探讨房地产企业轻资产运营模式转型

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摘要：现以房地产行业中的龙头企业万科为例，结合房地产行业的经营特点，介绍了轻资产模式的相关概念以及房地产行业进行轻资产运营模式转型的背景。详细分析了万科进行轻资产转型的具体策略，并对盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力等相关财务指标进行财务分析。最后得出结论，为其它想要进行轻资产转型的房地产企业提供参考。

关键词：轻资产；房地产企业；转型

一、房地产企业转型背景

（一）房价持续飙升2008年经济危机后，政府推出的“四万亿计划”导致房价持续攀升，大中城市的房价更是让普通居民难以承受。为控制房价的过度增长，国家先后颁布多项调控政策来保障居民住所，控制房地产行业的过度增长。虽然在2017年以前，我国房地产行业的GDP处于持续增长状态，房地产行业总投资额占GDP总量也在持续攀升，但行业总体的GDP增长率却在持续下降。这一变化预示着原有的运营模式难以适应新时代下房地产行业的发展要求，行业的转型升级需要提上日程。

（二）投机行为愈演愈烈由于我国的经济水平存在不平衡现象,一线、二线城市房价居民难以承受，三、四线城市的房产却存在供过于求的现象，这为房屋投机者提供了可能性。他们利用手中资金购买大量房产，造成房产需求的假象,在房产价格上涨后适时抛售获取利润。由于我国的房地产市场管理体制尚不完善，房地产投机行为在我国并未得到较好控制。长期来看，过度的投机活动会影响行业的有序发展。

（三）土地价格上升人民需求的扩张和土地的稀缺性之间的矛盾导致土地价格上涨，限制了房地产企业开发项目的增加，不利于企业规模扩大。大量囤积土地的策略会增加企业的资本成本，一旦土地的增速超过土地价值增速，无疑会增加企业的风险。因此，越来越多的房地产企业开始放弃原有的重资产运营模式，只保持适量的土地储备，逐渐尝试转型轻资产运营模式。

（四）经营风险大房地产企业在发展初期，资金需求大但融资方式较为单一，融资风险大。政府管控严格，销量增长缓慢，库存积压严重，占用资金的同时还伴随着减值风险。一旦资金链断裂，企业难以存续。为了缓解企业的库存压力，减少资本投入，提高资金转换率，越来越多的房地产企业开始采用轻资产模式。

二、房地产企业运营模式转型

（一）房地产行业经营特点第一，开发商品具有增值性。中国传统文化中将购置房产放在重要位置，人民需求扩张带来房产的增值。城市化进程带来的基础设施建设和公共服务水平的提升也带来了城市住房的增值。第二，业务内容具有广泛性。房地产行业的整套业务流程不仅涉及土地和房屋的开发，还逐渐开始涉及配套的公共设施的建设。一个完整的建设项目实现需要经历多个程序。第三，建设过程具有长期性。房地产企业项目的运营周期一般较长，从规划立项到物业交付，少则几年，多则十几年。需要进行详细的规划、设计才能进行开发建设，尤其在前期开发环节需要占用大量资金，且占用周期较长。

（二）轻资产模式的内涵及特征对于房地产业来说，轻资产运营模式就是指房地产企业只专注于产业链的某一个环节，将其他环节交由专业化程度更高的公司去完成，自己在整个产业链中只扮演管理者或是经营者的角色，从而追求竞争优势和效率最大化。轻资产运营的特点主要体现在以下几个方面。第一，存货、固定资产比重低，资产周转速度快。轻资产运营模式下，企业会降低存货、固定资产的储备量，或通过签订严密销售合同、完善健全收款制度等方式减少企业的应收账款，以此来提高资产周转率。第二，无息负债比重高，有息负债比重低。控制有息负债的比例可以有效控制企业融资时的利息费用，降低企业的财务风险，给企业带来超额收益。第三，资本集中程度高，核心竞争力大。企业投入更多资本用于研发、营销，塑造企业的品牌声誉，及时掌握市场动态，面对市场环境做出迅速反应，从而提高企业的核心竞争力。第四，资源整合能力强，营运效率高。轻资产运营模式下，企业可以结合自身的优势所在，加强对于上下游企业的控制，协调企业资源，有效整合价值链中的资源，提高价值链的营运效率。最大程度地利用好有限的资源，创造更大的企业价值。

