房地产企业财务风险控制浅析

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摘要：在“房住不炒”总基调下，房价涨幅下降，房地产企业进入软着陆状态。在外部环境如经济、政策、需求和企业内部管理如筹资、投资、资金回收等因素的夹击下，房地产企业处于资产负债率高、存货周转率低、回款困难的状态，最终房地产企业在筹资、投资、资金回收方面都存在财务风险。本文分析了房地产企业现状、对龙湖集团进行案例分析、识别出龙湖集团存在的财务风险、并提出合理的解决方案。

关键词：房地产企业；财务风险；风险控制

一、绪论

（一）研究背景

房地产企业已全面告别前几年的“黄金时代”，逐渐进入库存积压，去库存的时代。近几年来，房地产住宅销售面积出现整体下滑现象，土地购置面积及成交价款同比降幅较大。房企项目规划复杂、资金回收周期长。如果房价降低、市场需求下降或某一关键环节出现问题，房地产企业的财务风险就会升高，严重的话会使整个经济进入危机状态。因此各地政府积极出台政策帮助房地产企业降低财务风险。房企也认识到控制财务风险的重要性，努力从外部环境和内部管理来对风险进行认识、分析和控制。

（二）龙湖集团控股有限公司简介

龙湖集团控股有限企业（下文简称为龙湖集团），以重庆作为起点,不断扩张到全国,是以卓越成功、注重细节为核心的房地产企业。龙湖集团两次荣登红榜评选，在2009年香港联交所成功上市，曾经被评为风险控制能力最好的领军企业，2018年曾获得“境内外全投资级”的荣誉。该企业业务遍布全国重点城市，曾获得“中国房地产开发企业综合实力10强”“Forbes世界500强”“财富中国500强”的称号，多次入选“Forbes亚太区最佳上市企业50强”。

二、行业环境分析

（一）房地产行业现状

1.商品房销量趋于稳定。近些年来房价增长缓慢，甚至一些二三线城市房价下降，导致居民对房产投资的积极性降低，对房屋购买的需求没有往年旺盛，炒房热潮已经褪去，商品房销售面积增速放缓。商品房2016—2020年销售面积及增速如图1所示，2016年商品房销售面积比上一年度增长22.5%，2017年继续保持势头增长7.7%，增长12059万平方千米，这之后的三年增速都小于3%，2017—2020年四年间销售面积基本稳定，涨幅不大。2.营业收入增长放缓。从整体营收看，房企虽然营业收入增加但是增长速度下降。由表1中数据可知，几大房企巨头的营业收入增长率都在下降，其中恒大地产的营收更是从2017年起便呈现负增长，并面临退市风险。在收入放缓的同时，房企整体净利润呈下降趋势，说明房地产红利期已经过去。

（二）房地产行业现行财务风险

1.筹资风险。房地产企业大多数都举债经营，而现在整体大环境不景气导致房地产企业收益减少入不敷出。房地产企业筹集的资金没有通过营运带来预期利益，企业无法按期弥补债务和资金缺口，偿债压力增大，企业将处于较高的收支性筹资风险中。由于其他类型企业获利能力无法和房企相比较，部分金融机构只考虑眼前利益，所以想尽办法为房企筹资开绿灯。随着筹资难度和成本增加以及房企之间的筹资成本分化显著，尤其是筹资能力相对较差、经营不善的中小企业违规筹资风险机率增大，加大了房地产企业的收支性筹资风险。2.对内投资风险。对内投资风险，是房企在现在主要经营项目中实际投资收益和预期投资收益存在差异的风险。尤其在对内投资项目以及目标消费者的分析不准确的情况下，进行盲目投资，使实物资产积压，对内投资占比过大，导致流动资金不足，从而引发对内投资风险。房地产企业在买房潮时期，迷信房价会持续猛增的情况下，一味地进行对内投资再生产，对内投资规划不充分。前几年的房价、地价都很高,引进大量资金进行投资建设。但房地产建成时间长，现在的房价远不如以前，而且市场需求趋于饱和状态，最终使房地产处于痛苦去库存、消化空置房的状态，形成了对内投资风险。3.收款环节营运风险。“房住不炒”及税收政策使商品房的成交量大幅下降、交易价格涨幅变小并且推迟了交易时间。因此从成交量、交易价及时间三个维度，使房地产企业面临资金回流过程复杂、时间较长的现状，造成了收款环节营运风险。房地产企业的存货过多，而且存货转化为资金的能力最差，一般要经过产品的销售和账款的回收这两个过程，存货才能变成货币资金。然而现在消费者需求不大，导致存货无法快速销售，故此出现了存货积压现象。房地产企业存货成本高，使房地产企业资金套牢无法快速变现，从而使资金回收周期加长，造成了收款环节营运风险。

