财务视角的房地产项目资金保障思考

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摘要：房地产开发投资资金保障问题贯穿项目始终，伴随土地资源和原材料价格持续走高，项目用于获取土地和开发建设的资金量需求也水涨船高，鉴于资金体量、资金成本、借款偿还时限等因素，需要解决钱从哪来、怎么来、何时来、来多少的问题，从而保障项目资金良性运转。就此，本文基于财务视角，结合房地产项目投资决策和开发经营与资金管理的关系，思考其资金保障的方法。

关键词：房地产；投资决策；融资渠道；资金保障

引言

房地产开发项目一般会设立有限公司作为运营主体（以下称其为“房开项目公司”），一是为了单项目盈亏核算清晰，二是方便通过股权转让整体出售，三是在项目结束或经营不善时能在有限公司范围清算以防扩大影响。在遇到资金断裂时，如无法获得股东或者债权人的资金投入，房开项目公司可能会面临被依法拍卖出让、清算解散，因此，资金保障根基在实力、成败看投资、过度靠融资。除了充分结合股东战略资源，品牌形象等优势，做强企业实力，做大利润规模，还应择优而投，获得股东资金支持，并通过外部融资手段，维护债权人信心，引进债权人资金，从而保障项目资金健康运转。

一、深耕业务保根本

财务也要会业务、懂业务、通业务。房开项目公司资金保障的根本，靠的是过硬的团队业务能力，在优质可行性研究方案指导下，理论上只要确保设计、施工、营销等业务职能按既定计划，保质保量保时效完成任务，那么资金就会按部就班回笼。因此，为落实资金保障，财务职能需建立中心调度机制，寻找业务接口，协同推进计划任务完成。建立标准化体系，缩减前期研发时间。财务职能在推进业务流程及经验数据标准化上处于中心位置，要能协助开发团队总结归纳历史项目经验，共享兄弟单位经验成果，包括规划设计方案、工程规划方案、室内设计方案等的标准设置及相应的预算造价。若能使开发建设直接运用标准化成果，进入工程建设总包单位招标采购环节，将使前期研发时间大幅缩减。辅助报规报建，加速五证办理。土地证、规划证、工规证、施工证、预售证须按顺序办理，财务职能在内部管理规范上的协调建议，是提速出证的关键之一，一是办好开头，完成土地款、契税等土地证相关手续；二是研制实时统计分析工具，结合开发团队报规报建需求，及时反馈不同参数下的结果及影响；三是做好目标成本项下内容的超前衔接，在争取到临时施工资格提前启动工程建设时，能迅速清晰地核算成本。工程越早启动，进度就能越早达到预售状态，就可越早办理预售证，实现销售回款。呼应营销前置，提供开盘支持。开盘节奏并非在产品达到可售状态才启动，广告活动、案场预热、推盘搭配等都与储客信息相关。储客阶段若能让客户缴纳诚意金，便意味着提高了信息稳定性，开盘去化预期也就稳定，未来资金的运用也就更明确。所以诚意金营销折扣、客户房贷银行服务、分期支付房款等财务强关联营销手段的前置设计就显得十分重要，提供客户优质的便捷通道和优惠政策就是提高储客量和稳定储客信息，进而提升去化，缩短资金回笼周期。计划赶不上变化，业务能力过硬的团队能在好的环境里超计划完成任务，在差的环境下保质保量完成计划。因此，财务需不断深耕业务，提升能力，完备中心调度职能，协同团队在正确的时候做正确的事，保障项目资金的健康运转。

