房地产开发项目投资成本管理策略

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摘要：对于房地产企业而言，成本领先是在激烈的市场竞争中占据重要地位的关键所在。为了实现对成本的有效管理和控制，必须要设立科学合理的成本管理策略和切实可行的措施。在房地产开发项目中，对于造价成本的管控始终贯穿于整个项目过程中，每个不同的阶段都会对房地产开发项目的投资成本产生相应的影响。基于此，本文主要对房地产开发项目投资成本管理的有效策略进行分析，希望可以为相关领域提供一些借鉴意义。

关键词：房地产业；开发项目；成本控制；策略

1引言

从2001年我国正式加入世贸组织后，我国的经济产业迎来了新的发展机遇，但与此同时各产业也面临着更大的竞争和挑战。对房地产行业来说，为了在市场竞争中有力的站稳脚步，必须要强化各项管理工作，不断促进企业经济效益的提升。现阶段，我国房地产开发项目正不断地趋向于层次化、规模化方向进行发展。而房地产企业面临的主要问题就是，怎样在计划时间内开发出品质良好、令客户满意的产品，并且能够尽可能的减少投资成本增强企业效益。为了解决此类问题，必须要进一步的提高对投资成本的有效管理，切实提升企业效益。

2房地产开发项目投资成本概述

针对房地产开发项目进行分析，其投资成本的本质就是房地产企业在进行房地产品开发时所消耗的各种成本费用。按照投资用途进行分类，可以将投资成本分为以下几类，包括：建安、土地、设计规划成本以及配套设施的相关费用。近年来，我国房地产市场竞争愈演愈烈，房地产开发企业开始着力于对建设工程的成本进行有效的控制，以此来使企业获得更大的投资效益，这也是所有房地产企业共同面临的重要难题。在当前的市场经济背景下，所有企业经营发展的根本目的都是为了实现对利润的最大化，房地产开发企业也更是如此。众所周知，房价的决定权在于市场，但是企业可以通过相应的策略对经济成本进行掌控。在此情况下，房地产开发企业如果想要得到更大的竞争优势，获得良好的经济效益，则需要从减少开发成本入手。在房地产企业中实施成本控制战略，其实就是将成本管理和科学的战略目标管理相结合，这也是新时期成本管理优化发展的重要方向。

3房地产开发项目投资成本管理的相关策略

3.1设计阶段

对于工程造价的全过程进行管控时，实现项目投资成本的有效管理关键点在于正式施工前的设计工作和项目投资这两方面。但是在很长一段时间里，我国房地产企业都将工程造价管理工作的重点放在项目施工阶段，严重忽略了对项目前期造价工作的有效管控。尽管此种做法也会获得一定的效果，但是综合投入和回报进行分析是非常不值的。因此，还需要不断提高设计和决策时期对投资成本进行管理的重视程度。3.1.1实施限额设计我国房地产开发项目普遍存在设计水平低、深度不达标等问题，这也在一定程度上加大了工程造价成本。如果经常出现设计变更，则必然导致工程造价失去控制。而限额设计主要是先由业主结合建设规模和具体标准对项目总投资先进行初步估算，然后再由设计单位按照投资估算进行设计，需要注意不可以超过规定限额。限额设计可以对工程建设进行科学的管理，并且在投资规模的管控中也发挥着重要的作用。只要在设计工作中涉及到需要定量分析的内容，必须要进行科学计算，从而对施工作业的可行性做出准确的分析判断。作为开发商，应该在确定设计方案时要求实施限额设计，同时还要为其创造有利的外部条件。对于不同方面的设计工作应该进行有效的沟通协调，在确保可以实现预期功能和技术应用合理的基础上，科学的应用投资限额，使设计工作和概预算可以有机的结合。除了上述内容之外，还需要确立设计经济的相关责任制，要求设计人员和负责工程造价的人员积极配合，了解和掌握实际造价情况和具体的设计工作。通过加强对设计工作的要求和方案的优化，可以进一步实现造化工作的经济适用性要求。另外，对于项目工程中的建筑要求、平面布置、废物处理等方面也需要做好细致的规划，同时征求不同方面的意见，防止因为项目规划失误而产生设计变动。3.1.2增设合同条款，加强造价管理因为大部分设计人员不具备良好的经济观念，因此在进行设计时可能会出现随意变更问题。因此，企业负责人在和设计单位签订相关合同时，应当增设部分条款，将设计变更的费用控制在一定范围内，同时加强对设计规范以及工程量等方面的有效管控。3.1.3对施工图进行严格审查，保证图纸质量在对施工图纸进行审查时，需要对工程项目涉及到的全部专业图纸，包括：建筑图、设备图等，安排专业人员进行共同审核。审过过程中应该采取工作人员面对面交流的方式，以便于及时发现图纸中的漏洞和矛盾地方。同时还需要对不同施工环节的顺序进行有效协调，加强不同专业之间的配合。这样不仅可以保证图纸的质量，还可以提高其设计深度，使得投标单位可以进行精准的报价，防止因为设计漏洞而出现变更增加造价。

