新经济下的房地产全过程成本管理

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摘要：近几年，我国房地产企业正面临着巨大挑战，为了提高企业的竞争力、利润及资金利用率，必须做好成本管控工作，实施全过程及全员成本管控，对成本控制意义重大，本文主要提出全过程及全员成本管控的一些措施，以实现成本管控的目的。

关键词：成本控制；全过程；全员

1.引言

在经济和科技不断发展的大背景下，人们对房产建筑的要求越来越高，同时在市场和政策的双重调控下，我国的房地产企业正在面临着巨大的挑战，各项成本增长趋势明显，房地产企业的利润空间逐渐被压缩到临界点，为了提高房地产企业的核心竞争力，使其能够不断地适应社会发展的潮流，房地产企业应采用各种方法优化成本，如实行全过程全员成本控制，既而提高房地产企业的资金利用率，降低房地产企业的投资风险，实现真正意义上的成本控制，为房地产企业的良性稳步发展提供必要的保障。

2.全过程成本控制措施

2.1投资决策阶段

在投资决策阶段要做好调研工作，多数房地产企业在进行投资决策时，盲目跟风，不了解市场需求，还有些项目投资分析内容单一，通常只进行投资可行性分析，未全面分析投资指标和资金流向等，使项目的成本控制难度增加，也在一定程度上增加了市场风险，如较高的房屋空置率。通过市场调研，了解消费者需求，了解现有项目类别，对现有房地产市场了解的越详细，对投资决策越有利，并能大大降低投资风险。房地产项目具有周期长的特点，在进行决策时要考虑时效性，在掌握消费者现有需求的同时，要考虑其未来需求。在决策过程中，应合理分析判断土地价值，从项目所在城市价值，所在区域规划情况，项目周边环境，周围市政配套设施，所拿土地自身条件，既有项目类型，既有项目交易情况，区域内存货情况等方面着手，科学合理地确定项目类型，项目档次，确保土地价值最大化，同时编制拿地时期的目标成本。确定了项目类型后还应积极开展竞品调研，并充分挖掘卖点、平衡配置标准，分析、预测产品未来的销售情况、租售价格，进而确定产品进入市场后的发展趋势，为了实现利润最大化，必须结合市场、信息和外部环境等因素，对产品进行充分的技术经济论证，并科学合理的编制投资估算成本。

2.2设计阶段

设计阶段对工程成本影响非常大，因此要严把设计关，做好招投标工作，对投标单位进行一一对比，选择经验丰富的，理念新颖的设计团队，良好的设计方案，可避免设计过程中盲目追求新而不顾工程成本，但也不可一味地追求低成本，而使设计方案老套，所以如何做到经济技术的最优化至关重要，为避免成本过高，可采用限额设计，但设置的额度要科学合理，所以必须做好前期的工程概算工作。应进行多方案比选，可采用价值工程法进行多方案的比选，并对各方案进行成本预测，从而确定最优的组合方案，并确定产品目标成本。在设计过程中，设计师须充分掌握目前市场所有材料，并结合材料的性能和特点选择适用于相应工程的材料，在保证工程质量的同时能够降低材料的成本。做好设计前的准备工作，加强对施工场地实地考察，对施工场地周围的环境进行了解，对一些在工程中可能出现的问题进行合理的预测，这样可以使得设计方案更具有实践性。在全面考虑下对整个工程做出科学合理造价评估，尽量避免问题出现。

2.3招投标阶段

在项目招标阶段，成本控制工作主要包括工程造价和工程量清单计价标准的确定，以此为后续选择施工单位以及签订施工合同提供依据。工作人员在招投标阶段为了明确项目的整体性规划，应加强对项目的研究与分析，并项目的各个环节进行研究，以确定合适的施工单位，且应认真考察施工单位，并认真制定合同条款，在符合法律法规及建筑标准和规范的基础上，结合公司要求，项目特点，市场环境等各方面因素，合同条款要具有可操作性，不能一味地照搬，要结合实际情况进行编制，后期要做好合同管理，充分发挥合同的约束功能，减少后期的扯皮，推卸等事件的发生概率，在编制合同时，调动各个部门配合参与，不能闭门造车，各员工可根据自己的经验及想法，提出相应建议，开会大家讨论，可以将合理建议列入合同中。

2.4施工阶段

严格把好材料关。材料费用占到工程总成本的一半以上，控制好材料的价格，对控制材料成本至关重要，多跑、多问，掌握不同时间、不同规格的成品、半成品原材料的市场价格，并做好价格的实时跟踪，并建立价格信息体系，以便分析价格走势，预防材料价格变动带来的风险。做好材料质量的监管，严格筛选材料的进货渠道，维护材料渠道的正规性，达到质量与价格的最有比，进而强化成本节约。现场建立严格的材料领料程序或其他管控模式，设立专门的材料管理部门，施工过程中严格监管材料的使用量，避免材料的浪费，尤其是钢筋在加工过程中的浪费。实施动态管理机制，成本人员应根据施工图预算确定相应的目标成本。在项目施工过程中，将目标成本进行细分，先细分到每栋楼，再细分到每个楼层，目标成本中应考虑项目可能存在的风险因素及实施过程中已发生，待发生但未进行确认的材料调差、变更等，实际成本中的工程量应认真如实核证，并对实际施工过程中的各项事宜进行认真记录，将实际成本与目标成本进行对比，发现偏差及时进行处理，缩小监测周期，有利于寻求偏差原因，并应及时梳理已发生成本和目标成本的和，并提交相应报告。

2.5结算阶段

在竣工结算过程中，相关管理人员应认真核对各项资产，并整理好各项资料，以供后续阶段使用。在项目结束后，应认真审核各部门与成本相关的资料，做好成本控制工作的事后控制。在成本核算过程中，为了更好地实现成本核算目标，应建立完善的成本核算制度体系，企业可根据自身特点，制定相应的核算标准和操作规范，以加强制度的有效性。成本核算对象的周期选择应正确，以利于更好地提升核算效率和质量。成本核算完成后，企业应认真总结分析已完项目的各项指标，总结有效的管控手段，以为后续项目积累经验。

3.全员成本控制措施

在成本管控过程中既要实施全过程管控，还应实行全员管控。对于成本管理人员，应具有扎实的基本功，多学习，完善知识体系，制定规范的规章制度，采用合理的成本管控方法，严把审核环节，应充分了解施工方式和施工工艺，经常到施工现场查看具体情况，跟踪施工进度，核准实际工程量，掌握材料使用情况，做好结算审核和签证审核。成本管控工作需要多部门多人员的参与，如在投资决策阶段，需要营销部门、销售部门的协同，施工阶段，需要工程部，设计部等多部门的参与，工程部加强现场的管控，监管工人的工作效率，监管现场材料的使用情况，设计部门加强图纸的审核，及时发现问题，减少施工过程中的变更工作。为完善成本管理手段，应制定相应的规章制度，并做到令行禁止，让大家有章可循，有章可依；采用合理的奖罚机制，提高全员的成本管控意识，罚不是目的，目的是激励大家能够认真履行职责，并要向员工宣贯各项制度，规则，审批流程等。

结语

各个阶段的成本控制是否到位都会直接影响开发项目的成本控制结果，因此对开发项目实行全过程成本控制，包括：项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段以及结算阶段。将成本管理渗透到各个阶段，各个部门，在各个阶段采取相应的措施，提高成本管控效率，提高资金的利用率，减少资金的无效浪费，实现真正意义上的成本控制，以促进房地产企业的稳步发展。

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作者：赵琳琳 史咏欣 单位：三亚学院