房地产企业会计核算问题分析

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摘要：房地产企业既是房地产开发产品的生产者，又是销售者。房地产行业属于资金密集型行业，其开发经营具有投资大、周期长、风险高、附加值高等特点，在会计核算方面与施工企业有诸多不同方面，本文针对房地产企业会计核算的特点，分析了房地产企业会计核算存在的问题并提出了应对的改善措施。

关键词：房地产企业；会计核算；对策

一、房地产企业会计核算的特点

（一）收入成本结转存在差异

房地产企业在经过项目报建、前期的开发建设，待开发产品具备预售、且办理预售许可证后，开始进行开发产品的销售。此时，销售额只能作为预收账款处理，待开发项目竣工验收交付使用后方可结转为销售收入；同时，开发建设中的能够划分为成本的支出计入开发成本，待项目完工后结转为销售成本。在房地产销售中，通常情况下，开发企业把开发产品销售给购买方、法定所有权转移给购买方后，开发企业应确认销售收入。但在实际会计核算中，存在以下风险与报酬尚未转移的情况除外：①销售方根据合同规定，对所参与的开发项目仍有责任进行具体的某些重大行动或者其他可以直接影响开发产品交付的行为，例如工程尚未完工等。在这种情况下，开发企业应待参与的重大行动完成时再确认收入；②开发产品销售后，销售方仍有某种程度的继续涉入，例如：售后回购、销售方承诺购买方在一定的期间内可以获得固定的投资报酬等，在这种情况下，销售方在继续涉入的期间内一般不确认收入。

（二）签订预售合同或正式合同时不确认收入

我国现行的商品房销售合同采用的是建设部统一的规范格式合同，在开发产品竣工验收前后均可以签订。对于合同中规定的如：面积差异、房屋质量等问题约定，在购买方验收、移交前，购买方对所购买的物业仍存有退款甚至退房的风险。开发企业在销售开发产品时，由于物业还处于开发建设中，物业面积只是根据设计图纸进行的预测，因此与购买方签订的是预售合同。此时，开发产品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买方。随着项目开发建设的推进，即使开发产品的销售额已收入企业账户中，但是由于项目未竣工验收移交，归属于物业的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本不能准确计量，因此不能在签订合同且收到全额房款时就确认收入。

（三）销售核算与自营核算共存

房地产企业开发的产品除了对外销售，还有就是留作自用或者作为投资性房地产自营。对外销售的按照开发产品归集为开发成本，自用或经营的则是按照固定资产建设结转为固定资产或投资性房地产。在实际开发过程中，大部分开发项目都是集商业、住宅以及相关物业配套为一体的综合性项目。房地产企业在购买的一宗土地上完成建造项目，不仅要有效地利用土地资源、创造高的经济效益，而且要符合所在地区的规划设计。因此，企业在项目建设过程中即有销售物业、也有自持物业，这就存在了销售核算与自营核算并存的现象。

（四）借款费用的核算

房地产行业资金投入量大、周期长、是资金密集型的行业。企业在开发项目时所投入的大量资金，除了企业自身自有资金外，通常情况下为通过银行贷款等方式筹措的资金，因此，在开发过程中正确的划分借款费用的资本化与费用化，对于房地产企业来讲是尤为重要的。

二、房地产企业开发项目中存在的会计核算问题

（一）销售收入的入账与结转

在销售房款的账务处理上，业态划分不清影响房地产企业预收账款的结转以及税金的缴交。比如，住宅的土地增值税预交税率为1.5%，而商铺的为2%。房地产企业应对开发产品进行业态划分，一般分为：商铺、住宅、车位及储藏间等。对开发产品业态的销售金额进行有效的归集，对后期结转成本以及进行房地产销售数据分析有很大的益处。

（二）借款费用的资本化划分不够规范

房地产行业是典型的资金密集型行业，企业在进行项目开发建设时，所需的投入资金较大。出于自有资金不足或土地增值税清算抵扣成本的考虑，大多房地产企业都会以举债的方式筹措项目建设资金。现实会计核算中，债务资金的费用化与资本化在整个开发过程中期间的划分不规范，影响了项目开发成本归集的准确性。

（三）房地产企业成本收入不匹配

房地产开发项目具有开发周期长、投入大、价值高等特点，投入的资金一般在三年左右才能收回。对于企业在开发建设期内投入的资金，除了能明确划分为开发成本的支出，其他支出都按当期费用进行核算。当开发产品已全部预售，且销售价款也已入账，但项目尚未进行竣工结算时，所收到的价款只能作为预收账款，不能结转为收入。作为房地产企业开发项目的成本，在项目建设期初会产生较多的成本费用，几乎没有任何收入，这就使得房地产企业的成本与收入不匹配。

