房地产开发企业资金管控思考

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摘要:在新的社会经济形势下，房地产行业虽然逐渐趋于稳定并有所回暖，但房地产开发企业依然面临较大的生存压力。房地产企业的资金量是否充裕，对企业影响甚为巨大，其管控效果关乎企业生存能力。本文简单介绍了房地产开发企业资金管控相关内容，然后分析了企业资金管控现状，最后提出了提高管控效果的有效措施。

关键词:房地产开发企业;资金管控;措施

房地产业是推动我国经济发展的重要组成部分之一，其发展状态与国民经济密切相关。由于前几年出现的房产泡沫、捂盘惜售等现象已经严重影响到社会经济的稳定发展，我国政府加大了宏观调控力度，不断出台各种政策加以调整，这些举措虽然使得房价增速变缓，房地产行业发展趋于稳定，但也在一定程度上压缩了企业的利润空间。房地产业是资金密集型产业，不论是其较为庞大的项目资金支出，还是较为长期的资金回笼，都对企业的资金使用、占用提出更高的要求。企业若想及时适应新型政治、经济环境，实现自身健康持续发展，就必须调整资金管控策略，改善资金管控现状，以便更好适应目前的新形势。

一、房地产开发企业资金管控概述

对所有企业来说，资金的有序配置和良性循环流动都至关重要，如果资金流量不足、流通不畅或资金链断裂，企业就会出现财务危机，威胁到企业的生存。因此，企业往往将资金管控放到经营管理的重要位置。对资金需求量大的房地产开发企业尤其如此。房地产开发企业的资金管理和控制是一个全过程、全方位的系统工程，从土地使用权的获取，到现场勘查、项目设计和具体施工，再到最终的产品销售，每个环节均属于资金管控范围。除产品销售环节是实现资金回流外，其他环节基本上都是资金流出，也就是说，一旦资金链出现问题，就极有可能影响房地产开发项目的正常推进，甚至出现烂尾、延迟交付等情况，由此可见全过程资金管控的重要程度。目前，房地产开发市场的新形势也使企业资金管控面临更大的挑战。一是从去年开始，在短期行政调控及长效机制的双重影响下，市场对房地产比较谨慎，北京、南京等城市出现多宗土地流标或者底价成交，土地溢价率明显降低。房地产市场从紧的调控政策，使得房地产企业面临较大的资金压力。二是“限购”、“限售”、“限价”、“限签”及限制企业购房、提高首付比例等一系列政策，使得房地产开发企业销售节奏放缓，回款时间变长，资金短缺的现象显现得越来越严重。新形势、新情况对房地产开发企业的资金管控提出了新要求。

二、房地产开发企业资金管控现状

1.融资渠道不够多样化

房地产行业资金需求量大、回笼周期长的特点使得房地产开发企业对资金有着较之其他企业更为严格的要求，尤其是企业一般只有在最后的产品销售阶段才开始有资金收回，这就要求企业资金必须顺利支撑到最后阶段，否则前期投入就有可能化为泡影。但企业自身一般难以担负起对开发项目的资金支持，因此，融资就成为其获取资金的重要途径。然而不同于其他行业企业的多种融资方式，房地产行业的特殊性导致其不能采用发行债券等方法，就只能将银行贷款作为融资的最主要途径。这种融资渠道的单一性造成了房地产开发企业对银行的过于依赖，容易受银行牵制，一旦银行拖延贷款批准时间或更改贷款政策，都会让企业受到严重不利影响。比如银行加大对某些第三产业的扶持，相应的就削弱了对房地产开发企业的支持力度，而企业失去了银行这个坚强的后盾，又缺乏其他投入资金，极易出现资金周转问题，导致资金链断裂。

2.资金管控模式不够精细

千里之堤溃于蚁穴，对于房地产开发企业来说，资金有序投放使用尤为重要。房地产企业是资金密集型企业，在产品开发的每个阶段和环节对资金的需求量并不相同，房地产开发企业只有将资金筹集和使用进行有序的配置，达到资金既不大量闲置又不影响开发使用，对企业的财务管理和融资能力提出了极高的要求。在房地产行业炙手可热的形势下，许多开发企业过于注重业务扩张，一味地扩大规模，造成项目覆盖面过广，资金投入过多，这显著增加了企业资金压力，而资金来源又有限，因此企业必须加强资金管控力度，提高资金使用效率。但实际上企业并没有根据自身实际状况建立起与外部项目相配套的资金管控制度，资金管理没有通盘考虑，缺乏全面预算管理的理念和措施，内控制度也不完善，甚至是忽视了资金管控模式的调整，比如没有建立起严格的财务审查制度，从而容易出现资金拆借不易收回、资金未按合同节点支付或者资金分配不合理过于随意的情况，甚至会出现工作人员占用大量备用金不及时归还，这种过于粗糙的管理模式严重影响了房地产开发企业的资金管控水平。

3.资金使用效率不够高

企业资金都是有限的，而资金使用效率关乎资金所能发挥出的最大效用，让有限资金为企业带来无限可能是所有企业一直追求的。尤其是对资金来源单一、所需量大且回笼周期长的房地产开发企业来说，资金使用效率更是至关重要，再加之目前房地产行业回暖，机遇较多，若是资金不能及时到位，就有可能影响企业后续的项目开发。时至今日，资金使用效率不高一直是许多房地产开发企业面临的共同问题。出现资金使用效率低下现象，一是因为企业的资金预算制度不够完善，没有对企业所拥有资金的使用进行一个合理规划及分配，各个资金需求环节未实现无缝对接，从而容易出现资金分配不均或到位不及时现象，影响资金使用效率;二是因为资金结算模式落后，企业由于项目分布范围极广，所以在进行资金结算时极容易受地域影响，出现结算延迟或所收取资金不能及时汇总至一起，进而影响企业下一步的资金使用计划，降低使用效率。

