房地产行业全面预算管理

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［摘要］近年来，在宏观调控的大背景下，房地产企业由粗放型的项目管理与经营活动逐渐转变成精细化管理，只有把对成本的掌控和加强过程控制，才能在竞争过程中取得优势。将一个企业里全部关键的问题都融于一个管理体系内控制是全面预算管理，这种模式在房地产业内的经营管理中，逐渐成为首要的运营模式。全面预算管理势必要深入房地产企业内的项目管理层面。想要加强项目管理，不仅要将全面预算管理发挥到实处，还要在整个项目的开发建设中严格约束把控预算，用有效的资源配置来提升企业的管理水平和核心竞争力，确保战略目标实现。

［关键词］房地产;全面预算管理;风险控制

1房地产行业全面预算管理的重要性

近年来，随着国家宏观调控的战略实施，房地产行业的利润空间随之减少，不管是对房地产企业的业务，还是实施过程中，控制和管理预算都显得颇为重要

1.1全面预算有助于战略目标的落实

通过对房地产企业实施全面预算管理，有利于对企业长久的规划与短期计划的相互融合，也利于战略目标的高度贯彻落实，使年度预算指标和房地产企业的战略规划得到有效统一。

1.2全面预算有助于提高房地产企业的风险控制

由于房地产企业间角逐激烈，项目开发周期比较久，再加上调控政策的不稳定性，为了控制风险评估，就需要通过全面预算管理来提前准备好成本、销售等指标。有了完善的全面预算管理，就可以有效防范风险，建立机制，设定预警来应对突发风险，以提高房地产企业的风险控制水平。

1.3全面预算有助于提高企业业绩

将全面预算管理做完善，更是对集团性房地产企业的整体绩效的飞跃发展，管理水平也能得到有效提高，在企业运营过程中，将全面预算管理落实到每个环节，可对集团的下属公司经营过程中的控制管理，计划对经营者都有着有效的约束。

2房地产行业全面预算管理存在的问题

2.1没有建立全面的预算管理体制

由于国家房地产企业兴起的晚，致使借鉴过来的预算管理体制对现阶段企业的发展而言过于陈旧，有很多房地产企业甚至都没有建立健全预算管理体系，有些企业的项目实施单位中的预算管理就仅限于形式而已，没有对其加强管理，恶性循环。或是预算的管理方和实施方上下级之间缺少及时的沟通和交流，无法将预算考核监督落到实处，使企业整体规划不完善，不能施展出预算管理的作用。与此同时，整个房地产企业内部对预算管理体制的建设还没有形成统一意见，这就致使很多企业只根据自身需求而一味盲目展开有关预算管理工作，在房地产企业预算的管理工作中加入许多人为因素，相较而言使其缺少严谨性与科学性，这便造成了预算工作和实际管理的不相符，像如此的预算管理工作不能给企业的发展提供有利的帮助，对企业的发展创新产生不利影响。

2.2没有建立合理性的预算数据

什么是合理的预算呢?这是每位企业管理者都有的困扰。为了抢施工进度，有很多房地产企业还没等施工设计图纸完成就开始动工，导致设计预算超出估算指标、施工图的预算超出设计预算，完工结算更是远远超出施工图的预算。另外，有的企业预算做的不够科学，用来测算的依据不够，资料也太少，致使预算的指标往往和实际情况存在很大的差异，这就失去了预算的真实意义。现如今房地产市场正是调控的重要阶段，有些企业对国家的调控政策并没有彻底领会其精神，使得预算缺乏标准性，从而有很多预算指标对企业环境来说不能相容，因为将预算的目标制定得过高，且缺少科学性，对市场的应变能力更是不足，使得市场不容易容纳这样的预算指标体系。例如，对房地产的销售情况一味的乐观，一旦出现对房屋的“限购”政策，就会面临很大的财务风险。

2.3没有建立全面的预算管理考核方式

虽然很多房地产企业建立和实施了对预算的全面管理，但是对其考核制度和评价体系却没有科学的建立，或是已经建立了考核制度和评价体系，却只是形式没有落到实处，也没有进一步的完善。以实际指标为依据，与预算指标中间相差异作为考核标准来衡量企业的管理水平，用财务的指标对相应绩效来考核，是现在大多数企业采用的考核方式。可是将财务指标作为业绩指标的方式是有很大缺陷的，因为控制折旧、摊销、收入、融资等这样可以人为操控盈利的方式都可控制财务指标，以至于经营的管理者对推迟和缩减支出、培训支出等短期获利的方法更为受用。员工没有办法正视自己工作与财务结果中的关系，而财务指标大多数都是月、季度结算，无法提供实时的信息，更是缺少过程监督，没办法将预算管理的优势发挥出来，不能客观地反映出其中的问题，对提高预算的管理水平更是不利。

