信托投资房地产项目的筛选

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摘要：近年来，金融机构紧随国家政策调整，对房地产行业发展发挥了重大影响。当前，“房住不炒”，对金融机构投资项目选择提出了新的要求。本文对信托业作为金融体系的重要组成部分，如何进一步降低投资风险，进行了初步的分析。

关键词：房地产；信托

一、金融机构紧随国家政策调整，在投资房地产市场方面日趋理性

近年来，在国家宏观经济政策的调控下，房地产市场发展由迅猛到稳健。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，为房地产发展提供了政策基础，土地价格、房价不断飙升，房地产发展经历了黄金十年。2016年12月，中央经济工作会议上以“房子是用来住的，不是用来炒的”给楼市定下基调，强调要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。2018年中央经济工作会议，重申“房住不炒”，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。在此过程中，金融系统围绕国家调控政策，不断细化完善调控措施，适时出台调整贷款基准利率、利息、首付及松绑住房公积金、减税等政策，充分发挥金融调控的作用。信托业作为金融体系的重要组成部分，紧随国家金融政策，积极作为，在服务房地产市场方面更趋理性和明朗化，有效地规避了金融风险，为促进国家宏观经济调控政策落地发挥了积极作用。

二、信托机构面临的风险与前景分析

信托业在金融体系的安全风险防范方面肩负着重要责任。近年来，国家出台了一系列监管措施，有力地促进金融信托业合规稳健发展。一是国家对银行信托类业务出台了更加严格的监管政策。2017年《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》，要求银行业金融机构“严守不发生系统性风险的底线”。二是对金融机构进行房地产融资出台了更严格的限制措施。2019年5月银保监会了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，明确指出商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，收紧了房企“前端”融资。受政策调控，房地产行业内部也逐渐出现分化，形成了强者越强，弱者越弱的发展趋势。各大房企的发展理念由以前的“融资驱动”逐步转变为“经营驱动”。三是信托业紧紧围绕着“脱虚向实”的主题认真进行整治严防风险。针对经营活动中面对的法律与合规风险、信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险、声誉风险等，从风险识别、风险测度、风险预警、风险处置四大层面，设计信托公司的风险防控机制，大力协调优势竞争领域风险与收益，提升主动管理能力，为进步健康发展奠定了坚实基础。四是“两个文件”的颁布，为金融国资改革指明了方向。2019年9月，中央深改委通过的《统筹监管金融基础设施工作方案》和《国有金融资本出资人职责暂行规定》，提出推动形成“布局合理、治理有效、先进可靠、富有弹性”的金融基础设施体系，对加强国有金融资本管理，推动金融企业改革指明了方向。监管逻辑的变化，意味着既要管控风险，也要给金融机构留有余地，避免重蹈过去“一管就死、一放就乱”的死局，为各类市场主体共商、共建、共享，保证金融体系稳健运行，守住不发生系统性金融风险的底线提供了有力保证。

三、把握几个关键因素，做好投资项目选择

从目前的市场情况可以看出，现在政策调控升级，信托企业要更新观念，在投资项目选择上要多角度进行分析。一是在房企合作方面要优先选择排名靠前的房地产企业。销售能力和回款能力是房地产企业发展的重要条件，因此，优先选择销售情况较好，经营性现金流较好的房企。在业务布局方面，对于房地产企业整体的城市布局，产品定位也是预测其未来发展的关键因素。从中长期来看，一、二线城市或都市圈的核心城市及其重点发展区域的房地产市场具有相对较好的基础，需求在中长期内有一定的保障，房企在合理的价格范围内在上述区域的土地储备，资产质量相对较高。二是要关注项目所在城市量级。中央财经委员会第五次会议指出，要增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能，这意味着核心城市的概念愈加突出。因此，在选择投资城市上，除传统的一线城市北、上、广、深之外，可重点关注如成都、杭州、重庆、南京、郑州等新一线城市，以及部分房地产市场较好的如厦门、佛山等二线城市主城区或城市的重点发展区域。三是销售价格及去化速度要作为确保投资回收的重要因素。投资项目所在城市的供需关系，对项目去化速度及销售价格均有着重大的影响。需求方面主要参考商品房成交情况。供给方面，可以参考该城市的商品房库存情况。同时要考虑房地产项目的开发模式，首先通过招、拍、挂获得土地，再进行开工建设，取得预售证后通过房产预售或现房销售供应市场，土地供应量可作为预测商品房供应量的重要依据。四是把项目所在城市限购政策作为投资的关键参考指标。根据2018年中央经济工作会议精神，各个城市房地产政策的调控采取因城施策，采取因城施策则意味着各地地方政府对房地产市场的调控自主权更大。因此项目所在城市政策严厉程度，也将是关键参考指标。一般来讲，各大城市房地产相关条款政策包括“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”、“限签”、“预售条件限制”等。

作者:董尚文 单位:河南省郑州市百瑞信托有限责任公司