房地产企业税收筹划的难点

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摘要：税收筹划历来是企业经营的重点和难点，也是企业盈利的重要影响因素之一。房地产企业由于政策影响及行业特性，给税收筹划工作带来了一些困难，因此行业财税人员要努力学习新举措，应对新变化。

关键词：房地产企业；税务筹划；难点；措施

一、房地产企业税收筹划的难点

（一）财税政策的不断更新

当前随着社会经济由快速发展转向平稳发展，房地产业受到的影响正日渐显现。国家出台的减费降税措施重点降低制造业和小微企业负担，以及各级政府不断出台的调控措施，无形中给房地产企业带来新的压力。近年来，一批新的税收法规先后出台。2018年8月《中华人民共和国耕地占用税法（草案）》获审议通过。2019年4月《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》，用于取代1993年制定的暂行条例。

（二）房地产行业地域性特征明显

契税、耕地占用税、房产税、土地使用税、土地增值税等均属于地方税种，与地区经济发展水平及各地政策密切相关。地域差异及征收标准和税率的不同，以及各级机关对于国家财税政策法规的理解差异，都给房地产企业的筹划事宜带来了不小的影响，同时也带来了税收筹划的空间。

（三）房地产行业的复杂性

房地产企业经营活动属于资金和人才密集型产业，涉及规模大、影响范围广，同时又受调控政策影响极强，是政策导向型产业，与当地政府、主管部门、金融机构及上下游产业联系极为密切。企业经营活动不仅与内部组织和管理水平有关，对于外部关系的变化也比较敏感。

（四）筹划过程的专业性

房地产行业经营的复杂性决定了其税收筹划过程具有相当的专业性。与一般行业不同，房地产企业在开发、保有、交易环节涉及的税种众多，并且征管机关在税收过程中提前参与，征管手段严格。其中土地增值税由于对税收贡献度高、核算过程复杂，历来是房地产企业税收筹划的重点。

二、税收筹划的总体思路

结合上述难点问题，房地产企业应在充分领会国家政策法规的基础上，树立正确的税收筹划观念，立足企业自身经营情况，建立财税部门牵头、多部门共同参与的管理机制。将筹划工作贯穿于规划、立项、审批、建造、销售各环节，建立起全方位、全过程的税收筹划。

三、应对措施的探讨

（一）正确认识税收筹划的意义

税收筹划的意义在于保障企业利益最大化。首先应纠正税收筹划就是少缴税的观念。如果因为少缴税而给企业经营带来风险，同样不符合公司利益最大化的要求。如果通过适当筹划合理纳税，拉近与主管机关良好关系，为企业营造良好的运营环境，同样是保障企业利益的有利选择。

（二）及时把握财税政策新动向

新税法条文的出台往往配合新经济形势的变化，比如新《土地增值税法（征求意见稿）》中规定土地承包经营权流转不征收土地增值税，就是配合今年1月份新的《农村土地承包法》中土地承包经营权流转而出台。房地产企业通常对财税政策变化极为敏感，因此要结合当前的经济形势，提前做出预判并制定相应预案。一旦新政策出台，要及时准确的研究政策精髓，并结合企业自身情况，制定具体应对措施。

（三）涉税事项事前筹划

在项目立项、可行性研究阶段，将税收筹划目标与项目经济测算有机结合，统筹兼顾。从项目整体出发，考虑到投资回收及经济指标可行性，纳税最少方案不一定就是经济最优方案。另外需要注意做好重大合同签订前的统筹规划工作。合同是涉税性质判断的主要依据，也是税务稽查的重点，通常在合同签订时纳税筹划的时间和空间就已经锁定，签订后的合同再做筹划往往会隐藏较大的风险。

（四）重视会计核算基础工作

会计核算的真实性以及完整性在一定程度上将直接决定了税收筹划的实施效果，也是税务审核工作的主要依据，这有赖于企业财务体系的建设和内部控制的完善。如果会计核算不能完整准确反映企业经营情况，将会面临税务机关核定征收的后果，给企业带来超额经济损失。

（五）充分熟悉税务机关工作流程和方法

税务机关掌握企业财务信息，通常从企业日常报送资料中获取并不断积累，由此建立一个企业及相关行业数据库。因此企业要在保证真实有效前提下，确保各类备案资料、台账信息口径一致，否则就会出现信息比对异常。下一步随着国地税合并，金税三期和大数据的应用，以及跨部门联合信息共享的逐步实施，税企之间的财务信息不对称现象将逐渐消失。新《土地增值税法（征求意见稿）》第十七条就明确规定了自然资源、住房建设、规划等各级主管部门应向税务机关提供信息协助土地增值税征收。

（六）建立专门的企业税管部门

在税收征管日趋严格的形势下，当前一些大型的房地产企业都成立专门税管部门并配备专职税务人员，将税收筹划过程与项目建设密切结合。不但有利于降低操作风险，增加筹划的成功率，也可以对财务部门会计信息质量做一个有效地反馈，提高企业整体运营管理水平。

四、结语

结语，面临行业平稳发展及新的税收征管方式，房地产企业税收筹划要在充分的适应外部环境的前提下，积极主动的做好内部工作，努力研究涉税工作中难点问题，提出合理方案，降低经营成本，实现企业利益最大化。

参考文献

［1］温跃明.新会计准则对房地产企业税收筹划的影响分析［J］.财会学习,2016（12）.

［2］李捷.议房地产在新会计准则下企业税收筹划的影响思考［J］.经贸实践,2015（6）.

［3］冯旭明.新会计准则下房地产企业纳税筹划思路研究［J］.时代经贸，2014（3）.

作者：孙希平 单位：山东高速泰山康养集团有限公司