房地产项目开发建设前期的设计

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【摘要】新形势下，房地产项目开发建设对于促进城市发展和提高人民生活水平具有重要意义。新时期的房地产项目开发建设往往涉及到多方面的内容，所以在具体房地产开发建设过程中不仅要做好施工建设管理，还应该做好设计阶段的成本控制，以此为提高建筑企业的经济效益打好基础，基于此，本文结合房地产项目开发建设前期的设计与成本管控展开研究。

【关键词】房地产项目；开发建设；前期设计；成本管控

1房地产项目开发特点及其成本控制构成

1.1房地产项目开发特点

房地产项目开发过程中，由于具体的房地产项目多数是一次设计的，而且部分的开发项目更多的只能够使用指定的设计方案，并不能够像其他产品可以有选择性的使用其他设计方案，所以多数是具备一次性特点。房地产项目非常复杂，涉及到了规划、土地管理、勘测、施工、消防、供水、供电等政府部门，在房地产项目开发建设前期需要取得各个部门的支持与协调合作。此外，房地产项目往往具有多变性特点，在具体的房地产操作过程中，很多地区的房地产的消费客户群体在发生多样化的变化，具体的房地产产品类型也更加多样化，市场营销的渠道和房地产项目的周边环境也在发生大量变化，需要融入各地城市的大环境。由于房地产产品的建筑风格和具体的设计类型，可能会受到社会大众和客户群众的需求变化的影响，所以导致其房地产项目开发特点也存在大量的不确定性[1]。

1.2房地产项目的成本控制构成

房地产企业开发成本主要由土地成本、工程成本、营销成本、管理成本以及财务成本等组成。房地产项目与其他类型的工程项目一样，在进行项目工程的开发前期都应该结合具体的项目工程施工做好成本控制，从而能够有效控制和降低建筑企业的开发成本，提高自身企业的经济效益。当然在房地产项目的开发过程中，其成本控制体系往往包括投资决策降低的成本控制和招投标阶段的成本控制，还包括有设计阶段的成本控制以及施工阶段和竣工结算阶段的成本控制。房地产项目的每个阶段的成本控制都对于整个房地产项目的成本控制产生重要影响，所以需要结合每个阶段不同的成本构成，采取相应措施对施工成本进行有效控制[2]。

2房地产开发建设前期的成本控制

2.1决策阶段———定位与目标成本测算

2.1.1投资机会研究

项目工程的成本控制工作应该要做好投资机会研究，也就是应该结合具体的房地产项目工程做好对其项目工程的开发投资方向及可能性的确定，其中应该综合对项目投资总额和项目工程的投资方式、建筑技术水平、建筑施工队伍和后期应用到的材料和设备等做好控制和分析，在实际的投资机会研究过程中，还应该对市场营销环境和具体的投资对象的经营情境做好细致的分析和把控。在房地产项目开发建设之前，应当对市场环境、房地产项目具体情况进行详细的调研，根据调研结果对房地产项目可行性进行相应的分析，并结合实际情况展开合理的设计。

2.1.2市场和房屋建筑能力的预测分析

在进行项目工程建设施工之前，应该具体结合实际的项目工程建设需求和市场环境的情况做好积极有效的预测，尤其要做好相应的产品（房地产开发项目）潜在需求预测，并对其潜在供应和市场的整体渗透能力及市场竞争力等综合方面做好全面细致的分析和把控，当然应该具体把握整体房地产项目投资建设政策的影响，并严格根据相关规定的具体要求做好建设和投资，并明确房价控制目标，对房地产开发项目的具体建设范围和市场上的客户群体做好分析把握；当然，还要结合具体的金融机构的要求和银行业的首套房贷款政策进行及时的调整，以此来更加准确和全面的挖掘出市场上更加符合购房资格的潜在客户群体，为提高企业的经济效益提供一定的保障[3]。

2.1.3建筑条件和技术方案

房地产开发项目的建设施工过程中，应该积极做好对房地产项目开发地区的气象条件和水文条件以及地区的地质条件的综合分析和把握，当然还应该结合具体的地区交通条件和水源条件以及电力条件等方面的分析和把握；在房地产项目的建筑技术等方面，应该做好对劳动力资源和项目施工组织以及施工管理等方面的技术方案的分析，同时还要结合具体的劳动力资源做好对项目技术和管理人员以及技术人员的管理，为开展实际的房地产项目的建设投资打好基础。

2.1.4经济效益评价

房地产项目工程的开发过程中，要把握好前期的经济效益评价，其中要对企业财务和国民经济等情况做好细致分析。比如一个房地产项目工程的开发设计过程中，为了获取到更高的经济效益，对原本的设计方案进行一定的修改，从而将成本降低了几百万元。由此也能够看出在前期的设计过程中，应该要做好具体的设计优化，以此做出更加科学合理的协调修改，从而有效避免不必要的经济损失。