三、提高房地产开发企业资金管控的有效措施

1.注重房地产开发项目的可行性研究

房地产开发行业的特殊性使得每一个开发项目都颇具规模，且作为重资金行业，资金需求量与项目规模成正比。而项目规模越大，企业所要承担的风险也就越大。因此，企业若想提高资金管控水平，降低风险，在决定是否承接某开发项目之前，必须对项目进行可行性研究，通过科学手段查看项目风险水平，并根据查看结果制定最有利的开发方案。进行可行性研究时，首先要透彻了解项目背景，比如政府对此项目的认知、产权归属人等，防止因了解不全而在项目后期出现不必要纠纷。其次，要开展详尽的市场调查，包括市场上现有各类房产的饱和程度、分布情况、人们消费水平和消费观念、相关法律法规以及可能合作对象的有关情况等，根据调查结果分析市场需求，预估企业所得利润。最后是成立专业团队，结合以往经验制定几种不同的开发方案，并通过横向比较、纵向比较选出性价比最高的方案。如此一来，就能从源头上减少项目选择失误，适当控制规模，避免盲目扩张，实现对资金的高效管理。

2.丰富企业融资渠道

房地产市场瞬息万变，企业必须维持资金的充足才能保证自身的稳定，因此必须提高房地产开发企业的资金管控效果。其中开源节流是最为常用的方式，而融资则是开源的最佳方式。良好的融资水平不仅能够帮助企业稳定资金链，顺利实现项目开发，还能帮助企业拓展规模，使其发展更进一步。对房地产开发企业来说，良好融资水平实现的首要一步就是摆脱单一融资模式的限制，将之带来的潜在风险扼杀于萌芽。为丰富融资渠道，在维持银行贷款这一重要来源的基础上，一方面，企业可以通过不断提升自身实力、增加自身砝码来达到其他融资方式的标准，比如发行股票、证券等。另一方面，企业可以寻找其他的合作者，比如通过利益共享、风险共担等方式和项目开发企业或者其他有意向的企业展开合作。房地产开发企业在融资方面虽然受政策限制较多，但近年来我国政策已经有所改变，所以企业可以重点关注政策变化，以便第一时间合理使用政策方便企业。

3.加强内部控制

资金是企业的血液，一旦出现任何管理问题，都会给企业带来不可避免的影响，所以对其管控必须慎之有慎，细之又细。只有对资金实现全方位的细致管理，才能保证资金管控效果。为此，企业需要改变以往粗放型的管理模式，对资金实行精细化管理。一方面，企业要完善内控控制制度，加强内控力度，实行全面预算管理，从企业决定进行项目开发之初就要对本项目所需资金有一个总体认知，以便从大方向上管控资金使用情况，然后制定尽可能详细的资金使用方案，使得后期在进行采购、施工以及安装等环节时能够有据可依、有理可循，从而避免出现资金分配混乱、流向不明的情况。另一方面，在项目的某些关键节点上，比如资金支出较为频繁或者数额较大的地方，需要加强对资金的把控，严格监督资金收支情况。此外，还需要实现人责匹配，即将资金管控的各方面责任真正落实到具体工作人员，避免因责任不明导致出现资金管控漏洞。

4.提高资金周转效率

在当今这个快节奏时代容不得丝毫拖沓，时间就意味着企业利益，多一秒钟时间就有可能为企业多创造出巨大效益。由此可见，抓住时间、提高效率至关重要。在房地产开发企业中，资金周转速度慢是严重影响资金管控效果的重要因素。缩短资金周转周期，提高流动效率则能显著增强资金管控水平。首先是规范操作，尽快办理相关手续，及早实现五证齐全，达到预售条件，提前回笼资金，从源头上解决资金短缺的瓶颈。同时要严格控制资金支出，加强对应付账款的管理，尽量争取延迟付款，实现负债经营的效果，一是要选择实力强的工程承包商，可以通过改变资金的结算模式、丰富结算手段实现，比如将之前按月支付工程进度款变更为在项目竣工时一次性支付工程款款或根据项目进度分阶段付款;二是选择实力强的材料供应商，通过以银行承兑汇票形式支付货款达到延期付款，提高了资金利用效率。通过提前回笼资金，严格控制资金支出，尽可能延后付款等多措并举，缓解企业资金压力。

5.结语

综上所述，房地产开发企业的资金管控存在一些有待改进的地方，为提高资金管控效果，可以采取注重房地产开发项目的可行性研究、丰富企业融资渠道、加强内部控制和提高资金使用效率等措施。

参考文献:

［1］祝松强.房地产开发项目的资金管控策略探析［J］.财经界(学术版)，2017(1):128－128.

［2］李少春.关于房地产开发企业资金管理探讨［J］.财会学习，2018(13).

［3］梁席林.浅析房地产开发企业资金管理存在的问题及对策［J］.时代金融，2018(17).

作者：李瑞华 单位：山西建设发展有限公司