央企多元化房地产企业发展战略探讨

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［摘要］央企多元化发展之一的写字楼房地产开发，属中小型专业房地产开发商，在强者林立的房地产行业中面临激烈的竞争。笔者通过从业思考，认为中小型专业房地产开发商的经营要采取和加强落实集中化、差异化战略为目标、精品战略为基础的品牌建设培育，以及一流的物业管理，实现专业化、市场化的内部和外部管理;并集中优质资源优势进行业务拓展，才能实现持续高质量发展。

［关键词］中小型;写字楼;房地产;精品战略;高质量发展

1引言

即便有央企背景和母公司的一定扶持，作为中小型写字楼的地产开发商企业，在云集多家房地产企业的房地产市场中，必然面临激烈的竞争;在写字楼市场中，机遇与挑战也并存着。要在强者林立的房地产行业中站稳脚跟，实现长远可持续高质量发展，必然要基于专业经营管理，走专业房地产开发商之路。这是对自身优势与劣势、机遇与挑战有清晰客观分析后的必然结论，是安身立命之本。

2以PRT写字楼项目为例，应采取集中化、差异化战略

PRT项目拥有崇尚自然与和谐之道的设计，以冷辐射系统为代表的引领建筑发展潮流之一的节能环保亮点，提升健康舒适指数的尖端科技，优越的地理区位，地标性的建筑外观，知名物业管理公司的服务，具备了以差异化、集中化定位和打造节能建筑的国际一流品牌和超甲级写字楼高端品牌和价值的条件。因此，应采取集中化、差异化战略，集中力量，彰显个性，突破房地产行业传统的注重投资和项目规模扩大的发展模式，争取在写字楼局部市场形成优势，通过局部的胜利，提高自己的市场地位，促进自身发展。

3为了实践集中化和差异化战略措施，应走精品战略之路

3.1通过走精品战略之路来提高企业的竞争力

根据自身亮点和优势，为了实践集中化和差异化战略措施，作为PRT的经营管理独立法人，PRT公司还应走精品战略之路，即精心打造和培育PRT项目品牌。产品附加值决定公司利润。我国的房地产市场在经过政策的洗礼后，房地产开发的各项成本，尤其是土地成本开始飙升。因此，PRT公司要通过走精品战略之路来提高企业的竞争力，提高产品的美誉度、知名度及附加值。

3.2精品是硬件和软件的结合体

作为写字楼精品来讲，硬件就是指产品的市场定位、规划设计、建筑外观、产品质量和节能设施等生产过程的一系列要素;软件就是产品文化、居住文化、企业文化等。PRT项目在致力于清洁新能源、低碳节能、能源回收再生实践的同时，全面提升室内环境的健康舒适指数，关注员工切身利益，追求人居、建筑、自然之间的和谐，在硬件和软件方面都迈出了精品战略之路。在市场竞争白热化阶段，设计理念的创新(更新)、生活方式的引领、服务内涵的挖掘，将使得项目更富有个性化色彩，成为市场瞩目的精品。

4建立以品牌为基础的联盟来促进精品战略

4.1在基建和经营过程中形成了上下游企业联盟的条件

PRT公司相对于大型写字楼房企来说竞争力弱，造成其很难独自应对环境的变化和大型企业的竞争压力。在建设阶段，基建实践了“小业主、大社会”的管理模式，联合建筑行业的设计单位、监理公司、建筑商、各专业机电设备供应商、专业顾问、第三方检测等近两百家相关参建单位，合力圆满完成了项目的建设。PRT公司也与写字楼商、广告公司、物业公司等建立了合作关系，初步形成了以品牌为基础的联盟，借助联盟方在营销、物管行业内的品牌效应、在地区的品牌效应，迅速提升了自身的品牌知名度。

