房地产企业资金管理问题及对策

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摘要：资金管理水平是衡量企业可持续运营的重要指标，而房地产业作为高负债率的风险行业，资金管理已成为企业在市场竞争中生存和取胜的关键性因素。但是房地产企业资金管理还存在诸如资金管理意识淡薄、融资形式单一、资金管理模式落后、资金计划难以落实等等问题，因此，文章基于房地产企业的资金管理问题，提出了提高资金风险管理意识、创新融资渠道、搭建资金平台以及加强资金计划管理的优化建议，希望能切实地提高房地产企业的资金管理。

关键词：房地产企业；资金管理；问题；优化

房地产业是国家经济发展的支柱产业，保持该行业的可持续性发展，不仅能够让人民的生活质量有所提高，也有利于国家经济的发展速度。近年来随着国家的宏观调控政策不断出台，房地产企业资金压力加剧，然而房地产企业作为资本密集型行业，资金是企业可持续经营的最根本的保障，直接影响到企业资产的流动性及收益性，所以，加强资金管理、控制资金风险并且提高资金使用率已然变成重要的课题。

一、房地产企业资金管理的重要性

资金管理作为财务管理最为核心的内容，对企业提高资金使用率以及对资金的科学合理配置起到关键作用。企业通过资金管理能够将投融资集中管理，从而降低财务成本，提高资金运作效率。将对企业的资金有着良性运转，对企业的可持续性发展，提供强有力的保障。资金作为企业的生命线，从开始筹集到最终使用，对其过程进行管理和监督就是资金管理。如果资金没有合理的安排，企业的日常工作将寸步难行，项目不能很好地进行运作，所以只有将企业的资金成功管理，才能控制企业的生命线和发展的命脉。

二、当前房地产企业资金管理存在的主要问题

（一）资金管理意识淡薄

房地产业由于发展历史较短，在整个发展的过程中，绝大多数企业对资金管理的重要性认识较薄弱，企业管理人员对资金管理意识淡薄，过度重视项目开发的进度、产品的质量品质以及销售回款等情况，缺乏资金有效利用的筹划意识，导致资金无法及时回笼，造成企业资金困难的压力。对项目过程进行考核时，忽视资金使用的相关考核，没有健全的资金管理体系，最终导致企业的资金资源配置不合理。

（二）融资形式及渠道单一

目前房地产业资金短缺是面临的最大突出问题，据统计，房地产业各企业的资产负债率高达70%~80%左右，绝大部分资金需要通过项目货量的销售而回笼资金以及通过银行贷款来获得资金周转。对于绝大多数房地产企业面临着融资形式及渠道单一的状况，由于国家近年来的宏观调控，导致房地产企业贷款的审查越来越严格，直接影响企业资金筹集的速度，严重影响企业的效益及经营规模，导致企业经营风险巨大，造成对于过往负债的偿债情况的压力。

（三）资金管理模式落后

房地产企业由于存在多个项目同时运作，并且企业存续时间越长，涉及的银行账户较多，每次企业资金周转的时候将带来非常的不便利，项目资金的分散会导致企业很难实时掌控资金的实际存量及使用情况，也会给日常的支付带来一定的困扰。企业资金存放分散并且每个账户的资金量较少，对应的该部分存款计息模式只能采用活期存款的方式，导致企业资金的浪费和闲置，给企业带来的收益很低。项目资金的分散存放也很容易造成资金体外循环、存在私设“小金库”的现象，造成企业的经济损失。

（四）资金计划落实困难

随着房地产企业的快速发展，资金的收支计划管理对企业越来越重要，尤其对于多项目的房地产开发企业，只有通过合理的资金计划和安排，才能提高企业的资金使用率。然而很多企业存在资金计划执行的过程中，出现实际执行率偏差巨大的情况，往往收款计划的执行率做的好；问题主要在付款计划的执行率，存在超额付款的现象以及低付款执行率的情况。各部门在编制资金计划的时候，只是流于形式没有很好地去按照合同的约定、没有结合乙方已完工作量的情况、更没和乙方进行付款的相应沟通，随意将资金计划付款额度大金额上报。最终导致企业在安排好需要支付款项的情况下，根本无需支付，也致使资金计划落实困难。

三、优化房地产企业资金管理的建议

（一）提高资金风险管理意识，完善资金管理制度

房地产企业需要通过加大宣传力度，让管理人员意识资金管理在企业的重要战略地位。而房地产企业要提高资金管理意识，重视资金回款的工作，完善企业资金管理制度，从而保证企业资金的流动性，需要细化资金管理流程，对资金的筹集、支出到最后的回款进行分析与优化，指定相关负责人对资金进行管理及管控，做到资金进程的全面追踪。

