房地产工程项目造价的动态管理

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摘要：随着我国社会经济的迅速发展，极大的促进了我国房地产工程建筑业的进步。现阶段，房地产已然成为了推动我国经济发展的主要事业。做好房地产工程项目造价的全阶段动态管理，能够为房地产开发企业带来切实的经济效益。本文主要阐述了有关房地产工程项目造价全阶段动态管理的内容。

关键词：房地产；工程项目造价管理；动态管理

1房地产工程项目造价动态管理的重要性

房地产工程项目造价动态管理是房地产开发过程中一项极为重要的工作，对于控制房地产工程项目的成本投入起着关键的作用。提升房地产工程项目造价动态管理工作的质量，能够对房地产项目开发过程中的资金投入进行合理的管控，为企业带来切实的经济利益，进而有效的促进房地产企业的发展，提升企业的市场竞争力。

2房地产工程项目造价管理需要遵循的原则

2.1全方位

房地产工程项目造价的管理工作中的全方位原则，指的是房地产企业应调动企业全体部门以及员工的积极性，使整个企业全方位投入到房地产工程项目的造价管理工作中。负责管理房地产工程项目造价的工作人员应及时分享房地产项目的相关信息资源，对房地产工程项目涉及到的人力资源、建筑材料以及机械设备等项目进行实施监控，一旦发生变动应及时做出反应，向有关部门进行汇报，避免超出造价控制范围的情况发生。

2.2全流程

房地产工程项目造价的动态管理工作必须贯穿整个工程项目的流程，房地产企业在进行工程项目的开发之前应制定周密的造价管理计划，对于一些容易受到客观因素影响的内容应做好充分的准备，设计完善的应急预案，加强相关的管控工作，事无巨细的做好房地产工程项目造价的动态管理。

2.3全要素

房地产工程项目造价的动态管理工作必须对可能影响造价的所有因素进行监督与管理，例如施工工期、施工场地的环境、建筑项目的质量等。防止各要素之间的互相影响导致施工环节出现问题，导致房地产企业成本投入的增加，损害企业的经济效益。

3现阶段房地产工程项目造价管理中存在的问题

3.1只重视静态管理，忽视了动态管理

现阶段的房地产开发企业受到计划经济体制的影响比较大，往往在工程项目开始之前就将工程项目的造价进行了确定。须知，随着我国建筑行业的不断发展，工程项目中可能会出现许多不可控的变化，如果忽视了房地产工程项目造价的动态管理工作，就会使得管理工作无法进行灵活的变动以适应工程的需求，导致房地产开发项目无法适应日益激烈的市场竞争，不利于房地产企业的发展。

3.2缺少预案设计

现如今，房地产开发企业在进行工程项目造价的管理时忽略了设计预案的过程。房地产工程项目的施工过程会受到来自多方面因素的影响，施工工艺、建筑材料以及施工人员等因素随时有可能发生变动，施工使用的实际资金数额一般不会和预算等同，如果不能针对施工中可能发生的变动设计完善的预案，就会导致房地产企业做无用功，进而加大企业的成本投入，损害企业的经济效益。

3.3不重视立项阶段的造价控制

当今房地产开发企业中普遍存在者不重视立项阶段的造价控制工作的现象，只重视施工完成后的工程款结算工作，也就无法有效的控制成本造价。

4如何做好房地产工程项目造价的全阶段动态管理

4.1决策阶段

在房地产工程项目的决策阶段，房地产企业必须仔细分析工程项目的可行性以及造价方案，进而寻找出最为科学合理的投资方案。在实际操作过程中，房地产企业应对现有的市场数据进行全方位的汇总整理并进行分析，为工程项目的决策阶段提供切实可靠的数据基础。

4.2设计阶段

房地产工程项目的设计阶段对工程项目的造价管理起着决定性的作用。原因在于，房地产工程项目的设计直接影响着工程项目的实际规模、建筑结构、建材种类以及施工工艺等内容，进而对工程项目的资金投入进行了初步的规划。通常情况下，房地产企业在工程项目的设计完成后就会开始进行项目预算的设计，进而粗略的确定工程项目的实际造价。