三、万科转型案例介绍

（一）可行性研究1.研发能力较强。万科十分注重对于高学历专业技术人才的积累，引进具有专业胜任能力的人才。截止2019年，万科集团共有员工131505人。其中，房地产开发系统员工共计19372人，博士学历员工占0.3%，硕士占15.6%，本科占60.5%，本科以下占23.6%。2.管理体系规范。几十年的发展过程中，万科在从资金、人事、质量、资本等项目中的各个环节进行全方面管理，逐渐建立起严密的管理制度和管理流程。3.品牌声誉良好。多年来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的理念。在2019年的中国房地产品牌价值研究成果会上，万科物业以130.25亿的品牌价值位列中指院“2019物业服务品牌价值研究成果榜”第一名，成为行业第一个营收、品牌价值双百亿的企业。

（二）具体实施策略1.运用“小股操盘”模式。2014年9月，万科集团正式开启向轻资产模式的转型，将旗下九个项目的90%都出售给凯雷。在项目的融资环节中，万科集团借助合作者手中的资源，减少资金的筹集，将闲置资金用于其他项目上的投资。在项目的开发环节，万科负责开发、监管项目的整个环节，除了按照股权比例分享收益，还可以获得相关的管理费用。2.推行事业合伙人制度。为了规避职业经理人的弊端，万科先探索提出了上层员工持股计划，公司内部一定级别以上有意愿成为合伙人的员工可以认购万科集团的股票。2014年，万科又提出项目跟投计划。除旧城改造及部分特殊项目以外，项目操盘团队、所在城市公司及区域管理层必须跟投万科集团投资项目，其余员工自愿跟投。员工与集团的利益联合可以避免企业承受投资损失，为集团轻资产运作模式的稳定发展提供保障。3.引入互联网思维。早在2013年，万科开始通过互联网大数据和技术定位的运用，围绕项目开发地的居民习惯和消费喜好调整方案，用于指导房屋设计工作。2014年万科与搜房网合作推出“众筹营销”模式。2015年万科将上百套房子放在“双12”购物狂欢节上，运用互联网技术帮助企业打通网上销售渠道。4.推动“房地产金融”。2013年10月，万科受到银监会对于民间资本参与银行政策的鼓励，认购了徽商银行8.28%的股份。2015年，万科与鹏华基金合作，发行了一支公募型房地产投资信托基金———鹏华前海万科REITS。募集之后的资金由专业的基金管理公司进行投资，大大分散了投资风险。

四、转换的成果与启示

（一）盈利能力分析为了更好地展示万科集团进行轻资产转换以后在盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力方面的优势，现选取了房地产行业的另一代表企业———保利地产，并将两家公司的数据进行对比。1.净资产收益率。从万科和保利地产年报中，整理两家公司在2010-2018年间关于净资产收益率的相关数据，可以看出，2014年以前，万科和房地产行业的龙头企业保利地产的净资产收益率无明显差距。2015年，实现轻资产转换后的第一年，万科净资产收益率就达到了20.58%，较前一年增长率达到了18.07%，为九年以来增长率最高的一年。此后三年，在万科集团的稳健运行下，其净资产收益率均高于保利地产1.67%-8.16%不等，基本处于平稳增长态势。至2018年，其净资产收益率达到了23.34%。在整个房地产行业不景气的背景下，万科集团能够取得如此成绩，恰恰证明万科集团进行轻资产模式转型的正确性。2.总资产收益率。从万科和保利地产年报中，整理两家公司在2010-2018年间关于总资产收益率的相关数据，可以看出，2014年以前，万科的总资产收益率虽然总体略高于保利地产，但两者之间的差距正在逐渐缩小，万科集团的总资产收益率整体呈现下降趋势。2012-2014年下降趋势尤为明显，短短两年由4.46%下降到3.91%。各方面的数据和业绩都表明，原有的资产运营模式可能已经不再适合万科。2014年，万科集团及时做出转型。虽然从数据上来看，保利集团2014年的总资产收益率已经赶超万科集团，达到了4.19%，但至2015年，万科的总资产收益率由3.91%增长到4.63%，增长率达到18.66%。2016年，万科总资产收益率虽下降0.7%左右，好在集团及时采取有效措施，将下降率控制在0.2%以内。直至2018年，万科的总资产收益率仍高于保利地产。正是万科集团的正确转型，才有效放缓企业收益率的下降速度。

