谈房地产企业融资困境与创新

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摘要：近年来我国经济发展取得较好成绩，房地产企业数目增多，彼此之间的竞争力不断增强。现阶段我国政策调整，避免房地产行业发展速度过快，影响到整体经济建设。本文主要介绍了改革背景房地产行业存在的融资困难问题，结合自身实践，提出了六点建议，创新房地产企业融资方式，以供借鉴。

关键词：房地产企业银行贷款融资额度自有资金

一、改革背景下房地产企业存在的融资困境

(一)银行贷款大量收缩房地产业作为我国发展较早的产业，为我国经济发展做出了重要贡献。在房地产发展初期，企业建设需要银行贷款的支持。随着房地产业迅速发展，已经积累了一些资金，对于银行贷款的需求大幅度降低。据不完全数据统计，房地产行业银行贷款业务放缓。银行为了降低金融风险，对房地产企业的授信大幅度放缓，银行贷款整体呈现大量收缩状态。

(二)房地产企业上市融资门槛高房地产业作为我国经济发展中较为强劲的产业之一，在上市融资中，由于政策与产业自身因素，很多房地产企业上市融资困难。房地产企业需要满足众多的上市条件，才能获得审批。但是很多企业不能满足这些条件，造成社会中能够上市融资的房地产企业较少，不能有效融资，加速自身发展。

(三)房地产企业融资额度调整商业银行为了降低金融风险，调整了房地产企业融资额度。新时期上级主管部门重视对我国经济发展的调控，避免通货膨胀的发生，商业银行普遍削减了房地产的融资额度，避免较多资金流入房地产，影响到我国整体经济建设的稳定性。

(四)商业项目贷款受限房地产业受到我国相关法律政策的影响，企业商业项目贷款受到较大限制。随着我国法律法规进一步完善，房地产建设中出现的乱象将进一步减少，规范房地产行业开发工作。目前，房地产行业商业项目受到限制，整体融资成本增加，造成房地产自身融资工作陷入困境。

二、改革背景下房地产企业融资创新措施

(一)拓宽融资渠道为了降低房地产业的融资压力，需要企业管理部门重视制度创新，拓宽融资渠道，结合企业产业融资案例，争取更多的融资机会。房地产企业在融资工作中，降低融资成本，建立良好的融资方式，改善现阶段房地产企业面临的融资困境。房地产企业可以通过并购一些小型企业，通过这些企业向银行申请贷款，这种特殊形式的贷款，能够有效改善房地产企业融资困难等问题。目前，随着法律政策调整，商业银行自身业务低迷，为了降低金融风险，避免房地产自身发展对银行业的冲击，对房地产企业的信贷业务大量降低。通过这种特殊的贷款形式，能够有效避开这些法律法规，更好地对企业自身结构进行调整，形成良好生态。

(二)借助信托产品与产业资金实现融资创新随着经济发展，信托业务在富人阶层的应用较多，并且随着经济发展，整体金融规模不断扩大，累计资产已经突破3万亿大关。对于信托资产的研究可以发现，房产在信托资产中的占比已经超过25%。房地产业对于信托业务开展有着重要作用。相比往年，信托产品业务发展较快，已经累积了较多的金融资产，并且整体形势平稳较快发展。在房地产业融资中，需要借助信托产品与产业资金，创新融资方式，吸收更多资金，参与房地产企业建设中。

(三)利用企业自有资金房地产企业经过较长时间的发展，积累了大量资金，在现阶段企业融资困难时期，转变发展思路，有效借助企业内部资金，推动产业建设。利用企业自有资金，有效降低了企业融资成本。由于房地产企业需要涉及的产业较多，在企业经营中，存在较多应收账款与票据等。房地产企业可以使用这些票据，在较短时间内获取资金，促进自身发展。这些自有资金的快速变现，降低了房地产企业融资困境。针对部分房地产企业，自有资金缺乏，难以快速获取较多资金。针对这一情况，房地产企业可以对现阶段工程进行分析，利用时间上的差异，将企业资金在内部有效周转。

(四)组织内部员工跟投房地产企业内部员工，可以参与到企业建设中去，通过企业员工跟投，有效调动员工与员工家庭的资产，参与到企业建设中。通过收益的合理分配，让员工享受到企业发展产生的红利，提高企业凝聚力。在组织内部员工跟投时，应该充分考虑员工的职级，授予不同的额度，有利于促进企业内部公平性建设。房地产企业内部员工参与跟投，享受到企业发展带来的利润，通过科学合理的规章制度，让员工资金与企业效益之间挂钩，让员工在日常工作中，提高自身工作热情。通过这种方式，能够改善现阶段融资困难等问题，重视企业内部建设。

(五)结合房产信托投资基金REITs房地产信托投资基金从本质上说，是一种证券产品。这种基金能够在不同持有者之间自由买卖交易，并且能够享受到收益的分红，还可以通过转手赚取差价。在房地产融资陷入困境中，可以结合REITs，为房地产企业发展提供资金支持。这种交易模式，有利于降低房地产企业融资成本。这种募集资金方式的使用，准入门槛降低，能够快速募集资金。房地产企业通过该基金的应用，能够优化资本结构，在企业经营中，有效降低了企业风险，提高企业结构的稳定性。因此，在实践中，需要发挥自身重要作用，借助房地产基金，有效募集社会闲散资金，为企业自身发展提供助力。这种基金的使用，并不会对企业股权造成较大冲击，有利于公司结构稳健运行。这种另辟蹊径的融资方式，符合市场的需求，在房地产融资陷入困境阶段，为房地产建设带来改变，通过稳定的现金流，促进房地产企业自身发展。

(六)重视前端融资思路的应用房地产企业融资应该重视前端融资思路的应用，结合明股实债，改善房地产企业融资困境。明股实债一般包括认购、投资入股与退出三个环节，在交易中，一般购买机构为银行理财、集合信托和保险资金等内容，在房地产融资过程中，能够为房地产企业带来稳健的现金流。现阶段使用明股实债模式，能够为房地产企业募集较多资金。在交易中，房地产企业主要通过股权的形式参与投资，能够获得固定收益，并且在退出后，能够快速变现。这种模式的使用，存在较多的金融操作，一般情况下，可以通过对公司分红的分配来获得收益。这种模式的使用，能够为房地产企业自身发展带来一定的契机，通过资金的流入，为企业发展注入活力，提高经济效益，在社会经济建设中，可以发挥更大的作用。

三、结束语

总而言之，新时期房地产业自身发展受到制约，企业出现融资困难等问题。企业管理人员应具备辩证思维，合理应对市场中的挑战，转变发展机遇，创新融资方式，缓解企业融资困难等问题。在经济建设中，借鉴其他产业融资方式，促进自身结构升级，推出多种融资渠道，改善现阶段房地产企业面临的难题。

参考文献

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作者：杨勇 单位：上海悦达房地产发展有限公司