房地产企业税务风险管理浅谈

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摘要：房地产行业是我国财政收入的重要来源之一，是税务机关稽查的重点对象，要求房地产税收管理需要掌握税法和地产业务，关注税务风险，制定配套的税收风险制度，达到降低税务风险爆发的目的。近年税务稽查案件频发，如何降低税务风险成为房地产的管理难题。基于房地产企业税务风险管理的存在的问题，提出风险管理的策略。

关键词：地产企业；风险；税收风险；风险意识

一、房地产企业税务风险管理上存在的问题

随着房地产行业的迅速发展，其需要缴纳的税务总量和税务种类越来越多，涉及多个税种，比如土地增值税、所得税、契税、土地使用税。另外发票风险、合同条款风险和一些特点行业带来的风险会要求地产企业的税务风险管理需掌握房地产管理及税务管理的相关知识，但大部分企业财务核算人员的风险管理意识不足，税务机关和中介人员不熟悉房地产业务，导致房地产企业风险管理水平低下，面临很多不确定性问题。

（一）地产企业风险管理意识不足

由于税务法律意识淡薄，纳税人不能够充分发挥内因的作用，个别办税官员的个人意见作为税法政策解释依据，热衷于私人关系，认为私人关系比对税收政策的掌握重要，他们会以税务官员的口头承诺来代替税收政策的研究和条款。作为税务机关与实际纳税人是两个矛盾对立双方，税务机关一方不会主动去做出利于纳税企业或个人的权威解释。目前由于“营改增”政策的颁布和实施时间较短，地产企业还处于政策优惠的享受过程之中，对税务政策带来的风险的重视程度还不够，大部分的房地产企业还采用营业税时期的管理和经营模式，地产企业员工缺乏必要的风险管理意识，房地产企业的管理层的纳税意识也十分不足，实际管理中只重视财务风险而忽视税务的风险。

（二）企业办税人员专业素质不高、知识缺乏

税务办理人员的专业素质水平也会对房地产企业的风险管理带来较大风险，很多企业没有全面了解税收管理相关政策，或对政策的内涵理解不到位，许多限于形式层面，也没有从根本上按照政策办理，导致很多地产企业出现逃税的情况，最终承担相应的违约处罚，一方面损害企业效益，另一方面损害企业的品牌形象和名誉。地产企业很少去了解出台的税务优惠政策，很少去系统梳理对企业本身有利的政策。另我国颁布税法政策的繁杂及频繁变动，专业的税务人员也只能保证控制税务上的风险，这就产生了两个后果：一是缴纳了不该缴纳的税；二是该缴纳的税没有及时缴纳。缴了不应该缴纳的税会导致经营成果出现损失；如果应该缴的税没有及时缴纳，会导致纳税人出现严重法律后果。许多纳税人员即使主观上没有偷税的动机，实际上却有偷税的结果，往往身陷税务陷阱和泥潭，产生部分罚款与承担滞纳金，因此大部分纳税人的税务风险来源于此种情况。

（三）地产企业风险管理机制不健全

较多的地产企业风险管理机构机制不健全。一方面风险机构管理者平时业务主要报税，而没有针对性地进行风险管理；另一方面风险管理机构人员税务能力和专业水平相当欠缺，很多纳税业务都是由部分业务人员兼任办理。风险管理制度不够健全、一个较为健全的风险管理制度至少包括风险识别、风险评估和风险应对；风险日常监测与持续地控制；税务风险管理的考核评价、风险的预警；风险的管理和监督等。风险识别是重要的逻辑起点，税务风险评估是重要的机制保障，风险应对是重要的管理目标指向。

（四）税务沟通协调不充分

大多数地产企业缺乏专业的人员和税务人员进行详细的沟通，这种沟通的不充分，会给企业带来少缴纳或不缴税的税务风险出现，造成严重的税务后果。同时，税收政策由于本身特点较为复杂，加上地产企业对于税收政策理解和税务认知上存在的差异，特别是税收政策理解上的差异，会导致地产企业的缴税范围、税收机关认定的缴纳税收范围不同，从而为地产企业带来税收风险。

