房地产开发企业的税收筹划

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摘要：“营改增”对于房地产开发企业的影响必须根据企业个体情况进行具体分析。文章在具体分析“营改增”背景下房地产开发企业税负变化的基础上，提出了“营改增”背景下房地产开发企业的税收筹划措施。

关键词：房地产；开发企业；“营改增”；税收筹划

在我国全面实施营业税改增值税政策以后，国内所有企业会因为税收政策的这一重大改革而受到重要影响，房地产开发企业也不例外。为了积极应对房地产企业在“营改增”之后的税负变化，达到合理避税减税的目的，必须积极开展相关税收筹划研究，做好“营改增”之后的管理工作调整。

一、“营改增”背景下房地产开发企业的税负变化

在“营改增”实施以前，房地产开发企业需要缴纳的税费有11种。其中，营业税、土地增值税和企业所得税构成了房地产企业税负中的三大税种；在“营改增”实施之后，增值税就取代营业税，成为房地产企业的两大税种之一。在“营改增”实施以后，对房地产开发企业所承担的税负影响，必须按照具体问题具体分析的原则来确定。从房地产企业面临的总体税负来看，应属利好，原因在于相关税收政策允许从销售额中扣除土地价款。例如，某大型上市房地产企业，属中国房地产百强企业之一，公司2015年营业收入85亿元，全年缴纳的税款在8.6亿元以上。在“营改增”以后，该公司的税负变化情况：首先，对于税改之前开始实施的老项目而言，由于增值税属于价外税，所以在按照营业税政策征收5%的税率相当于征收4.76%的增值税，这就是说，在“营改增”政策实施以后，老项目在同等条件下税负直接降低了0.24%。另外，从税负的资金占用情况来看，“营改增”实施后，房地产企业在预售阶段不必再按之前的政策预缴5%营业税，只需要按照3%的比例预缴增值税，与税改前比较节约2%，这一点对于资金需求量巨大的房地产企业来说，能够在一定程度上节约资金成本。“营改增”对于房地产企业新项目产生的实际影响则是综合性的，机遇与挑战并存。根据相关测算，房地产企业在“营改增”实施前后的均衡毛利率约为56%，而实际上绝大部分房地产企业的毛利率都在均衡点以下。因此，从宏观层面来看，“营改增”实际上对绝大多数房地产企业起到了减负的作用。与此同时，“营改增”也对房地产企业的财务管理水平提出了更高的要求。“营改增”后，如果房地产企业在运营流程、供应商定价磋商、合同条款等关键环节控制到位，内控制度完善，则能够实现税负降低，反之则可能出现税负增加。房地产企业在“营改增”之后需要应对的挑战主要有以下几个方面：第一、上游企业传递税负压力导致利润减少。在“营改增”全面实施以后，作为上游的建筑企业所承担的税负压力上升，从而将把一部分税负压力向下游的房地产企业进行转嫁，可能会导使房地产企业的建筑成本大幅上涨，利润减少；第二、财务人员观念和技能转变时间差带来的税负增加。在“营改增”实施以前，由于营业税政策推行多年，房地产企业内部的财务人员对于相关政策规定已经熟悉，其政策观念已固化，在“营改增”实施以后，重新树立关于增值税的纳税观念以及熟悉相关业务流程和技能尚需时日，在这一时间转换过程中，不排除出现因为财务人员原因而导致增值税税负上升的情况；第三、房地产行业属于资金密集型产业，对于资金的需求量巨大，并且投资周期性长，产生的利息也多，由于一部分利息不能抵扣，由此可能导致一部分新项目的税负上升；第四，增值税抵扣困难。“营改增”实施以后，房地产企业抵扣税必须提供增值税发票，这一实际操作中存在一些具体困难。例如，建筑材料通常涉及多个采购渠道，除了钢铁和水泥等大宗材料以外，河沙、石子以及其它零散建材等多数从一些个体工商户处采购，如果出售方不能提供增值税专用发票，则无法对进项税进行扣除。此外，提供人工的劳力公司如果无法提供增值税发票，也会导致房地产企业的税负增加。

二、“营改增”背景下房地产开发企业的税收筹划措施

（一）加强增值税专用发票的使用和管理

在国家全面推行营业税改增值税以后，为了充分利用相关税收政策，对于增值税专用发票在税收抵扣中的关键凭据，房地产企业必须高度重视，制定有关增值税专用发票使用和管理的内部规范，加深财务人员对于发票重要性的认识：第一、加深企业内部财务人员对于营业税改增值税的认识，加强观念转变，增强税收筹划能力。同时，围绕减税工作制定企业内部控制流程和规范，加强对增值税专用发票的使用管理，优先选择能够出具增值税专用发票的合作企业，以保证能够享受到充分的税款抵扣额，降低税收负担；第二、掌握好增值税专用发票的时效，保证抵扣工作顺利完成。房地产开发企业在取得增值税专用发票以后，应该强化税收抵扣内部流程控制，及时将发票用于抵扣税款，避免因为时间超期出现发票失效的情形；第三、房地产企业要不断改进增值税背景下的税收筹划工作，积极提高相关工作成效，以达到降低税收负担，增加利润的目的。