4.2与上下游企业组成战略联盟促进专业化、市场化内外部管理的实现

经营开局以后，PRT公司利用建设期间积累的经验教训，从强化价值链的目的出发，建立以价值链为基础的全方位、多层次的联盟，与上下游企业、房地产相关部门生产行业、学校等科研机构形成长期合作关系。下一步可以利用公司外部最优秀的专业化资源，组成战略联盟，形成优势互补，提高市场竞争力，共同面对环境和大型写字楼地产企业的压力。具体可以适时考虑以合资、相互持股投资合作、功能性协议合作等方式形成联盟，在联盟各方获得收益的动力下，实现专业化、市场化的内部和外部管理及公司的高质量发展。此外，PRT公司内部实现精细化管理和流程化管理，是长期发展的企业能力方向之一，通过提升运营能力、提升项目管理能力等，也是强力促进企业发展的重要战略措施。

5优秀的物业管理是走精品战略之路，培育高端品牌的前提

众多节能尖端技术和高品质设施设备的综合应用，是PRT区别于其他一般写字楼的重要特点。项目名声在外，一直保持优化运行状态、节能环保效果充分显现，为物业公司任务的重中之重。必须保障项目所采用的各项节能环保尖端新技术和高性能设施设备，特别是冷辐射空调系统进入良好、稳定的运行状态。PRT公司必须关注物管工程技术团队人员接受系统设施设备操作、维保等相关培训，督促物管工程技术人员精密开展设备设施调试运行，保障各项满足大楼使用功能的设施设备顺利运行;要求物管公司对操作与管理人员进行系统运作数据统计，学结经验，不断调整和完善各设备系统，使项目逐步达到一流的物业管理水平。优秀的物业和设备设施管理，是实现公司集中化、差异化战略的基础，是走精品战略之路、培育高端品牌的前提。

6集中优质资源建立专业化优势，拓展集中化、差异化和精品战略

6.1依托技术和经验资源拓展集中、差异化新业务

依托成功建设、经营、管理PRT项目的业绩与经验，PRT公司进入稳定发展阶段后，若内外部发展地产环境和条件成熟，可依托建设经营PRT项目团队的技术和经验，争取开发新项目，或开展工程管理咨询、项目发展顾问业务，或开展楼宇新技术应用研究推广，或整合母公司系统各类物业的经营。若不适宜拓展新增项目，可依托母公司主业的雄厚实力，实现从地产建设、经营到创投的转型，拓展地产基金运营，甚至以PRT为核心资产，进行整合上市。

6.2把有限的资源集中到一两个核心业务

当然，PRT公司根据实际情况，应把有限的资源集中到最擅长或最能创造价值的一两个方面作为核心业务，学会做“减法”，逐步构筑自身的核心竞争力。房地产开发价值链上有众多环节，如投资项目策划、土地获取、土地开发、规划设计、资本运作、施工管理、房地产营销、质量管理、售后服务等，应该分析自身的优势、劣势、能力，充分利用社会资源，尽量缩短自己的战线。PRT公司应选择将非核心业务剥离出去，交由专业的公司去操作，既可减少成本，又可提高运作效率。

7结语

总之，中小型专业房地产开发商的经营，比如以有突出亮点的PRT写字楼项目公司，必然要采取和加强落实重要的策略措施:以集中化、差异化战略为目标、精品战略为基础的品牌建设培育，一流的物业管理，实现专业化、市场化的内部和外部管理，并集中优质资源优势进行业务拓展，才能实现持续高质量发展。

参考文献:

［1］陈功章.广西SWY房地产开发有限公司发展战略研究［D］．桂林:广西大学，2018.

［2］叶如平.新时期房地产企业多元化经营战略［J］．中外企业家，2018(12):26－27.

［3］朱胜声.多元化经营对企业价值的影响［D］．上海:复旦大学，2009.

［4］段静.YD置业公司发展战略研究［D］．郑州:郑州大学，2018.

作者：刘俊杰 单位：广东省烟草专卖局 ( 公司)