3.2招标阶段

首先，需要编制符合各项要求、具有良好可行性的招标文件，文件中需要涵盖招标的具体范围、招标方式、质量标准、结算方式等；其次，必须要严防投标单位出现挂靠问题。现阶段，我国的建筑市场仍然存在一些挂靠投标现象，对市场秩序造成了严重的不良影响，如果这部分单位中标，则会对工程项目的管理造成严重的不良影响；最后，要确保评标的合理规范，避免出现恶意压价现象，可以通过评分比例方法进行评标，比如将技术标设立为总价的占35%，将经济标设立为65%，规定经济标为报价平均值向下浮动3%则为最高分，如果价格超过或低于规定标准都要进行扣分。这样可以更好的区分不同投标单位之间的技术和管理水平上存在的差异，同时还可以确保报价在合理范围内。

3.3施工阶段

对于房地产开发项目而言，施工阶段是项目施工建设的主要环节，同时也是资金投入的重点时期。但在实际施工过程中由于现场条件有限以及其他一些因素影响，工程造价会出现较大的变化，所以需要强化施工阶段的成本管理工作。3.3.1加强对合同的有效管理在工程中标之后进行合同签订时，应该选择由国家统一颁发的合同文本，然后再结合项目工程的实际情况和招标文件等进行拟定。为了降低合同索赔风险，必须要对承包商进行有效的制约，房地产公司应该在按照国家统一合同模板的要求，整理出符合项目实际情况的合同文本，确保各项条款的科学、合理、严密，防止因为合同歧义或其他一些条款漏洞而引发纠纷问题。3.3.2选取科学合理的监理机制在施工过程中需要选取监理单位进行有效的监管，从而实现对工程成本、质量等方面的合理掌控。根据监理规定和相关要求，确定具体的分工指责，不断完善投资控制系统。对于开发商而言，必须要加强事前把关，对工程变更问题进行有效的审核，准确的计算和分析出工程变更对投资成本造成的影响，降低额外支出，防止投资失控。3.3.3设置投资成本目标管理机制在确定目标成本时应该结合利润目标做好妥善的考虑，目标成本的本质其实就是为了达到预期的利润而需要实现的成本目标值。设置投资成本目标管理机制的根本目的就是要对预算的实际执行情况进行全面的管理和控制，对实际成本和目标成本存在的差异进行有效分析，从而及时进行纠正。

3.4竣工阶段

竣工阶段是整个工程项目造价管理工作的最后环节，因此必须要切实完成竣工结算的相关工作。针对此阶段的成本管理工作而言，最重要的就是要：按照合同和变更条款、工程项目的实际预算、竣工资料以及我国相关法律法规等，对工程款进行全面细致的审核。最后在进行工程支付时，严守政策规定，对于需要审核的竣工决算必须要认真落实每一项工程量确保审核结算符合工程项目的实际造价。除此之外，还需要对审计环节的投资成本进行有效的管理。在对工程项目进行审计时，需要贯彻整个施工作业过程，同时还应该加强事前审计确保施工方案的确立更加科学合理。

4结束语

对投资成本进行有效的管理和控制可以使房地产企业更好的实现集约经营，进一步的促进我国房地产市场的发展。本文主要对房地产开发项目的投资成本的科学管理进行分析，希望可以通过对投资成本的策略分析使我国房地产开发企业走向良性发展道路，但是房地产行业的管控不是一蹴而就的，它还会受到我国政府宏观调控和其他一些政策的影响。因此，对房地产投资成本进行管理除了需要加强技术和管理上的分析研究，还应该加强宏观经济的科学指导总而言之，为了实现对房地产开发项目投资成本的有效管理，必须要加强事前控制，确立科学合理的成本控制体系，促进成本管理行为的有序化和规范化，确保成本管理有据可循、有章可依。

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作者:刘心意 单位：恒大地产集团重庆有限公司