房地产开发经营中财务预算管理

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摘要：近几年，我国的房地产企业已经逐渐发展为国民经济顶梁产业，房产企业的发展也不可避免的迎来了许多机遇和挑战。与此同时国家的相关政策也越来越严格，因此，对于大部分房地产开发企业来说，其企业内部的经营模式、财务预算管理甚至成本控制都影响着企业的可持续发展。现如今，在市场经济融资要求越来越高的大背景下，如何有效避免财务风险，降低企业经营风险，适应瞬息万变的政策环境，是我国房地产企业面临并且急需要解决的问题。本文主要对房地产开发经营中的财务预算管理问题展开分析，并提出相关的建议。

关键词：房地产企业；房产开发；预算管理；财务风险

一、实施财务预算以及管理在房地产企业中的重要性

在如今的市场经济大背景下，房产企业为了获取更多的利润，满足企业资本利益最大化，那么就需要累积财富，并按照企业内部资本体系的要求进行科学的运行，从而建立及完善广而多的资本经营体系。房地产企业开发特点具体为：资金投入较大、建设时间长、财务风险投资大。基于以上特点，企业在对房产项目进行开发前，需要对该项目的投资成本及相关费用进行详细的财务预算，从而做出合理、有效的投资策略及准确的经济收益评价。关于房产财务预算和经营管理的具体作用有：第一，筹备企业在开发建设过程中的资金，提供银行融资贷款依据；第二，设计计划书中的投资额度，提供计划书初步计算依据；第三，提供房产项目的评估技术分析、可行性分析及相关依据；任何企业的资金运算是财务预算管理的核心内容，若能对其进行精准、科学的预算，就可以为企业提供风险警示，并让企业管理层对企业各项风险做到有备无患。同时，如果企业能对财务预算进行合理的考虑，以此确定资金流量与企业外债之间的关系，就能最大限度的避免企业财务风险。另外，在对房产企业的财务预算及管理上，一般是围绕公司的目标，并以企业科学管理及企业决策为基础，然后在合适的时期对企业资金的使用、分配及管理等一系列活动计划来进行流转运动的。因此，对房地产开发企业进行财务预算管理是企业运营体制的必要因素，是不可或缺的一项工作。

二、房地产开发企业财务预算管理的主要问题

(一)财务预算管理缺乏足够的准确度及合理性

就目前来说，我国的房地产开发行业鱼龙混杂，种类繁多，不同经营类型的房产企业在开发经营中对财务预算的管理体制和制度也各不相同。本文以某公司为例，分析其财务预算管理及成本项目管理过程中的主要矛盾和问题。本公司在制定财务预算制度过程中，缺乏对客观数据的尊重度，缺乏足够的准确度，成本项目管理也缺乏合理性。具有表现为：企业内部没有对未来一段时期的财务运行状态进行科学的评估，也缺乏对企业过去一段时期财务运行情况的总结和估计，这就导致本企业的预算编制与实际发展情况存在较大的偏差，企业无法根据详细资金数据及预算管理来提高资金成本运作的科学、高效性。另外，本企业对房地产开发行业的特点缺乏了解，没有结合房产企业的施工管理和营销模式制定出与之对应的财务预算管理制度，从而导致企业财务预算管理发挥不出提高企业经济效率的作用。除了本企业这些内部管理矛盾外，一些房地产企业的财务预算管理缺乏高效的执行率，企业高层管理人员缺乏对财务预算的重视，从而忽视了对下层各级管理层赋予的资金预算管理权力，最终使财务预算管理制度的深入落实遇到严重阻碍。