（二）营运能力分析1.应收账款周转率。从万科和保利地产年报中，整理两家公司在2010-2018年间关于应收账款的相关数据发现，万科集团在2014年以前，其应收账款周转率仅有小幅增长，发展趋势不够稳定，且与保利地产差距较小，整体处于较低水平。在2014年以后，尽管万科和保利地产的应收账款周转率都处于增长状态，但万科集团的增长速度显然高于保利地产，两者之间的差距愈发明显。从2015年到2018年，万科的应收账款周转率增长了约1.22倍，几乎呈直线上升状态。至2018年，万科集团的应收账款周转率为197.20，同年的保利地产为100.76，万科集团高于保利地产接近一倍，在行业中已处于较高水平。这充分说明，万科集团在实施轻资产转型后，资金利用率得到了提高。这种高速的应收账款周转速度能够保障企业资产的有效运作，降低企业的经营风险。2.存货周转率。从万科和保利地产年报中，整理两家公司在2010-2018年间关于存货周转率的相关数据，可以看出，2014年以前，万科的存货周转率整体较低，万科集团和保利地产的存货周转率差异很小，2012年和2013年保利地产的存货周转率还略高于万科。但这一状况在万科实行轻资产转型以后开始得到好转。2014年，万科的存货周转率达到了0.32次，较前一年相比增加了14.29%。2015年，其存货周转率由0.32次增加到0.4次，较前一年相比增加了25%，其存货变现能力显著上升。2016年，其存货周转率继续上升，这表明万科集团的“小股操盘”制度及“零库存”政策等有效地缩短了项目开发运营周期。2017与2018年，受周期长、储备需求等因素的影响，行业平均存货周转率下行，万科的存货周转率也有下降迹象，但也明显高于保利，尚在可控范围内。

（三）偿债能力分析1.短期偿债能力。在评价万科集团的短期偿债能力时，选取流动比率和速动比率两个指标进行评价。从万科集团年报和网易财经行情中心，获取了关于流动比率和速动比率的数据，可以看出，自万科实行轻资产转型以来，万科的流动负债逐年上涨，导致万科的流动比率自2013年开始逐年下降，由2013年的1.34下降到2018年的1.15。排除在流动资产中占比较大的存货后，我们可以看到，2013年万科集团的速动比率为0.25，2014年就上涨为0.34，较前一年增长了36%，其速动比率呈现出持续上升趋势。结合万科集团的轻资产转型方式可知，其速动比率的上升主要取决于两个因素。一方面，万科在转型过程中积极拓展销售渠道，减少库存量。另一方面，万科集团在销售过程中常常预收款项，导致企业的流动负债增加。2.长期偿债能力。从万科和保利地产年报中，整理两家公司在2010-2018年间关于资产负债率的相关数据，可以看出，2013年转型以前，万科和保利地产的资产负债率差异逐年缩小。在项目转型初期，万科采用互联网销售方式加快资金回笼，减小融资压力，降低了企业的资产负债率。2013年万科的资产负债率为78%，2014年为77.2%，下降了0.8%。2016年，受行业发展环境的影响，加之万科积极拓展新业务，其资产负债率上升到83.98%。尽管万科集团近几年的资产负债率变化有一定程度的波动，但总体来讲，轻资产转型过后，万科的融资成本还是有所降低，资金回流加快，偿债能力得到了改善。

（四）发展能力分析在评价万科集团的发展能力时，选取营业收入增长率和总资产增长率两个指标进行评价。从万科集团年报和网易财经行情中心，获取了关于营业收入增长率和总资产增长率的数据，可以看出，直到企业转型初期，万科的总资产增长率和营业收入增长率都呈现出逐年降低的状态。2014年，万科处于轻资产转型的新阶段，因此当年营业收入增长率没有明显提高，甚至达到了九年间的最低点，为8.10%。转型过程中，万科积极开展新业务，提升资产规模。2018年其总资产增长率达到31.17%，较四年前翻了4.12倍。可以看出，自万科实行轻资产转型以来，虽然相关指标有些许波动，但由于万科正确进行轻资产转型，其发展能力在2014年以后总体上还是有所改善。

（五）对其他房地产企业转型的建议在实际转型过程中，企业要注重提高各方面的综合能力。首先，转型前企业要注意结合自身实际情况，对企业进行轻资产转型过程中可能出现的风险作出预判，提高企业的风险应对能力。其次，轻资产的转型是一个需要企业全员合作的长期过程。企业需要做好人才储备，提高企业在优势领域的行业地位。最后，转型过程中不仅要借鉴其它企业的已有经验，还要时刻跟紧时代的步伐，充分利用互联网技术，培养互联网思维，提高资源利用效率。

参考文献：

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[2]杨柳，汤谷良.中国房地产企业的财务战略转型—以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例[J].财会月刊，2017(4):76-80．

[3]濮丹枫，李登明.万科集团轻资产运营模式及其绩效分析[J].经济研究导刊，2018(31):104-106.

作者：刘慧园 单位：广西财经学院 会计与审计学院