4.2.1初步设计

一般情况下，初步设计是在对设计方案进行对比分析后选择出的最优结果，是对房地产工程项目投资的一种具象化反映。进行初步设计的过程中，工作人员必须明确会影响到房地产工程项目造价的具体因素，严格按照投资总额设计工程项目的结构、规模、建材等，在保证房地产工程项目质量的基础上最大化的降低企业的成本投入。

4.2.2施工图设计

初步设计经过审核批准后，设计人员可以此为依据进行施工图的设计工作。施工图是设计的最终产品，同时也是进行施工过程的基础。施工图设计过程中的造价管理体现在对于工程量的控制。对于一些不可控因素如建筑材料及机械设备的成本、施工现场的环境因素等造成的预算超额，设计人员应及时进行反应，并采取适当的手段对施工图进行改进。

4.2.3加强设计变更管理工作

房地产工程项目施工过程中，由于各种客观因素的影响，对于设计的修改工作一般是无法避免的，修改设计必然会带来成本投入的增加。但房地产企业可以通过适当的管理减少设计修改带来的损失。须知，设计修改的时间越早，企业的经济损失也就越低。故此，房地产企业应对工程项目的设计进行严格的分析，避免设计中的错误以及纰漏，确定最为科学合理的施工方案，尽量避免施工过程中对于设计的修改，从而降低企业的经济损失，控制工程项目的造价。

4.3施工阶段

4.3.1加强施工过程的管理工作

房地产工程项目的施工质量直接影响到工程项目的造价管理工作，因此，房地产企业应加强工程项目施工过程的管理力度，对于影响房地产工程质量的各项因素进行实时的监测与把控。管理人员应明确自身责任，在房地产工程项目施工之前，必须对施工人员进行严格的资格审查，从思想、体质及专业能力等多方面着手，素质不达标者坚决不允其上岗；施工过程中管理人员需要严格管理施工工艺，仔细记录施工的流程，交接过程更需严格管理，一旦出现偏差决不允许下一项施工流程开展，项目完成后，房地产工程项目管理人员需要仔细审查竣工验收资料并进行总结，吸收经验教训。

4.3.2保证建材与设备的质量

建筑材料与机械设备是房地产工程造价管理的重要内容。为了提升工程项目的质量，为房地产企业带来切实的经济效益，必须保证建材与机械设备的质量。（1）建筑材料。首先，购进建筑材料时，必须选取口碑过硬的生产商，并要求其提供质量合格证明；其次，在建材运抵施工现场时，管理人员应对建材的质量进行现场审查，坚决杜绝以次充好的现象；最后，建筑材料容易受到环境的影响，因此在施工过程要注意对建材进行适当的保护，避免环境因素损害建材的质量。（2）机械设备。房地产工程项目管理部门在施工之前必须检查机械设备，一旦发现问题立即进行维修或更换，购买设备时也需注意从正规厂商手中购买；施工过程中，房地产企业应派遣管理人员严密监测机械设备的运行情况并进行记录；房地产工程项目竣工后，管理部门应加强机械设备的保养工作，定期对机械设备进行全面检查。

4.3.3合同管理规范化

合同管理是房地产工程项目造价管理工作中的重要内容，房地产企业必须给予高度的重视。在与施工单位签订合同的过程中，必须对施工过程中可能发生的情况进行全方位的考虑，制定明确的条款，对于可能出现的争议设计合理的赔偿措施，防止因合同不规范引发的房地产企业与施工单位之间的纠纷，合同用语应书面化，表达需严禁，甲乙两方的权利以及义务必须对等。与此同时，房地产企业与施工单位全体人员必须认真了解合同的内容，保证合同能够顺利履行。

5结束语

房地产工程项目造价的管理工作，对于保证房地产企业的经济效益起着极其重要的作用。房地产企业应认真分析影响工程项目造价管理工作的因素，做好各方面的协调与配合，对房地产工程项目造价实施全阶段的动态管理，提升房地产企业的市场竞争力，为我国的现代化建设提供更加优质的服务。

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作者：薛文婕 单位：深圳市华茂嘉投资有限公司