2.2加强招投标的管理

在房地产项目的开发设计中，应该要做好对市场环境的调查分析，并结合所调查的信息数据，构建起较为完善的施工单位和建筑材料等方面的信息库，为开展后续的招投标工作做好充足的准备；另外一方面要针对具体的房地产开发工程的施工设计要求，引入先进的信息化技术，对具体的招投标计划进行细化，并对房地产项目的招标原则和承包方式及范围和支付款方法做好详细准确的分析和把握，为后续的成本控制打好基础。

3项目设计阶段的成本控制

房地产项目的设计阶段的效果对于后续的工程建设施工具有重要影响，设计阶段往往能够结合技术和经济开展，其设计效果对于具体的成本控制和工程造价管理有重要意义。

3.1优化设计方案，有效控制工程造价

房地产项目的开发设计阶段，可以有效采取设计招标和设计方案竞选的方式开展，并结合具体的设计方案做好技术经济评价和分析，对设计方案进行最优方案的选择，其中还应该结合具体的计算机技术做好分析处理，并对房地产项目的工程设计方案和施工设备及相应的施工效益和工程施工可行性方案进行最优设计，并将具体的项目设计阶段的投资成本控制在规定的范围内，以此来更好的控制项目工程的造价[4]。房地产项目设计质量的高低不仅关系的项目工程的建设质量，同时还涉及到项目工程的整体成本控制效果，当然，结合具体的项目工程建设，设计质量还与其工程经济效益有很大关系。项目工程设计费用大约占工程总投资的2%~4%，但其却对工程项目产生70%~80%的影响，所以应该做好设计阶段的造价控制，尤其要改变传统的“重施工和轻设计”观念，为项目工程的成本控制打好基础。

3.2设计前期阶段提高监理工作效率

在房地产领域中，随着监理规范及相关法律的完善，监理作用已经逐渐被社会接受。因此，监理人员应当紧抓这一机会，不断完善自身的工作机制，加强监理团队建设，提高技术业务水平，搞好职业道德教育与评价，提高监理工作效率，改善监理的形象。在设计前期阶段，监理人员不仅要做好水文地质资料的监管，并将具体的勘察和设计阶段的工作成果纳入到可控制范畴，确保在项目工程的设计过程中，设计单位能够结合项目工程的具体建设要求和相应的技术经济指标做好控制，为开展后续的项目工程的成本控制有所启发[5]。

3.3加强设计单位的沟通交流并强化变更设计的管理

项目工程设计阶段，应该要结合具体的工程建设需要，做好变更设计。项目工程设计阶段，设计变更发现的越早，对项目工程的损失越小，如果发现的越晚，造成的损失就会越大。从另一方面来说，项目工程的设计阶段出现变更，只需要做好对项目工程建设图纸的修改，并不会造成实质上的施工损毁，如果在施工阶段发现需要变更的情况，就需要对已经施工建设的工程进行拆除，导致项目工程建设材料和资金出现大量损毁。所以必须在项目工程的设计阶段做好控制，尤其要加强与设计单位的沟通交流和技术对接，从更多方面和全面化的角度来做好对施工设计图纸的审核管理，尤其要确保项目工程的设计深度满足具体的工程建设和设计要求，有效减少图纸的差错和疏漏等情况，以此将设计变更控制在设计阶段的初期，为后续的施工建设打好坚实的基础，避免由于施工设计变更来对工程造价控制带来的巨大损失和影响。为此，需要与设计单位建立畅通的沟通渠道，加强设计跟踪和指导，建立例会、汇报会制度。就设计中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。此外，应该要确保设计的质量，给设计单位充足的设计时间，以此来能够规避设计中出现的不良行为，为后续的工程建设和成本控制打好基础。

4结语

总体来说，新时期的房地产项目的开发建设不仅要做好施工建设管理，还应该做好建设设计阶段的管理，把握房地产项目开发特点及其成本控制构成基础上，应该积极做好房地产开发建设前期的成本控制加强招投标的管理和优化设计方案，有效控制工程造价；在设计前期阶段引入监理；加强和设计单位的沟通交流，并强化变更设计的管理，以此来更好的做好项目工程建设管理和成本控制。

参考文献

[1]李劲松.房地产企业成本管控的问题及对策的研究[J].现代营销（创富信息版），2018（10）：151-152.

[2]田洁.大型房地产项目中的成本管理优化模型设计[J].工程经济，2015（04）：63-67.

[3]张荣，宋莉.房地产工程管理与项目成本管理分析[J].山西建筑，2017，43（14）：236-237.

[4]庞金维.大型房地产开发项目的成本最优化控制[J].江西建材，2015（04）：247.

[5]袁开慧.房地产项目建安成本管控存在的问题及应对策略[J].中国外资，2014（03）：123-124.

作者：韩晶 单位：昆明绿地春城置业有限公司