二、精准可研立信心

企业资金来源归根结底来自股东投入、债权人投入和利润，股东和债权人的资金会在产销过程中循环，并且随着企业生存环境、企业内部经营等因素扩大或缩小其规模。因此，房开项目公司可行性研究深度在很大程度上影响着股东及债权人决策，充分调研和数据支撑能增强项目可预见性，使股东及债权人更有安全感，在能获利或有助于战略布局的情况下，会提升其资金投入意愿。其中关键在如何呈现政策环境、市场客群、售价成本、产品设计、融资政策、潜在风险等等客观条件，预测生命周期内各节点的盈亏收支，研判资金规模扩大缩小的趋势，规划高效用的资金流。预测节点间隔越短，资金链延续情况就越精细，资金保障也就更充分。比如，预测节点若按年度间隔测算，当年销售回款虽能覆盖当年工程支出，但年度内未考虑其收支先后，实际执行时则可能遇到销售回款前工程款必须支付，需要资金过桥的问题。由于未能提前预计，突击融资会使利率议价空间受限，导致资金成本增加；而申请股东追加投入也间接提高了资金占用成本，还会影响股东对项目的信心。因此，预测节点间隔越短，资金筹措就越主动，成本可控性就越强。客观条件类别越清晰、实时度越高，资金计划与实际就越贴近。比如，预测时若只根据周边大类产品销量和售价的历史平均水平推算，实操中或因市场客户群体产品细类喜好发生偏移，使当年去化无法满足现金流平衡。若当年开发的某类户型无法按预测去化，则总体资金计划需要再结合当前市场重新研判调整，市场需求户型的资金再投入就会牵一发动全身，影响后续开发的周期和成本。所以客观条件预测时能更明细化类别、更实时化数值，资金保障力度就越强。项目节奏越快，风险因素越明确，资金安全性越高。在房地产市场处于高位平稳阶段，下行风险占据主导时，短平快操盘模式的利润规模或稍低，但采用投资回报率评判的结果可能更优，更重要的是时间越短，风险因素清单化难度越低，风险应对措施盲区越小，资金保障也就越牢靠。诸如上列，通过精细化投前管理手段，清单化、数值化、实时化可行性研究项下内容，包括获得同业实时市场需求和市场价格数据、分析团队经验建造成本和付款节奏、调研当地客户群按揭或全款选择习惯、摸底税务优惠政策实际落地情况、前置金融机构融资成本洽谈等等，能使资金排布综合结果更为精准，从而为落实资金保障铺垫扎实基础，增强股东及债权人信心。

三、多样化融资抗风险

现金为王，企业现金流是企业生存和发展的基础，也是股东据以决策的基本依据。可行性研究最终论证的也是投了多少钱，收回多少钱，赚了多少钱的现金流问题，房开项目公司全周期总净现金流入等于全周期总净利润。因此，融资作为房开项目公司来钱的重要手段，其渠道的多少，决定着可供选择的现金回笼方案有多少，也反映了资金链抗断裂能力的强弱。假设金融机构在资金市场里的竞争是足够充分的，那么规模扩张阶段的房开项目公司就偏向选择前期融资，比如，借助基金公司参股，以股东借款名义投入资金，让拥有实际控制权的股东少花甚至不花钱获取土地资源。扩张阶段的房开项目公司往往伴随高负债，因此项目必须快速周转，通过扩张抢占市场先机，高速回笼资金清偿负债，压缩利息成本。在市场景气的情况下，房开项目公司为了实现短平快，抢占市场，很可能会采用全面铺开建设的开发模式，而这种模式下的建设资金需求量非常大，因此一般会向银行进行开发贷款融资，根据不同银行的不同要求，在满足其股东担保、在建工程抵押、项目评估、资金限制等条件后，获得周转资金，减少股东资金投入。保守型的房开项目公司也可能根据现有资金规模，按市场客户群体需求逐步投建产品，在未获得销售资金回笼的情况下，通过金融机构的保理业务，协助供应商转让应收账款追索权，由金融机构贴现、房开项目公司补偿贴现费用，实现对供应商应付工程款的清算。保理融资期限较短，一般在半年的期间内，期满前房开项目公司需另寻资金或变现产品来偿还金融机构应收款项。政策风险往往最不可预见而又最常遇见，在产品达可售状态前，限价、限售、限购、限贷等政策可能赶巧出台，其中对房开项目公司影响最直接的莫过于限价，即销售单价需向政府房管部门报备，只有满足在区域房地产均价水平线下的时候才能获准进行网络签署合同。这种限制打乱了房开项目公司现金回笼节奏，为能加速资金周转，在投资后期，可以利用资产证券化手段融资，最具代表性的就是房地产信托投资基金（REITs），在具备租赁收入、房产销售收入等未来可实现现金收入的条件下，剥离部分资产主体进行证券化融入资金，解决存货占用资金问题。融资条件因地方金融机构各有差异，多样化融资渠道后，才能更充分地设计回款方案，助力提升企业风险应对能力。

结语

资金管理是财务的基本职能之一，而资金保障对企业战略发展有着深远意义。房开项目公司财务管理需系统化，连接投资、设计、工程、营销、运营等业务，需结合业务实际、社会责任、企业文化等诉求，充分考虑风险，对比收益，基于利益最大化原则保障企业资金链连续。在扩大企业规模阶段，资金链管理离不开财务杠杆，以缩减利润为代价换取企业成长，以企业成长为根基反哺利润规模；在企业经营不佳时，面临资金链断裂困境则需采取多种资金渠道联合，为止损或扭亏争获时间。因此，无论战略环境是优是劣，房开项目公司资金保障目的都是为股东争取时间，使其以最快的速度再投资壮大企业，以及使其能等待最佳时机进行止损，最终使企业维持健康可持续发展。

参考文献

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作者：潘憬 单位：深圳华侨城东部投资有限公司