我国房地产存在的问题研究

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摘要：文章基于货币政策的视角，对我国自2008年以来的房地产市场进行研究。主要利用利率和存款准备金率两大工具，在2008~2009年、2010~2011年和2012~2015年三个阶段内进行分析。通过比对同一时期内我国房地产价格和货币政策的关系，得出以下结论：货币政策对房地产价格有深刻的影响，其调节作用相对温和，应与相应的其他经济手段相配合使用。并由分析提出相关的货币政策。

关键词：房地产问题；货币政策；住房；政府作用

一、引言

在党的报告中指出：我国的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。房地产问题与人民生活密切相关。自2008年以来，我国的房地产市场遭到全球经济危机的影响，价格下跌，中央银行运用各种货币政策、财政政策稳定市场。随后住房市场很快复苏，房地产市场持续过热，房价迅速涨高。同时出现了房地产商哄抬地价从而造成“天价地王”等不良社会现象，哄抬房价，激化了社会矛盾，严重影响人民的美好生活。较高的房价令消费者“住不起房”。人民不能安居乐业，社会又如何达到小康？由此可见，新时代下稳定房地产价格，推动保障性住房的建设已成为解决人民美好生活需求当务之急。基于现状，笔者结合货币政策的工具，通过分析2008年金融危机以来我国的房地产价格走向，探求货币政策与房地产价格的关系。并借鉴历史经验，提出对控制房地产价格的相关货币政策建议。

二、自2008年以来货币政策概述

为应对2008年金融危机，央行采取措施，改变之前从紧的货币政策，实施适度宽松的货币政策。自2008年以来，我国的货币政策大致分为以下三个阶段。

（一）2008~2010年：应对金融危机

从2008年起，我国的货币政策由“从紧”的货币政策转变为“适度宽松”的货币政策。2008年上半年，央行多次提高法定存款准备金比率以冲销流动和实施从紧的货币政策，法定存款准备金比率一度提高到17.5%。由于2008年雪灾和汶川地震以及全球金融危机导致了大量的资金需求，央行结合国内外形势，配合着“四万亿”投资等积极的财政政策开始实行适度宽松的货币政策。在适度宽松的货币政策的引导下，至2010年，我国经济继续朝宏观调控预期方向发展，总体的运行态势良好。此时，四万亿投资计划也已进入尾声，对外贸易较快地恢复，消费增长较快，工农业生产都较平稳增长。在这种经济形势下，我国继续将宏观调控的首要目标定为促进经济平稳较快发展。为保持政策的稳定性和连续性，继续实施适度宽松的货币政策，逐步引导货币政策从应对危机状态回归常态。

（二）2011~2012年：稳健的货币政策

自2011年起，国际金融危机极端动荡的状态已有所缓和，总体经济运行良好。在国内，由于适度宽松的货币政策的影响，出现了物价上涨、产能过剩、人民币升值的压力增大等现象。同时，房地产市场、投融资平台、民间借贷等领域潜在风险增大，内需后劲不足。国外方面欧债危机日益加剧，经济形势日趋复杂。迫于这一系列因素的压力，我国货币政策由适度宽松转向稳健，表现在2011年连续六次上调金融机构法定存款准备金率；推行公开市场业务；将信贷资金更多投向实体经济，特别是中小企业和“三农”等。将“稳增长”放在宏观政策调控的首位。

（三）2013~2018年：新常态下稳中求进的货币政策

2013年以来，我国经济一直面临下行压力。2014年，提出经济新常态，意味我国经济从高速增长转变为中高速增长。在这种形势下，2013~2018年，我国货币政策的总基调坚持稳中求进，既不放松也不收紧银根，将把握好“稳增长、调结构、促改革、防风险”的平衡点作为首要目标，创新调控工具，利用创新促发展，力求达到对当前和长远都有利的效果。

三、自2008年以来的房地产形势与政策

自2008年以来，从事房地产的企业数由2008年的87562家上升至2015年的93426家。2015年房地产企业开发计划总投资是2008年的3.83倍。这一段时间内的房地产价格虽偶有回落，但总体呈上升趋势。以下对具体时间段的分析体现了房地产价格曲折上升、涨幅较高的态势。

