房地产开发企业财务内部控制

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摘要:房地产开发企业通常项目周期较长，涉及资金金额庞大，加上近年来国家对房地产市场的调控力度加大，企业经营中存在的不确定性因素增加，企业所面临的财务风险也更为巨大，加强企业财务内部控制已经成为实现企业可持续健康稳定发展的必然趋势。

关键词:房地产开发企业;财务内控;策略

一、改善财务内控环境

房地产开发企业管理者要提高财务内控认知水平，做好财务内控体系的顶层框架设计，鼓励企业全员积极参与和配合财务内控工作的开展。企业要转变财务工作模式，结合业务价值链对企业的财务组织结构、机构部门设计、岗位人员设置等方面进行改进，充分发挥财务的经营预测等功能，延伸财务在企业投融资、资金收支、成本管理、税务筹划的工作内容，全面提升企业业财融合管理的能力水平。企业要建立系统完善的财务内控制度体系，具体包括会计内控制度、不相容岗位分离制度等，要明确各个部门及岗位的财务内控权责义务，切实指导和规范企业的财务内控工作行为。

二、规范财务内控活动

(一)加强资金统筹管控，建立资金集中结算中心为了实现对企业资金收付结算以及相关业务的统筹管理，企业可建立资金集中结算中心，由结算中心统一管理下属各单位部门的现金缴纳、支出以及对外借款等业务，同时企业可通过在结算中心财务信息化管理系统中设计相应的财务报账、预算管理等模块，搭建一体化的资金集中管理系统，实现系统模块数据的对接共享，提高企业财务资金内控的效率。企业资金集中结算中心在进行资金管理时，要严格按照“收支两条线”的基本原则设置资金收支账户。企业要通过实施全面预算管理，将企业所有的资金收支业务都纳入预算管控的范围内，要求各单位部门在资金支出时，要提前向结算中心进行申请，由预算中心统一调配使用。在资金预算支出过程中，要加强授权审批控制，合理分配审批权限，保障审批流程的合规性及内容的准确性，有效避免资金预算超支和预算外支出行为。

(二)建立财务委派制度，促进财务人员职能转型企业要建立财务委派制度，向下属各个单位部门人员直接委派财务总监，进行财务的垂直管理，保证各单位部门人员都围绕集团统一的目标开展财务内控活动。企业要加强财务内控人才培养，鼓励财务会计人员学习和了解管理会计相关的工具方法，促进财务人员职能转型。可定期组织财务人员开展教育培训活动，对其学习效果进行考核评价，严格对内控不力的人员进行追责，促进其积极主动地提升自身的综合业务能力水平，掌握更多的财务专业化管理技能，更好地推动企业财务内控体系的构建和完善。

(三)强化成本控制约束，做好成本精细化管理工作企业要着重加强对房地产开发项目的成本控制约束，针对项目开发的各个阶段研究制定相应的成本费用控制办法及措施。可利用目标成本法实现对成本目标的逐级分解细化，以目标为导向落实各个部门岗位的成本管控责任。企业可根据自身的开发项目业务实际情况，在工程量清单、签证变更以及工程结算等重要环节实行双轨制度，加大对相关指标数据的审核力度，确保成本核算结果的准确性。针对不同的业务类型，要明确其成本控制的关键节点，包括前期的开发项目立项、预算编制、费用支出流程审核等，各个节点都设置了与之对应的成本控制责任岗位人员以及规范的成本管控措施，以确保成本控制活动的高效、有序开展。

(四)做好税务筹划工作，提升整体经营效益水平企业要重点在土地增值税筹划、企业所得税筹划、合同管理、供应商管理、发票管理等方面加强管控，明确具体的税筹思路，将不同税率项目分开核算，从而符合较低税率适用条件，降低企业税收负担。同时还可通过递延纳税等方式帮助企业获得额外的资金时间价值，相当于为企业争取到了一笔短期无息贷款，减轻企业的资金周转压力。企业要针对不同阶段以及相应的税种制定合理的税收筹划方案，充分利用税收优惠政策，最大程度上降低缴税金额。如加大对精装房的销售以提升利润等，企业还可以借助增值率不高于20%时可免征土地增值税的优惠政策，合理地筹划成本费用损耗，将成本与利润控制在一定额度范围内，为企业节省一笔土地增值税金，以实现企业经营效益的最大化。