（二）创新融资渠道，建立多元化融资平台

资金作为房地产企业的血液，企业对其需求极大，一线房企的生存及快速发展需要吸纳大量丰富的资金。由于我国对房地产的宏观调控的影响下，绝大多数企业面临资金紧张的困难，故需要利用资本市场的各类工具，在传统融资方式的基础上对新融资模式的创新、构建和新渠道的开拓，发掘多元化的融资渠道，学习国内外成功的融资模式，如信托机构融资、合作开发融资、发行企业债券、融资租赁、私募基金等等，通过多元化的选择避免融资渠道单一，资金无法得到补充而断裂的风险。房地产企业在最终选择融资模式时，应该根据企业的战略目标、资产规模，确定融资模式及融资结构，最后制定计划，搭建多元化融资模式，进一步降低企业的资金成本和经营风险。

（三）搭建资金平台，集中管控资金

建设资金平台的目的在于资金集中管理，可以将资金业务流程统一，资金平台的建立有助于企业以动态的监管方式对资金整体运行提供推动作用，使企业的资金管理得到强化。1.资金平台总体管理原则首先，建立资金平台一定要符合资金安全第一的原则，应该将各境内外商业银行等金融机构进行集成，实现全程化资金的收支，便于查询资金的实时信息，使企业在使用资金的时候提高效率，并能防止安全风险的发生。其次，建立资金平台一定要完成资金全部集中的原则，通过企业的ERP与银行点对点的进行设计，做到银企直联，落实收支两条线的集中式资金管理。最后，建立资金平台完成对所有业务条线的集成原则，将企业采购系统、预算管理、融资管理等其他业务系统集成。2.资金平台应用的支撑、保障体系及条件首先，资金管理作为管理的核心内容，是企业发展的目的及符合经济发展的态势，而企业对于现金流健康的关注高于利润的关注，无论在资金管理的体制还是资金管理的模式上，随着创新和深入，资金的收支两条线已然成为管理的核心体系，资金平台将进一步提升企业的管理效益和经济效益。其次，资金平台需要完全实现信息化管理，对于企业发展非常重要的核心，就是推动建设资金平台ERP系统，这不仅对企业规范化管理有益，并能推动全有资源的整合作用，可以实现信息的共享，使资金运作效率较大幅度地提升。随着资金平台运行的逐步成熟，企业将根据符合公司自身业务发展以及资金需求的特点，将资金平台的功能逐步向内部银行延伸，作为资金中心、票据交换中心、融资中心，对各公司资金进行统一归集、分配、调拨、借贷、投融资管理，以更好地支撑企业经营发展对资金的需求。最后，资金平台在落实银企直联后需要建立风险防控体系，由于企业与银行之间的资金数据会有共享与交互的情况，资金管理效率的提升及会计核算准确性的情况，不仅能使企业管理水平有较大提高，也能提高资金的运行效益。银企直连的安全性要求非常高，企业缺乏安全机制的保障，所以企业要从技术层面和软件环境对风险控制进行最大化，以保障资金安全。

（四）加强资金计划管理

房地产企业应加强对资金计划的管理，编制计划时应将企业投资部门、工程部门、营销部门、开发部门等各职能口统一起来，围绕企业涉及到的各个项目的投资计划、工程进度、回款计划、融资计划、开发报建计划等编制切合实际的资金计划，并完成企业月度、季度乃至年度的资金计划，确保届时可以合理高效地执行资金计划。各部门应严格按照报送的资金计划进行收支管理，财务部门需要积极跟踪资金计划执行情况，并根据执行情况适时控制，确保资金计划执行的准确性。资金部门应严格按照上报的资金计划进行支出管理，确实因特殊情况需支付超过总支出计划的，应有部门领导签批后方可支付，企业应将资金计划执行偏差率原则上控制在10%以内，对于执行偏差率连续2个月增减幅度超过10%的项目，应由相关部门提交情况说明、提交整改报告并加入年度绩效考核指标项。

四、结语

资金管理的好坏直接影响企业的经济效益，适用的资金管理模式将促进企业的长久发展。由于房地产业的特殊性，宏观政策不可预见的因素较多，项目开发建设的过程中也存在许多不可控因素，所以需要不断完善企业的资金管理，使企业资金运作合理，保障企业资金链的健康。

参考文献：

[1]崔存金.当前形势下房地产企业强化资金管理的思路[J].会计师,2017(07).

[2]吴春桃.房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国集体经济,2017(14).

[3]王洪生.房地产企业资金管理现状及对策[J].中国集体经济,2017(09).

作者：胡辰超 单位：中海地产集团有限公司