财务预警在房地产运营管理的运用

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［摘要］近年来，国家为了消除房地产的投机泡沫，抑制过快上涨的房价，促进经济的有序发展，实施了诸多的房地产调控政策，房地产行业面临着巨大的风险。如何有效地预测、防范和控制风险，成为保持房地产企业健康可持续发展的重要问题，因此准确可靠的财务预警在房地产项目运营管理中的运用迫在眉睫。文章在分析财务预警在房地产项目运营管理中运用的重要性基础上，探讨了房地产项目运营中存在的风险，并阐述了财务预警体系在房地产项目运营管理中的六大框架以及应用流程。

［关键词］财务预警;风险管理;内部控制;房地产项目管理

1引言

财务预警是指借助企业财务、经营信息，采用多种分析方法对企业的经营活动和财务活动进行分析预测，发现企业经营管理活动中的风险并发出警示，督促企业及时采取有效的措施，避免潜在风险演变成损失或防止损失扩大，为企业纠正经营方向、改进经营决策、有效配置资源等提供可靠依据。作为高资本高风险，而且开发周期长的行业，财务预警在房地产项目的运营管理中的作用尤为明显。全面、及时地进行财务预警分析能有效地预防和发现公司经营管理中的问题，及时采取相应措施，降低企业的经营管理风险，从而提高经济效益。

2房地产项目运营中存在的风险

在房地产项目的运营管理中，会面临各种的风险，包括各种不可预测的不可控风险以及项目自身管理中的可控风险。在复杂的内外部经营管理中，主要有房地产行业的宏观政策风险、项目生命周期的经营风险以及房地产企业的内控风险等。2.1房地产行业的宏观环境风险。2.1.1房地产调控政策风险。自从明确了“房住不炒，租购并举”的方针以来，房地产行业呈现了因城施策、“5限”深化的调控局面，而且长效的调控机制已逐渐形成。基于政策效力的逐步显现，深化调控下的房地产企业所面临的经营风险也随之增加，企业经营压力呈现逐渐上升的趋势。2.1.2金融政策风险。近几年来，国内金融监管政策频繁出台，而且合规性检查也逐步升级，强监管重合规的形势越发严峻。而且，金融机构贷款向房地产以外的其他领域倾斜明显，房地产贷款增速持续回落。以上金融环境的变化致使房地产行业的融资压力日益增长，项目资金的运营风险呈上升趋势。2.1.3税务风险。一方面，国内税制处于调整完善期，税收改革的频次增加，各项税种的颁布、征收、监管不断强化。如2016年5月1日起全面实施“营改增”，2018年4月1日开征环境保护税，2019年稳妥推进房产税立法等;另一方面，中国税收迈入了大数据时代，纳税人已处于动态监控中，牵一发而动全身。在新旧税制的过渡期及在密切的纳税监控下，房地产企业面临的纳税风险也在增大。2.2房地产项目生命周期的经营风险。2.2.1项目获取立项阶段。在项目获取立项的阶段，房地产开发企业面临拆迁、土地现状不适宜开发、政府履约(如延迟交地)等外部风险。除此之外，还存在需要股东大额投入造成的资金链紧张，立项规划谨慎性不足造成的收益偏差率较大，业态规划不当造成的产成品去化慢等的内部风险。2.2.2项目建设阶段。房地产开发项目的建设周期时间长、风险多，存在包括因拿证时间慢而引起的贷款融资风险，融资风险进一步引起的股东资金回收风险，以及动态成本超过立项预算的成本管控风险，或因与合作单位履约等导致的竣工风险，以及由于建安成本分摊不合理而引起的税务风险等。2.2.3项目销售阶段。在项目销售阶段，面对的更多是资金管理、盈利管理、产成品管理及税务管理方面的风险。由于房价调控的原因，某些区域可能存在售价无法达到测算价的风险，而资金回笼的风险也在增大，还有部分业态的产成品面临更加严峻的去化形势。此外，不能按期交楼的风险也将进一步影响企业收入的确认以及盈利的状况。2.2.4项目清算阶段。在项目清算阶段，产成品和往来款清理风险、税务风险成为企业面临的主要风险，尤其是税务风险将在较大程度上影响项目的最终收益。如土地增值税清算的退税周期长，累计实缴的企业所得税超过立项的预计金额，或超过5年的前期亏损不能抵减企业所得税等风险。2.3房地产集团总部的内控风险。房地产企业规模一般较大，或者为集团化的管理模式，一般要接受集团的内控管理。除宏观政策风险以及行业共有风险外，房地产的子公司同时面临着严格的集团内部管控考核的风险。这不仅考验着企业的经营管理水平，更是衡量企业经营业绩的标准之一。而内控产生的风险也将在较大程度上直接影响到员工的绩效以及收入。