3完善房地产行业全面预算管理的对策

3.1建立健全全面的预算管理体制

(1)完善管理制度。建立结构严谨、合理规范的管理组织体系是对企业预算管理难题的解决方法，它是一项系统工程。第一，要确定将项目作为利润中心，明确责任中心的权责预算管理制度，还要将目标确立好，要将业绩报告和预算指标考核的差异作出具体分析，还要以预算管理原则、方法为编制企业预算的依据，要对相关单位和个人做考核。第二，以企业集团管理模式与房地产行业的特点为依据，引导预算工作的实施，将项目行业分析和预测报告做好，把权、利、责三点明确确立，可以制定一套完善的房地产预算管理制度。(2)提高管理权威性。仅仅制定了预算管理制度还是不够的，还应该提高在预算管理中的权威性，房地产企业预算管理中要以企业目标为中心，一旦确认预算，全部经济活动都要以其为目标而开展，为了将预算的约束力与控制力提升，企业中各个部门都应该认真实行项目开发周期中的全部活动。(3)增强员工意识。有了预算管理制度，还应该提高全体员工的参与度和配合意识。房地产企业的各个部门都多多少少涉及预算的管理工作，因此各部门间要做到亲密无间环环相扣。企业的管理者们可以组织企业的全体员工一起参与预算工作的编制、筹划，充分将企业预算管理的重要性传达给每位员工，增强员工与管理者之间的合作力。

3.2完善预算数据

房地产行业的发展状况千变万化，国家政策直接影响到房地产行业的发展，用于预算的数据也应根据时代标准推陈出新，所以，企业应该先探清国家政策方针，再根据政策制定整体指标，要对各项指标严格把控，并且留有余地。比如说，有些城市已经有对外地户口限购的政策，企业可根据此政策考虑影响，制订应对方案。要以“面向市场”为主要思想，可以在变幻的市场行情中经得起考验。在预算制定的过程中，企业应该先对本地的需求量和目标客户等问题做充分的研究，以减少预算太大所承担的风险。而预算管理作为现代化管理的工具，各个项目的业务和职能部门都包含其中，在施工过程中对施工招标控制、材料的数量价格质量等经营活动工程中，都赋含着复杂的管理信息，所以，在如今信息技术完善的情况下，应该加大企业对数据的发觉度和对信息的敏感度，分析其中差异，改进方案，总结经验，保证战略规划的有效实行。

3.3建立健全的考核与评价体系

要改进财务层面、客户层面、内部业务过程层面和学习提升层面，这就是平衡计分卡四个层次的逻辑，可以运用在业绩考核中，才是具备远见性的过程类指标。企业的战略目标和考核的指标必须有因果关系并且需要逻辑上的统一，要让企业的全面预算工作有效实施，贯彻落实，就必须对房地产企业进行全面预算的考核。企业各个部门和各级工作人员的奖惩制度也可以由预算工作结果的考核评判来制定。可以形成企业内部的良性竞争，也可将企业内部的人力资源充分调动起来，有利于员工积极主动地投入企业管理预算的过程中，可有效地使预算计划得以完美进行。以前的房地产企业考核标准过于简单，现如今能够从之前模式中脱离出来，进行考核标准的拟定，足以调动大部分人力资源投入预算工作的浅层次目标，更加深远的目标是实现企业的长远发展。不仅可以把企业的年度发展计划和预算工作的考核重要点相互结合，站在整体达标的角度来考量预算工作的考核制度，而且可以从预算工作的完成数量、完成时间和完成质量等具体化的角度来进行对预算工作的考核，实现企业利益最大化。

4结论

目前，我国房地产行业的发展情况比较严峻，整体陷入低潮状态，单纯拿预算管理层面来说，国外的房地产企业的管理水平就领先于我国的管理水平。因为，国外的房地产企业对预算的管理很严谨、科学、规范且重视，相比我国而言，对房地产企业的预算管理机制不够重视，缺少有效的经验借鉴，以至于在日常的预算管理工作中产生许多问题和纰漏。没有建立健全全面的预算管理体制，没有形成全面的预算管理标准，没有科学合理的预算管理数据，没有健全的预算考核制度等诸多问题存在于发展中的房地产行业，面对这些问题，房地产企业应该扭转对全面预算管理的陈词滥调，从整体上开展企业的预算管理工作，用科学的办法解决目前房地产企业预算管理中存在的问题，使房地产企业的预算管理工作可以健全完善，缩减企业不必要的成本浪费，使企业的投入和产出更加优化，可以增强企业产品的竞争力，在房地产企业的发展中走得更长远。

参考文献:

［1］姜清霞.论全面预算管理在房地产行业的运用及完善［J］．财会学习，2018(25):43，45.

［2］吕贤萍.房地产行业财务管理中存在的问题及解决对策［J］．中国集体经济，2018(20):137－138.

［3］刘鹏.房地产行业全面预算管理研究［J］．时代金融，2018(6):92－93.

作者：吕爱民 单位：济宁毅德物流城开发有限公司