（四）房地产企业信息披露不足

企业经营者出于维护企业形象、经营稳定等方面的考虑，一般在对外报送房地产开发项目所面临的风险信息中，多是不披露或者避重就轻。房地产企业信息披露不足主要表现在以下两个方面：一是现金流量信息的披露。《企业会计制度》规定，现金流量表的编制主体应当是企业。现代企业报表的编制基本都依赖于财务会计软件系统的信息提取，而系统软件信息的提取又源于日常会计基础工作。在实际工作中，由于会计人员的业务水平参差不齐、对现金流量的错误表述，造成了房地产企业在投资活动与经营活动两方面现金流量的不一致。二是房地产企业开发过程中重大经营风险的披露。首先，房地产项目开发周期较长，经营活动的现金流入与流出不具有同步性，因此仅按照会计制度的要求对现金流量进行表述，并不能全面反映出企业开发项目的经济实质。其次，企业在房地产项目开发过程中，会面临如土地、工程质量等方面的风险，而且这些风险信息的披露会给企业的运营带来诸多的不利影响。针对房地产项目会计核算中存在的相关问题，从加强房地产企业收入的核算、账务辅助数据信息的统计以及提高房地产企业的信息透明度等方面提出以下几点完善房地产企业会计核算的措施。

三、完善房地产企业会计核算的措施

（一）加强房地产企业收入的会计核算

按照房地产企业开发的产品划分业态，利用EXCEL电子表格建立科学的销售台账，通过对不同业态开发产品的销售信息进行统计，实现对各业态销售收入的有效管理，从而为房地产企业不同开发产品业态的销售分析提供有利数据分析。房地产开发项目在竣工结算、进行验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的款项暂记入“预收账款”科目核算，不确认收入。对于促销过程中收到的购房订金暂记入“其他应付款”科目核算，在购买方签订购销合同后再转入“预收账款”科目。待开发项目完工并经验收合格、竣工决算、开发产品办妥移交手续移交给购买方后，方可确认销售收入。

（二）加强房地产企业辅助数据的统计

辅助数据的统计有利于企业核算、分析数据，有助于房地产企业逐步建立和完善自身的财务监管制度。企业在经营发展过程中，经常需要会计人员统计企业运行中各类经济事项形成的数据，为开展内、外部审计或其他经营管理需要提供数据分析依据，从而为企业管理者制定经营目标、为企业发展提供基础保障。例如，统计某项工程款的支付金额，建立预（应）收账款辅助账目就显得十分重要。通过该辅助账目的建立不仅可以快速的获取工程款支付的付款比例，还可以在辅助账目中设置一个预警比例进行提示是否超付，以备随时检测。

（三）做好房地产企业成本与收入的匹配

房地产开发项目由于开发建设期长、资金投入大、回收周期长，因此加强房地产企业成本与收入的匹配性，显得尤为重要。当项目的开发产品已建成并具备使用条件但绿化、配套设施等工程尚未建成投入使用时，已出售的开发产品应负担的配套设施建设费用无法按实际成本计算，为及时结转已出售物业的成本，使之与销售收入相匹配，一般采取预提方式将未完工配套设施的建设费用预计入已销售物业的成本。待开发项目竣工验收结算时，再调整预提的配套设施建设费用，以确保已售和未售开发产品成本分摊的合理性、一致性、准确性。

（四）增强房地产企业的信息透明度

房地产开发企业信息的透明度在很大程度上影响了信息使用者对企业经营状况的判断。房地产企业信息披露通常有以下两个方面：一是加大房地产开发企业土地储备量的披露。在开发项目的成本中，土地成本的占比较重，因此房地产企业能否拥有土地储备决定了房地产企业未来能够发展的趋势。在实际对外的信息披露中，信息使用者无法通过企业财务报表及附注等相关经营资料获取房地产企业待开发的土地储备情况。二是加大房地产企业现金流量的披露。现金流量的披露包括企业经营生产活动中所产生的所有现金流量，通过披露的现金流量情况，方便信息使用者直观的判断出企业的现金流向，获取企业的实际支付能力、偿债能力以及资金周转情况，从而综合其他方面数据准确地判断房地产开发企业的经营发展状况。

四、结束语

会计核算对房地产企业的发展起着重要的作用，由于房地产开发项目涉及的是大额资金的投资运作，要求资金的持续与稳定，因此需要我们共同努力完善企业会计核算制度，优化会计核算的模式与方法，减少风险与投入成本，从而为企业的经营管理提供真实可靠的数据信息，使企业高层的决策更加符合经营实际，更加具备战略的准确性，推动企业可持续、健康地发展。

参考文献：

[1]张爱华.浅析房地产企业会计核算存在的问题及对策[J].中国集体经济，2018（14）：152-153.

[2]刘金.房地产企业会计成本核算的问题分析及应对措施分析[J].时代金融，2016（11）：152-153.

作者：王明凤 单位：中煤矿山建设集团安徽安厦房地产有限责任公司