谈城市更新与房地产市场互动效应

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摘要：在城市的发展中，城市更新起着非常重要的作用。城市更新从某种意义上可以理解为，是一种城市活力的重要体现，加快城市化更新有利于推动城市现代化的发展。而房地产市场作为城市发展的重要环节，随着城市化进程的加快，房地产市场迎来了发展契机，市场规模在不断扩大，从而使得城市面貌出现翻天覆地的变化。鉴于城市更新与房地产市场存在的密切关系，本文将对城市更新与房地产市场的互动效应展开深入分析和探究，希望可为相关人士提供一定的参考价值和理论依据。

关键词：城市更新；房地产市场；互动效应

房地产市场和城市更新在城市现代化的建设中发挥着极为重要的作用。城市更新，主要是为了将城市中那些老旧的建筑、道路等进行更新改造，使城市重新焕发活动，从而更好地满足人们的需求。再说房地产市场，城市发展的好坏与否，最有话语权和代表性的应该是房地产市场，只有房地产市场欣欣向荣，形势一片大好，城市才能取得更好更快地发展。基于此，本文就房地产市场和城市更新之间的相互关系以及互动效应进行研究，能够有效地促进城市化建设的蓬勃发展，具有一定实践价值和现实意义。

一、城市更新的概述

城市更新从本质上来看，是一种改建活动。具体来说，就是通过政府调控，将城市中那些落后的设施、破损的道路等在格局分布以及功能上做出调整，使其满足人们更美好的生活需求，满足城市现代化发展的需要。城市更新广义上讲，不仅包括政府（或村集体组织）独自承担资金的基础设施、市政配套等的改造及建设，还包括有社会资本参与的旧城镇（或棚户区）、旧村庄、旧厂房的改造及建设。我国部分城市此前将城市更新简要定义为“三旧改造”，此后逐步过渡到统一使用“城市更新”。就目前来看，城市更新是时展的必然，也是满足人们物质生活以及精神生活的根本所在，并且在城市化建设过程中，城市更新会发挥出越来越重要的作用。

二、城市更新及房地产市场的特点

（一）城市更新的特点城市更新，主要指的是对城市中以往老旧建筑进行改建的过程，以此来创建更适宜城市居民生活的城市环境。在对城市进行更新的过程中，会对改造区的建筑、道路以及其它基础设施建设予以重新的规划和布局，以便使改造后的环境能够最大限度的符合现代化城市的发展要求。一般而言，城市更新受当地社会及经济发展水平的影响比较大，对于经济速度发展比较快的地区，相应的城市更新速度也比较快，进而城市环境以及城市建筑也会得到良好的改善和优化。反之，经济发展相对落后的地区，城市更新速度有着明显的滞后性，相应的城市建筑以及环境并不会出现太大的变化。

（二）房地产市场的特点房地产市场，顾名思义，就是进行房产交易的场所，属于现代城市经济运行中的重要组成部分。土地使用、资金市场、房产流通等要素组成了完整的房地产市场。但需要注意的是，这些房地产市场组成要素在实际中会受到城市环境变化的影响而出现波动，特别是在人们对环境及建筑要求不断增多的情况下，必然会加快城市更新的步伐，这也将作用于房地产市场，使其出现相应的变化和调整。

三、城市更新对房地产市场的促进效应

（一）优化和重新配置房地产市场的重要要素——土地城市更新通过对旧城区、历史文化区、商业中心区开展一系列整治、再开发以及保护等工程活动，真正实现了对城市旧区域土地的开发和利用，从而使城市土地的价值得到了进一步的提升。旧城区整治，具体指的是通过对老旧建筑、破损道路以及其它不合理的基础设施进行修复和改善，以此来提升旧居住区人们的生活环境和生活质量；商业中心区，由于原有的商业功能以及其他配套设施不能与人们日益增长的物质需求和精神需求相适应，从而进行的再开发活动。其目的主要是为了完善商业功能，打造现代化的商业服务，同时将之前没能合理使用的土地资源合理利用起来，提高土地使用价值和土地利用率；历史文化区，在社会经济快速发展的同时，文化建设也必不可少，这是一个城市发展的底蕴所在，也是人们文化需求的重要来源。故而需要对城市原有的历史文化区进行修复和维护，以此来增强城市的文化内涵，从而也使土地价值得到了充分的利用和提升。由上述可知，开展城市更新，能够在优化城市面貌，提升城市环境质量的同时，有效的增强城市土地的利用率，提高土地的使用价值，推动着城市朝着科学化、现代化的方向发展。具体来说，在城市更新的作用下，能够实现城市用地与城市发展需求的高度统一，原有的违建建筑、破损房屋以及其它一些落后的基础设施建设都能得到合理的规划、改造以及完善，从而土地开发也实现了其应有的价值和作用[1]。比如，城中村改造、拆除违章建筑；修复破损的道路，增强道路通行的安全性；对老旧工业区的土地进行转让等。从本质上讲，都是土地的再开发。通过这种方式的城市更新活动，城市的土地价值得以提高，土地的使用率得以增强。

（二）挖掘和刺激房地产市场的更优需求城市更新的目的在于提升城市基础设施效率，美化城市环境，改善城市居民生活条件，推动城市的现代化发展，从而不断地提升城市品质[2]。城市品质提升之后，城市居民的幸福指数显著提升，这也使得很多前来城市求学、务工的人员想在此定居。如此一来，城市的房地产市场需求进一步扩大，这对拉动房地产市场经济，促进城市快速发展具有重大意义。