三、加强财务内控风险防控

房地产开发企业经营所面临的风险来自多个方面，本文主要以房地产开发企业融资风险为例进行展开说明。当前，一些房地产开发企业过度依赖银行贷款进行融资，企业的负债比重较高，对企业实现可持续健康发展是极为不利的。从企业的融资现状来看，主要存在融资策略缺乏战略规划性、贷款难度加大、融资渠道单一、缺乏有效的融资工具等诸多问题，而且本身房地产开发企业属于资金密集型企业，前期需要大量的资金投入，但项目开发周期长，资金回收期长，会使企业产生较多的银行贷款利息，增加企业的财务负担，加大企业的融资风险。为此，企业要积极拓展融资渠道，有效降低融资成本。目前，房地产开发企业的主要融资渠道包括银行贷款、股权及债券融资，其他资金来源还包括施工单位垫资以及销售资金的回笼等。企业在筹资时，要注意确保资产负债比例在可控范围之内，避免过度使用财务杠杆，给企业带来过大的借贷偿债压力。企业在选择投资项目时，也要充分地进行可行性分析，研究制定最优投资方案，完善投资决策机制，确保项目投资的合理性和可靠性。企业要同银行等金融机构保持良好的合作伙伴关系，通过协商谈判获得较低的贷款利率，从而降低企业的资金使用成本。

四、健全财务内控监管机制

房地产开发企业要健全财务内控监管机制，一方面要确保财务内控监管的独立性和权威性，在企业最高层领导机构下设专门的内控审计监管委员会，负责统筹协调企业内控的审计监管活动，尽可能减少企业领导及财务同级人员对内控审计行为的主观因素干扰，有效地规避内部徇私舞弊现象。同时在设计具体的财务内控岗位时，要严格遵循“不相容岗位分离”原则，如财务费用申请、审批、付款等岗位的分离、材料询价、采购、验收等岗位的分离，通过岗位分离，促进岗位之间互相监督，强化内控组织结构的制衡约束。另一方面企业要将审计监管重心前移，从过去的事后财务核算型监管模式转变为事前的预算编制审核监管、风险预测防范监管，事中的过程控制监管、跟踪分析监管，事后的财务核算监管、评价反馈监管等的全过程的监督管控模式，针对各项财务内控活动开展日常的和不定期的专项审计监管活动，形成常态化、规范化、系统化的内部审计监督体系，全面提升企业的财务内控审计监管效果，促进各项财务内控措施的有效落实。

五、强化内部沟通与交流

房地产开发企业要加快搭建业财一体化管理平台，借助该平台实现内部财务与业务系统的对接，促进财务内控信息的传递和共享，提高财务内控信息处理的效率和质量。同时企业要畅通各单位部门的信息沟通渠道，可通过企业内部网站、即时通讯软件以及部门之间定期的内控交流会议等，加强内部的沟通交流，及时发现和处理内部异常问题，避免造成不必要的经济损失。

六、结语

总之，房地产开发企业管理人员要加强对财务内控的重视程度，通过改善财务内控环境、规范财务内控活动、加强财务风险防控等一系列措施手段促进企业财务内控体系的构建和完善，促进企业的可持续健康稳定发展。

参考文献:

［1］韩准．新常态下房地产企业财务内部控制优化思考［J］．现代经济信息，2019(15)．

［2］余柏舟．关于房地产企业财务内控制度的几点思考［J］．财会学习，2019(16)．

［3］朱建．房地产开发企业内部控制的构建与完善分析［J］．智富时代，2018(5)．

作者：万桂华 单位：新疆飞晟房地产开发有限公司