（二）签订施工合同之前做好税收测算

由于房地产项目建筑成本在房地产开发成本中所占比例大，缴纳税款多，因此在与施工企业合作之前，必须做好相关税收测算，防止施工企业转嫁相关税负。房地产企业在事前测算的税负重点主要是针对材料，从这一角度出发，具体开展事前税收测算时应该包括包工包料、加工材料等方式。在营业税改增值税实施以后，房地产开发企业采取不同的施工合作方式，会产生不相同的税负影响。例如，在营业税改增值税以后，房地产开发企业在纳税人类别上属于一般纳税人，其增值税税率为11%，在这一前提条件下，如果与房地产开发企业选择和同属一般纳税人的施工企业合作，并且获得施工企业开具的增值税专用抵扣发票，就能够降低房地产开发企业自身的税负。如果房地产开发企业对于施工所需材料选择自行采购，则可以通过材料供应商的渠道获得增值税专用抵扣发票（进项抵扣税率为17%），比从施工企业处获得的增值税专用抵扣发票进项抵扣税率要高出6%。据此，房地产企业与施工企业签订合同之前，要做到仔细考虑其中利弊，以达到减税的目的。

（三）加强材料采购环节的税收筹划

在营业税改增值税的背景下，房地产开发企业作为一般纳税人，必须选择具有开具增值税专用抵扣发票能力的材料供应商合作，才能提高增值税进项抵扣率，达到减税目的。基于此，房地产开发企业在选择材料供应合作商的时候，除了考虑材料的质量、价格等方面以外，还应该重点考虑作为合作方的材料供应商能否开具增值税专用抵扣发票。按照营业税改增值税实施以后的税收政策，房地产开发企业对于材料供应商的选择应该注意以下几个方面：第一、材料供应商为一般规模纳税人和小规模纳税人时，选择作为合作伙伴的材料供应商应该是一般规模纳税人，因为按照相关法规，如果材料供应商是小规模纳税人，是不具备开具增值税专用发票能力的；第二、由于进项抵扣税率有6%、11%、13%、17%四种，如果材料供应商都为一般规模纳税人，房地产开发企业应该结合材料供应商报价高低、进项抵扣税率大小等因素来综合考虑确定。

（四）进一步改善企业经营管理模式

在我国城镇化建设的高速发展阶段，房地产企业可以利用飞涨的房价来实现相关税负的转嫁。近年来，由于我国城镇化建设已经度过了高速增长期，国家对于房地产行业的调控越来越严，房价趋于稳定，房地产开发企业仅用房价上涨来转移税收负担已经很难实现。在这种背景下，房地产企业必须另辟蹊径，一是从商业用房开发中找突破，根据自身能力特长，寻找具有重大潜在商业价格的地块进行开发，由于国家对于商业用房的价格并未限制，可以通过商业用房开发所获得的高利润来抵减一部分税收负担所产生的成本；二是立足企业特点，走差异化、个性化的经营道路，将自身个性化的优势特点转化为市场利润，争取利润最大化；三是将房地产开发业务精细化，围绕业务分拆开展多元化经营，对传统市场的突破要从建设、装修、经营、智能服务等多个方向来开展。调整房地产开发企业的经营管理模式事关企业生存发展，在调整之前，必须对房地产市场需求认真开展全面分析调研，针对需求，结合自身工作特长及发展方向做出相关调整，不可为调整而调整，否则可能产生重大决策失误，导致企业破产。

三、结语

通过上文的分析可知，房地产开发企业在“营改增”之后要实现减轻税负的目标，必须通过加强增值税专用发票的使用和管理、签订施工合同之前做好税收测算、加强材料采购环节的税收筹划、进一步改善企业经营管理模式等一系列措施，做好相应税收筹划。

参考文献：

[1]葛柳燕.“营改增”背景下房地产开发企业的税收筹划研究[J].会计师,2016(23).

[2]刘鸿英.“营改增”背景下房地产开发企业的税收筹划研究[J].中国国际财经(中英文),2017(07).

作者： 缪房贱 单位：中山市坦洲镇住房和城乡建设局