（一）2008~2010年：先复苏，后调控

2008年对个人购置两套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。2008年12月21日国务院办公厅支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”，导致中国楼市出现十年大拐点，量价齐跌。2010年国家出台“限购令”。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，三个月后全国房价飙升。

（二）2011~2012年：继续调节过热市场

2011年二套首付比例提高，“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。房价继续上涨。2012年多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2012年2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。

（三）2013~2018年：需求稳步增长，市场健康发展

2013年2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。2014年“9•30”房贷新政颁布，各地陆续松绑限购政策，2014年9月30日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨。2015年3月，央行、住建部、银监会联合发文，宣布全国二套房首付降至四成。

四、货币政策与房地产价格

针对房地产价格短期内的过度上涨现象，我国政府巳经充分意识到必须给予科学的宏观调控，以抑制房地产价格短期内的过度上涨态势。考虑到货币政策是宏观调控政策的重要内容，货币政策较财政政策更加灵活、及时。同时，货币政策的影响较为温和。所以必须发挥货币政策对房地产市场的调控作用，以维护中国房地产市场的健康稳定发展。

（一）2008~2010年

这一时期实行的是适度宽松的货币政策。从利率的角度来看，该时期的特征是频繁降息；从存准率的角度来看，该时期可分为两段：金融危机爆发前政府频繁上调存准率，金融危机爆发后，为实现保增长的目标，央行频繁下调存准率。由于金融危机的影响，多数投资者考虑到投资风险而退出购房市场，房地产量价齐跌，涨幅回落。该阶段因金融危机的外部影响，存准率与住房价格的关系并不明确；利率上涨引起房地产价格下跌，利率调整和住房价格呈现负相关性。上述分析表明，总体上看该阶段货币政策调整与房地产价格呈现负相关性。

（二）2010~2011年

该阶段我国货币政策已由适度宽松转变为稳健。从利率的角度来看，该时期主要是加息。但同时，为了应对国际上金融危机、欧债危机、美国财政悬崖的事件，央行也偶尔降息；从存准率的角度来看，该时期主要是上调存准率。这一时期经济复苏迹象明显，危机时期过度宽松的货币政策所引发的流动性过剩问题逐步显现。在经济逐渐复苏的背景下，部分投资者重新进入市场，带动较大的购房需求，从而推动房地产价格上涨。但上涨幅度明显减少。该阶段表现为存准率上升，房地产价格上升，存准率与房地产价格呈正相关性；利率上升，房地产价格上升，利率调整呈一定的正相关性。所以，该阶段货币政策调整和房地产年价格呈现正相关性。

（三）2012~2015年

该阶段我国货币政策继续保持稳健，坚持稳中求进的新常态。从利率角度来看，央行依旧秉持加息政策；从存准率方面，央行开始适度地下调存准率，总体趋于稳定。我国房地产市场对应的房地产价格上涨幅度也有所回落，即房地产价格从2009年的4681元／平方米上涨到2015年的6793元／平方米，上涨幅度由原来的23.2%回落至7.4%。该阶段货币政策同房地产价格的关系不明确。

五、政策建议

由上文分析可知，单一的货币政策工具对房地产市场难以起决定性作用，而其影响却又是巨大的。在此情况下为了更好地利用货币政策工具，提出以下政策建议。

（一）推进利率市场化

从上文对利率工具的分析中可以得出，推进利率的市场化程度能够有效的管理房价。但我国对利率的管制调整“一刀切”的方式在一定程度和范围上影响了资源的配置，导致效率低下，影响了利率市场的调控效果。所以，在制定利率政策时，可根据特殊情况制定有区别的利率政策，满足不同人群的需要。

（二）发挥存款准备金率的调节作用

由上文的分析可知，存准率和房地产价格大致呈负相关性。当前我国房地产市场依然存在过热现象，“软着陆”并未完全实现。此种情况下，更应发挥存款准备金率抑制投资性住房的作用，以此抑制房地产市场过热。

（三）加强政府对房地产市场的公共服务能力

政府是人民的管理者，更是人民的服务者，保障人民安居乐业是政府的责任和义务。为稳定房价，政府应保证房地产市场公平公正公开。同时，政府作为土地的监管者，应着眼长远，综合考虑土地的高效利用。另外，还要积极引入公众监督，加强政府监管力度，建立完善的房地产金融监管体系。

参考文献：

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作者：李亚伦 单位：徐州市第一中学