3财务预警体系在房地产项目运营管理中的具体构成

鉴于上述的各类风险，为促进房地产企业的稳健发展，建立一套完整的，能够识别项目运营风险的预警机制显得尤为重要。而财务预警能够从经营数据出发，监控经营管理行为所产生的一系列结果，从而在环环相扣的房地产项目运营管理中发挥出提前识别风险，剖析风险成因，监控风险，进而规避风险的巨大作用。针对房地产项目运营管理中面临的上述风险，在构建财务预警体系的指标要素时，需要选取能真实反映企业的现金流量能力、营运能力、盈利能力、偿债能力等的可量化的指标，并将相关的关键因素纳入到预警指标体系中，将定量分析和定性分析有机结合，构建一个综合的全方位的动态预警体系。其中，资金管理、成本管理、盈利管理、税务管理、产成品管理、费用管理是房地产项目运营管理中财务预警体系的最为关键的六大管理模块。3.1房地产项目运营管理中财务预警体系的六大管理模块。①资金管理模块，包括现金流回正时间的管理、股东投入回收期的管理、销售回笼进度的监控、资金支付进度的监控、贷款融资任务的完成比例、资金分配计划等要素。②成本管理模块，包括动态成本的监控、实际成本的监控、单方成本的监控等要素。③盈利管理模块，包括销售单价的管理、竣工交付结转收入的完成情况、年度盈利任务的达标情况，以及大额亏损管理等要素。④税务管理模块，包括土地增值税的筹划与实施、企业所得税的筹划与实施、税务隐患排查等要素。⑤产成品管理模块，包括产成品余额的管理、产成品账龄的分析、产成品去库存任务的执行情况等要素。⑥费用管理模块，包括费用预算管理、费用支付进度管理等要素。针对预警体系中的各项要素，企业可以设立相应的阈值，用于反映预警事项的紧急程度，以便针对不同紧迫度的事项采取不同的应对措施。企业应根据自身具体情况，进一步明确财务预警事项的标准、处理流程和办法等，健全财务预警管理体系，并逐步将财务预警事项的要求与财务信息系统结合，通过信息系统实现自动、及时的预警提示。3.2房地产项目运营管理中财务预警体系的事项明细。财务预警事项应该实行分级管理，以便管理层以及相关责任部门能够加强对预警事项的敏感性。在制定具体预警事项时，要求明确而且清晰，并要有具体的量化指标，以方便考核用，并要求所有责任部门参与其中。财务预警事项可以划分为一般预警事项和特别预警事项。尤其当出现特别预警事项时，财务管理部门需及时会同相关部门分析原因，制定应对措施，从而降低企业的经营管理风险，以及提高经济效益。3.3财务预警在房地产项目运营管理中的应用流程。企业需要相关的制度来保证财务预警事项的可执行性，不能在编制完预警事项后就置之不理，或者以各种借口来推卸没能完成相应指标的责任。这需要有统一的应用流程以及清晰的奖罚机制来明确责任并推进其有效实施。卓有成效的财务预警管理需要能调动各责任部门的协同作用以及能动性。3.3.1财务统筹，季度预警。预警机构需要独立地开展工作，但也不能直接干涉企业的经营过程。财务预警应该由财务管理部门统筹各项工作，负责预警事项的识别、跟踪等相关内容。每季度末，由财务管理部门收集上述财务预警的数据以及完成情况，并按照要求在次月15号前完成预警事项的识别及更新工作，并同时完成财务预警报告。只有预警制度的实施经常化、持续化，才能产生预期的效果。3.3.2自上而下，落实经办。强而有力的传导和反馈机制是确保财务预警发挥作用的重要保障。所以，财务预警应该采取自上而下的反馈机制，由财务管理部门把财务预警报告提交给总经理和项目经理，再由项目经理牵头，把需要关注以及需要审慎处理的预警事项，责成落实到直接责任人，由直接责任人协调处理相应的预警事项。3.3.3剖析成因，反馈考核。直接责任人需要认真分析预警事项出现的原因，以及采取针对性的处理措施，并形成相关说明报告，与责任部门主管会同签字后提交给财务管理部。财务管理部负责汇总归档季度预警报告及做预警反馈说明，并且跟踪预警事项的后续处理进展，最后把处理情况直接纳入相关责任人员以及责任部门的绩效考核中。

4结论

总之，通过全面开展房地产开发项目的财务预警工作，不但能够满足当前房地产行业发展所需，而且还能促进房地产企业的财务管理水平提升，能够有效地降低项目的经营和财务风险，减少成本投放，提升资金的使用效率，让房地产开发企业在市场竞争中保持健康以及可持续发展。

参考文献:

［1］袁陈.房地产开发项目的动态财务管理方法探究［J］.企业改革与管理，2018(7):155－156．

［2］郑涵予.房地产行业上市公司财务预警研究［J］.知识经济，2017(8):106－108．

作者:梁敏思 单位:佛山市华盛东方投资有限公司