象以及可能出现的影响因素制定成本使用计划。这就要求工作人员要进行实地的考察，充分考虑到现场的场地、物资、人员工资以及安全防护措施等方面的内容，将可能需要花销的方面记录下来进行成本预算设计。其次需要注意到有些工程需要独立进行核算，例如当一项大型工程需要建造许多栋建筑，而各个建筑之间的功能并不一致，人员在进行预算方案设计时按照区域或者建筑功能进行多个方案的设计，以及最终成本的核算时需要进行不同的结算，这样能够进一步提高资金计算的准确性。如果碰上多个建筑同属一个施工队伍进行建设的时候，按照其工作量进行结算，不需要合并。成本审核的明细能够保证人员不出现思维混乱的现象，能够根据核算对象井井有条的完成成本核算工作。

（二）准确分配费用

由于现代的工程建筑涉及到的人员众多，工作难度高，涉及范围广，因此需要实现资金归集的准确以及费用分配的准确。成本归集的时候会遇上需要间接归集的现象，这是很棘手的问题。会计人员可以采取比例分配等方法来实现轨迹的准确。在进行成本分配的过程中，首先需要对成本核算人员进行技能操作的培训，将工程中涉及到的成本分配类别灌输于工作人员脑海中，提高分配的准确性。其次是需要注意按照分配的原则，不能按照成本利益的最大化分配，应该考虑到实际的情况以及对后期工程的收入进行预估，将成本精准分配在各个部分，实现工程整体收益的最大化。

（三）合理设置账目

合理设置账目一方面可以表现在会计人员根据实际情况进行账簿的分类设计；另一方面是公司能够启用全程跟踪分阶段核算的成本审核制度。首先是账目的分类设计上，人员可以划分出几个具体的类别，将具体的支出归类到每一个类别当中，善于合并小数额的费用，方便后期的结算，降低人员的工作量，提高效率。其次是全过程跟踪分阶段审核的制度启用，会计人员全过程跟踪工程成本的使用情况，将其记录下来，按照工程的周期划分出几个较为平均的时间段作为结算日期，之后根据周期性对工程进行结算。这种方法的使用能够提高成本核算的效率以及精确程度，降低人员操作不规范的可能性，实现企业经济收益的最大化。最后需要注意企业应该组成监督队伍来监督会计人员和施工人员的工作，针对成本支出与计算方面实现精细化的监督与管理，确定不出现纰漏。合理的设置账簿能够降低会计人员的操作以及计算难度，有效提升人员的工作效率，确保成本审核最终结果的准确性，为企业经济创造收益。

四、结语

实现房地产企业会计成本核算目标问题的解决还需要一段时间，需要行业内部对人员的行为进行规范以及能够就成本预算以及分配方面的问题进行具体的分析之后总结问题关键，得出具有针对性的问题解决方案，借此来解决存在的问题。房地产行业的发展需要稳定当前的发展形势还需要专家的指导以及从业人员的积极配合，多位一体才能够达成目标。

参考文献

［1］耿祎雯.浅析企业会计核算中存在的问题及对策——以房地产企业为例［J］.中国商论,2017（13）.

作者：吕秋艳 单位：第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司西安分公司