房地产开发企业土地增值税探讨

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1土地增值税纳税筹划概述

现阶段下，我国政府的宏观控制的主要手段之一就是房地产的税收政策，此外房地产行业的税收也是我国财政收入的重要组成部分。而土地增值税在房地产行业的税收中又是比较重要的部分，并且我国政府的相关部门也在不断地加强对于土地增值税的重视，为了能够更好地调节控制房地产企业，不断地进行土地增值税调整。所以我国的房地产企业想要降低自身企业运营的成本，确保自身的良好生存和发展，就要做好土地增值税的筹划工作，从而使房地产企业土地增值税的纳税成本得到有效的控制。土地增值税主要是指对国有土地使用权转让及出售地上建筑物及其附着物时所产生的价格增值量征收的税种。而随着现阶段我国城市化进程的不断推进，我国的城市房屋建筑的需求不断地攀升，使得我国的房地产开发行业不断地发展。而当前逐渐攀升的房价也不断地促进了我国房地产开发企业的利润，同时也使得房地产开发企业的相关税收金额不断地提高，给企业带来了比较大的压力。税收筹划又称合理避税，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的政策允许的范围内，对企业的各项经济活动进行筹划及安排，以充分享受相关的税收优惠政策，选择税收利益最大化，企业税负最小化的纳税方案，以企业价值最大化为目标，组织管理企业日常运营活动的一项筹划行为。而房地产开发企业的纳税筹划就是指企业在遵守相应的法律法规的基础下，以税基均衡法合法统筹缴纳税额或者以税基递延方法获得税额的时间价值为目的，实施的一系列的纳税业务事前的筹划活动。做好纳税筹划工作的关键作用主要是能够降低房地产企业的日常运营成本，其次就是能够提高相关各利益方对于土地增值税的重视程度。

2现阶段房地产开发企业土地增值税纳税筹划工作中的不足之处

2.1对于纳税筹划认知水平欠缺。由于近年来我国的经济水平不断地发展，使得大部分的房地产开发企业过度重视企业的经济效益，导致对于纳税筹划缺乏全面的认识，不能够进行合法有效的纳税筹划工作，更多的是采用一些不法行为纳税筹划，如偷税、漏税等，从而给企业带来额外的损失，增加企业的罚没成本。2.2缺乏一定的纳税筹划管理能力。对于纳税筹划工作的管理者，必须要求相关的管理人在法律、税务以及管理上要有着较强的实践工作能力，而现阶段下，我国大多数的房地产开发企业中的纳税筹划管理人员缺乏相应的管理能力，同时纳税筹划工作在我国的发展时间还不够长，相关的工作人员缺乏一定的实践经验，此外对于法律的认识也不是特别的全面，这就导致在进行纳税筹划管理工作的时候，就会触碰到法律禁区，从而给企业带来不利的影响。2.3缺乏完善的纳税筹划的相关举措。由于房地产开发企业的纳税筹划工作是跟着国家的土地增值税政策的变化而进行调整的，这就导致纳税筹划工作在一定程度上存在着滞后性，并且由于政府的土地增值税政策不断地调整，也会影响到企业的纳税筹划的合法性，如一些合法的措施会因为政策的调整变成不合法的措施。相应的政府部门对于土地增值税政策宣传力度不够大，导致一些企业不能够及时全面的认识相应的政策，从而使相关企业的纳税筹划不能够有效地开展。此外，当前的土地增值税清算政策不能够有效地贯彻落实到位，从而影响到企业的资金问题，甚至还会影响到利益相关的企业。

3房地产开发企业土地增值税纳税筹划的有效措施

3.1提高企业对于纳税统筹规划的认识。房地产开发企业要做好自身的土地增值税纳税筹划工作，就要正确全面的认识相应的法律法规以及相应的政策，这样才能确保企业的纳税筹划工作在法律允许的范围内进行，避免出现一些违法违纪的现象，明确合理避税与违法之间的区别。从而使企业的纳税筹划工作能够顺利的开展。此外，相应的企业还应该做好对于相关纳税筹划工作人员的培训，加强相关工作人员对于纳税筹划工作的认识，并且提高相关工作人员的纳税筹划能力，此外还应该要经常举行相应的研讨交流会，从而使相关的工作人员能够不断地提升自身的能力，相关的领导还应该要做好工作人员的个人素质的培养，从而提高员工个人的综合素质。3.2建立并完善相应的管理制度。首先，房地产开发企业应该要以企业自身的情况为基础，并且结合相应的市场环境以及国家宏观政策制定符合企业自身发展需求的纳税统筹规划制度，还应该不断地进行完善及修改。并且优化相应的工作流程，做好工作人员的岗位划分，明确相关工作人员的工作职责，使纳税筹划工作能够得到有效的规范，避免出现一些责任纠纷和违反法律问题。相关的管理人员还应该建立相应的工作督查小组，做好统筹规划工作的监督管理，针对一些经常出现的问题做好与之相应的修正，从而提高我国纳税筹划工作的质量和效率。同时还应该要建立一系列的奖惩制度，对于一些统筹规划工作做得比较好的工作人员进行嘉奖，从而提高工作人员的主动性和积极性，确保纳税筹划工作能够顺利地开展。此外还应该要制定相应的技能考核，并且根据最新的政策不断地进行调整，从而使相关的工作人员能够不断地提高自身的工作业务能力，使企业的统筹规划整体水平得到有效的提升。