(二)财务预算与企业发展战略计划缺乏协调性

由于房地产项目开发过程及时间相对较长，与我国经济市场体系的快速发展和迅速完善成矛盾状态，因此，市场经济的不确定因素也影响着房地产企业的内部控制，这使得房地产企业在开发管理过程中可能会面临着较大的经营风险。例如，一些房地产企业在编制预算管理制度的过程中，没有考虑到市场经济的变化和企业的长远发展目标，而只是对目前、现阶段的企业经济效益及发展情况进行财务预算编制。基于以上这种情况下编制的预算之策，一般无法适应企业的长远发展战略计划，从而缺乏协调性。还有一些企业在进行预算编制时，会不自觉的套用企业旧的预算编制制度，忽视企业现阶段的实际情况。如北京星耀华夏科技有限公司，本企业在2013年起就实施了财务预算管理制度的改革和创新。在对其进行强化和改善后，该企业在土地收购成本、营销成本、拆迁安置成本、建筑材料成本以及其他成本管理方面工节省了0.6亿~5.5亿元。由此可见，与企业发展战略计划相适应的预算管理对企业节省成本、提高经济效益具有非常重要的作用。

三、强化企业财务预算管理的具体措施

(一)提高房地产企业财务预算管理的准确度，完善内部管理

结合以上问题分析，我国房地产企业在进行项目开发过程之前，必须对项目工程的相关信息进行详细的了解，从而为预算管理制度的建立提供充分的数据依据。一方面，企业要严格监督各个部门的工作进度，通过提高预算管理人员的水平和专业素养，从而制定出完善的预算管理制度。另一方面，企业还要经常调研企业内部的发展状况和战略规划，保证财务预算编制与企业的发展战略计划相协调，并符合客观现实。最后，房地产企业内部高层管理人员应将预算管理与企业的经济效益相挂钩，提高风险意识，通过赋予基础管理者相应权利，为预算管理的制度和执行铺好道路。除此之外，企业的财务预算管理人员也应意识到财务风险的重要性。通过相关专业素质培训，制定相应淘汰机制，推贤举能，将真正有实力、有本事的人委以重任，同时淘汰掉公司的蛀虫，一举两得。只有这样才能让企业的精英队伍越来越强大，财务预算管理及企业经营才能走入健康、可持续发展的道路。

(二)细致分解企业管理的各项指标

企业财务预算管理人员要将房地产企业的活动支出全都纳入到预算环节中，通过由上而下的程序对企业管理的各项指标细致分解，从各个层面进行财务预算落实，从而强调企业的内部管理。同时，强调企业各部门管理人员的职责内容和负责区域，制定明确的奖惩体制，让各部门的责任、权利、目标及自身利益一目了然，来预防或抵制因企业内部某方面的薄弱而造成的经济损失。

(三)集中资金管理降低财务风险

资金管理是每个企业的核心任务，它占据着非常重要的地位，对于房地产企业也不例外。因此，在进行财务预算管理时，应处理好企业资金流动与公司盈利、成本与风险的关系，通过集中资金管理降低财务风险，合理的控制企业现金流入量，从而避免企业经营失败。

(四)时刻关注国家政策变化

在房地产开发经营过程中，国家的政策调控与实施在很大程度上影响着房地产企业的发展道路和战略目标。因此，时刻关注市场经济环境变化，掌握时政变化，然后结合最新讯息及企业经营情况调整企业战略目标，对企业的财务预算管理的合理性有着非常重要的意义。同时，企业要学会测算最符合当前市场发展趋势及政策情况，通过及时调整财务预算方案，合理调控企业财产支出，从而保障项目工程的有序进行以及后续的销售利润。

四、总结

总而言之，无论任何事，往往都是通过总结经验，吸取教训，从而探索新的发展道路，从而实现既定目标的，我国的房地产企业亦是如此。只有将房地产企业的各个环节进行细分，通过兼顾各部分的管理工作，才能更好完成整体工作。因此，制定出具有针对性的财务预算管理计划，将企业内部的各项工作与财务预算管理有机结合，确保每个管理人员的职责，制定出合理的奖惩机制，从而最大限度避免企业面临的财务风险。若能实现以上管理目标，我国的房地产行业一定能在竞争激励的市场环境下立足于长久发展之位。

参考文献：

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[4]刘平.财务预算管理在房地产开发经营中的应用探讨[J].财经界(学术版)，2014(20)：174-175.

作者：游清平 单位：北京星耀华夏科技有限公司