四、房地产市场对城市更新的积极效应

城市更新的主要动力来源就是房地产市场，它不仅为城市更新提供了重要的措施方法，还提供了有力的资金支持。

（一）房地产市场的重要参与因素——开发主体，在城市更新中起到积极作用借助房地产市场带动城市更新，国外相比于我国要有经验的多。就以英国来看，城市开发公司承担着重要的城市更新职能。该公司的工作内容主要是进行旧城区改造，更新城市面貌、完善城市功能，并吸引私人投资为开展城市更新工作提供必要的资金支撑。再看国内，香港地区承担城市更新职能的机构是市区重建局，其工作内容与英国的城市开发公司基本一致。香港在进行城市开发的过程中，市区重建局也是在开展旧城区的拆除、修复以及完善等工程活动，致力于让城市重新焕发活动，提升城市的环境质量以及各项社会服务功能，从而最终实现城市的现代化发展。无论是香港市区重建局也好，还是英国城市开发公司也罢，都有着官方的背景支持和约束，但同时与政府相独立，其开发活动从本质上来看都是一种房地产行为，是利用国家投入的公共资金和一些优惠政策，独自或与房地产企业合作，对旧城区进行改造，在满足经济效益的同时，实现城市更新的目标。不管是国外由指定开发机构完成，还是国内通过融资地块的土地出让确定开发企业实施的旧城开发，其开发行为都是为了实现一定的目标（包括提升土地的使用效率，促进经济结构的转型，提升城市居民的生活质量），获得一定的效益（这些效益包括经济效益、环境效益、社会效益）[3]。而要想达到这一目标和效益，仅靠政府以及城市规划建设部门进行运作是远远不够的，还需要房地产企业加入进来，予以一定的资金和技术支持，各自发挥自己的优势，共同促进旧城区的改造，环境的整治以及产业的转型升级，从而进一步实现旧城复兴目标。

（二）市场中的土地出让收入是城市更新的重要资金来源地方政府财政的主要收入来自于地方税收，但除此之外，土地出让金也是地方政府财政收入的重要来源之一。国家相关法律对于土地出让金予以了明确规定：“地方土地拍出所产生的资金将由地方政府所有，用来进行城市更新建设以及土地的再开发。”由此可见，城市更新的重要资金来源为土地出让金，其有着法律的依持和制度的保障。土地储备金主要来自于地方政府是财政预算，是城市更新资金来源的重要渠道。当收取土地出让金之后，地方财政将按照一定的比例抽取相应的资金，用来进行旧城更新，这是当前城市更新常用的资金操作模式，也是城市更新重要的资金来源。

（三）基于房地产市场产生的税收等收入可增加城市更新的融资渠道城市更新从其开展方式来看，主要是一种旧城区改造的工程活动。要想让这类工程活动有序的进行下去，资金支持是必不可少的。城市更新只有拥有充足的活动资金，政府完成的部分城市更新工作才能合理、科学的实施下去。在城市不断发展的过程中，房地产市场发挥着积极的促进作用。这是因为房地产市场欣欣向荣，形势一片大好，相应的房地产税收也会逐渐的多起来。房地产税收的不断增加，使得城市更新的资金渠道愈发的多元化，从而为政府出资完成的部分城市更新活动的有序进行提供了有力的资金保障。

五、城市更新和房地产市场互动效应良性发挥的策略

（一）加强城市的科学管理和规划要想房地产市场以及城市更新的互动效应得以充分地发挥，在城市今后的发展中，就必须对城市进行科学的管理和规划，以便为房地产市场的发展以及城市的更新创造良好的环境。首先，要对城市更新的空间布局加以明确；其次，应以增强土地利用率和提升土地实用价值作为发展目标，在节约土地，满足规划要求的前提下，推动城市的现代化发展。

（二）加大政策扶持、加强政策稳定城市更新既是城市活力的集中体现，也是城市发展的重要活动。而想要这项活动高效进行，进而与房地产市场产生良性互动，就必须由政府部门加大扶持力度，从政策上给予必要支持，为其提供依据和保障。具体来说，各地政府需要立足于本地实践，根据目前城市发展的现状，不但要对城市更新的相关政策予以不断的改进和完善，而且要尽量保持政策的预见性和稳定性。只有在相对稳定的政策环境下，房地产市场中的社会资本才会将大量资金投入到城市更新中，城市更新与房地产市场的互动效应才能充分展现出来。

六、结语

总的来说，想要做到城市更新与房地产的良性互动发展，作为地方政府，就必须协调好这两者之间的关系，加强城市的科学管理与规划，加大政策的扶持力度，以便为这两项活动的顺利开展和有序进行提供良好环境，让城市重新焕发活力，从而更好地满足人们的需求，适应时代的发展。

参考文献：

[1]李玲．城市更新与房地产市场的互动效应[J]．中国房地产业，2018(10):46．

[2]郑敏嘉. 城市更新与房地产市场的互动效应[J]．现代经济信息，2017(10):7．

[3]黄忠华，徐卫丽，杜雪君．城市更新对房地产市场的时空影响效应：基于杭州市的实证研究[J]．地理科学，2019,39(11).

作者：胡海燕 单位：上海锦天城（广州）律师事务所