4房地产企业进行土地增值税纳税统筹途径

结合房地产企业进行土地增值税纳税筹划的必要性分析以及相关的税收优惠政策，笔者建议房地产企业从以下途径来进行土地增值税的纳税筹划。(1)结合建造普通标准住宅增值率未超过20%的可以免征土地增值税的税收优惠政策进行纳税筹划。《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》中的相关税收政策规定，对于建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的可以免征土地增值税，若有兼营行为的需分开核算增值额，否则不能享受免税优惠;这一规定相当于给普通标准住宅增设了一档全率累进税率:当增值率未超过20%时适用零税率;当增值率超过20%未超过50%时整体适用30%的税率。全率累进税率的特点是临界点处(增值率20%)税负差异巨大，当房地产项目普通标准住宅增值率超过临界点时，许多纳税人常常通过减少销售价格、增加开发成本等手段，将增值率调整到临界点以下，从而避缴土地增值税。假设某房地产开发企业所在地区对普通住宅认定标准与国家认定标准相同，假如该企业有两种开发方案:案例1:某房地产开发企业建成一批商品住房代售，该商品房属于普通住宅的认定标准，符合扣除标准条件可允许扣除总成本为1000万元。销售金额为P不含增值税，相应的营业税金及附加为10%P×(7%+3%+2%)=1.2%P，其中10%、7%、3%、2%分别为增值税税率、城市维护建设税税率、教育费附加税率、地方教育费附加税率。假设，该企业所有可以扣除的项目总金额为:1000+1.2%P。若该房地产开发企业希望享受起征点的优惠，则最高售价P=1.2×(1000+1.2%P)，求得P=1217.53万元。即当该企业的销售价格在1217.53万元之内，不需要缴纳土地增值税，此时扣除项目金额总和1014.61万元，盈利202.92万元(不考虑所得税)。案例2:如果企业想通过提高售价带来更大的利润，此时增值额与扣除项目金额的比率大于20%且未超过50%的部分，适用税率30%，速算扣除系数0的四级超率累进税率第一级别税率档。假设价格提高了N，此时的新房价为P+N，相应的允许扣除项目的总金额增加了1.2%N，增值额=1217.53+N－(1014.61+1.2%N)=202.92+98.8%N，应缴纳土地增值税额=30%×(202.92+98.8%N)=60.876+0.2964N，若企业想获得效益，必须将提高的价格所带来的收益应高于因放弃起征点优惠而新增加的税收，即N＞60.876+0.2964N，求得N＞86.52，即若企业想通过提高售价来获得更多收益，则销售价格就必须高于1304.05万元(1217.53+86.52)来弥补税负上涨带来的负担。若企业想选择这种税收优惠政策，在出售普通标准住宅的时候，就应该综合考虑提高销售价格带来的收益与放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重，结合企业自身发展和高层管理者对市场风险的认知，防范、抵御、规避等行为，综合权衡利弊。(2)针对目前国家和地方的房地产建筑政策可知，未来全装修作为房地产企业开发的一个必然趋势，政府也正在推动和完善全装修房的改革进程。房地产企业如何合理合法地利用全装修政策进行土地增值税纳税筹划也是当下研究的热点问题。在房价既定的情况下，装修成本增加会导致开发成本随之增加，根据相关规定，计入房地产开发成本不但可以享受20%加计扣除，还可以作为房地产开发费用核定扣除的基数。“全装修交付”后，由于装修标准的差异，将为房地产企业合理合法地降低土地增值税税负打开新的空间。若房地产开发企业对于装修装饰关联方进行合理利用，将能够合法有效地降低房地产开发企业税负，增加整个企业集团的利润。(3)房地产开发企业在整个开发经营过程中，会有大量的借款资金发生，其所产生的利息支出对企业的税负也有着息息相关的联系，对于房地产企业来说，开发费用中的利息支出应如何计算《中华人民共和国土地增值税暂行条例》做了明确的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。由此看出，支付方式的不同意味着最终的减税效果也大不一样，房地产企业必须结合自身的实际情况选择合适的计算方式，既要降低贷款成本，又要降低企业税负，权衡利弊选择对企业最有利的一种方式进行扣除，合理合法科学地进行土地增值税的筹划工作。(4)企业要合理的运用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》通知中规定的按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20%加计扣除政策。在整个土地增值税的清算中，关于扣除项目中的开发间接费用的归集需要引起房地产企业重视。开发间接费用是指房地产开发企业服务于现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用是直接为房地产开发而发生的费用，有些不能确定其为某项开发产品所应负担，就无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，发生时先将它归集到开发间接费用中，然后按照适当分配标准，将它分配记入到各项开发产品成本。而企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理及营销类费用不应记入开发间接费用。目前，很多房地产开发企业为项目公司，即使是行政管理部门也是服务于公司正在开发的项目，考虑到这个因素，管理人员发生的与项目有关的费用也可以在开发间接费用列支，在计算土地增值税时可以加计扣除。由于存在着争议，这就导致费用内容的界限划分上不是很明确，因此企业对开发间接费用的归集要谨慎，充分合理地运用好税收政策。

5结论

要确保企业自身的良好发展，就要做好企业的纳税筹划工作，提高纳税筹划工作的质量和效率，提高对于纳税筹划工作的认识，结合相应的政策法规以及企业自身的情况，制定出符合自身发展的纳税筹划方案，同时要提高相应工作人员的工作能力和个人素质，从而保障纳税筹划工作能够有效地开展。随着时间的推移，国家政策及法律法规也随着市场的发展会不断地完善推陈出新，此时税收筹划工作就必须随之细化，否则就会脱节给企业带来一定的税收风险。总之，房地产企业要不断地学习提升，通过合理合法的纳税筹划工作，结合企业自身选择最优化的纳税方案，从而降低企业自身的税负，最终达到企业自身利益的最大化。

作者:尚东 单位:徐州月星置业有限公司