二、房地产企业税务风险管理的应对策略

地产企业大多数前期具有资金投入大、开发周期很长、管理幅度较大的特点，这中特性在风险管理上表现为税收政策较为特殊、税收金额很大、税收管理水平参差不齐，需要地产企业针对这些特点，结合税收政策来进行税务风险管理，具体策略如下。

（一）关注法律政策变化动态

房地产企业若要对自身税务进行风险有效管控，就要及时对税务政策、税务法规、相应条款进行整合，及时更新数据库。根据风险的关键节点，找出相应的应对措施，降低和控制风险。在当前市场条件下，地产企业需先取得增值税进项发票，再支付应付账款。另外采购货物支付付款需通过银行转账或者其他方式进行；不断加强成本控制，探索推行全成本控制模式，重视成本档案资料的管理；按照合规、合理、合情的原则积极进行税务筹划，不断降低风险因素。

（二）加强合作交流

在税务风险管理中，地产企业要和当地税务管理机关加强沟通，及时掌握税务政策发展情况。通常情况下，税收执行者主要是分布在各地的税务局和税务所，加上地产开发企业人员解读政策时会存在理解上的偏差，与政策的制定初衷违背。如果加深政策的解读和理解，了解政策实质本意，便能对风险进行管控。特别是最近一段时间税务机关对纳税评估管理不断加强，地产企业也应该同步跟上，与不同企业加强沟通和交流，在政策范围内进一步控制风险，并定期进行纳税方面的评估，加强税务风险的识别。同时地产企业要密切关注税收政策，加强税收规范及优惠政策的管理，不断进行合理的筹划，降低税务成本，提高经济效益。

（三）完善会计核算方法和体系

房地产企业的财务成本核算可能存在一定不足，需要地产企业不断完善会计核算体系，有针对性地进行财务分析，全面业务风险进行掌控。对于重大财务活动需要及时做好税务风险管控，为企业的健康发展铺好道路。实际操作中，应重点关注主体的信用情况，及时开展综合评估，防止出现税务管理风险。其次是对税务风险管理人员进行定期系统培训，提高其防范税务风险的各种能力。

（四）建立税收信息数据库

收集信息健全的税收政策数据库，可以减少税收政策层面带来的信息不对称。通过购买税法数据库、优惠政策的数据库或及时向财税咨询组织购买定制服务，获得与企业生产经营相关的税法信息，不断积累部涉税事项处理经验，建立起常见税务问题专业数据库。该数据库通常包括流程图等风险管理和识别的方法、风险矩阵等风险评估的结果，最后得出常见的风险管理关键点，及时针对关键点开展税务风险管理，借助公司财税顾问，了解税务机关的政策理解或解决应用上难题，也是一种及其重要的税收管控补充途径。

（五）构建风险管理的动态框架

通过税务风险管理动态框架，及时进行动态监控。在风险管控过程中，根据风险情况，妥善采取合适的风险管理办法。另外，地产企业还要对内部组织及时进行全面优化，按照企业程序执行。明确各部门的风险责任，为税务风险管控创造良好的客观环境。其次是建立内部信息反馈制度、外部信息的征询制度、信息的汇总制度；建立信息沟通工作责任追究制度、信息沟通考核制度；建立税务风险的预警制度、税务风险管理的监督制度。

三、结语

大部分地产企业的税务风险管理意识不强，很多由于外界因素导致不可控。因此，在地产开发过程中，需要高度重视税务风险，关注税务政策变化趋势，及时研究税法动态，通过合法和合规办法来规避税务风险，创造税务上的附加值，提高企业的经济效益。总之，税务风险管理须做到经营管理、核算、税收政策的有机结合，需要经常对会计政策、核算方法从税务角度进行审阅，采用纳税最优方法，在原有纳税风险管理的基础上，增加较为细化的纳税管理制度，及时针对纳税风险控制的关键节点，做到重点涉税业务管理的科学化、决策的流程化、收益取得的最大化。

参考文献

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作者：王全胜 单位：深圳市城市建设开发（集团）有限公司