三、龙湖集团财务风险分析

（一）财务风险分析

1.筹资环节偿债风险。偿债能力是指用企业现有资产弥补现有负债的实力，是分析偿债风险的一项指标，见表2。从短期偿债能力分析，龙湖集团流动比率2017年受到一系列非自然因素影响，达到最低值1.32，而后稍有回升。龙湖集团五年间速动比率都在0.5以下，明显低于1。综合来看，龙湖集团具有一定的短期偿债风险，如果因无法弥补债务，进而被动地处置相关资产，可能会引发经营周期资金短缺、经营管理困难等财务风险。同时，龙湖集团流动负债的比重很高,说明负债资金中流动负债与长期负债等资金的配比不合理，各组成配比与企业的弥补债务实力以及筹资能力关联性很大。企业在资金总额增长的同时，流动负债也在迅猛增长，使企业没有喘息时间，从而使企业短期偿债压力加大。从资产负债率来分析长期偿债能力，龙湖集团资产负债率五年间不断上涨，2020年达到了74.81%。虽然国际上通常认为资产负债率60%左右较为合适，但是房企共性问题是举债率高，资产负债率高，属于行业特点。如融创中国和万科资产负债率近几年一直维持在80%-90%左右，所以龙湖集团的长期偿债压力在行业内较小，相比风险较低。2.资金营运风险。通过周转率来评价企业营运能力见表3，2020年存货周转率从2016年的0.43下降到0.37。龙湖集团存货周转率持续下降，反映了企业的存货变现能力弱①。五年间，存货的周转周期由两年半增加到了三年，存货周转周期过长使得资金变现时间长，龙湖可能存在资金营运风险，使资金无法正常营运。龙湖集团回款期虽有所提升但还很长，说明龙湖集团已经重视了应收账款周转问题但是还没有找到合理有效的解决办法。从应收账款周期可以看出2020年约为58天，较长的应收账款周转周期会使龙湖资金回收困难，造成收款环节营运风险。

（二）财务风险影响因素分析

1．企业资金结构不合理。在龙湖集团生产经营的不同环节，总资产和总负债经常发生波动，会给企业带来完全不同的利益、风险和资金流动性。总负债与总资产的配比影响着资产负债率。资产负债率反映企业拥有或控制的经济中负债的占比以及偿债能力。龙湖集团的资金组成部分配比不对，负债占比过高、偿债压力大、缺乏偿债实力，所以企业资金结构不合理影响龙湖集团的财务风险。2．应收账款积压程度。龙湖集团本质上是资金高度聚集的企业，必须有大量资金维持正常的运营。龙湖集团应收账款积压过多，会有大量坏账无法收回，可能使企业偿债更加困难，从而使收款环节营运风险过大。如要进一步追讨应收账款，将增加企业的经营管理成本。使企业的营业利润下滑，也会使企业资金流动速度减慢，加大财务风险。

四、财务风险控制对策

（一）改变企业资金结构

龙湖集团要重视资金结构的科学配比，要重整企业负债和资产的配比，同时也应重整负债资金中流动负债与长期负债等资金的结构和比重②。首先应降低流动负债占比，适当增加长期负债的占比。其次应改变流动资产与流动负债的比例，增加速动资产，避免企业资金链紧绷和偿债压力大。

（二）加强企业应收账款管理

龙湖集团应出台合理的信用政策。按照国际标准从企业能力、质量信用、资本资金、抵押贷款等多方面评估对方的信用指标，制定严格的付款条件，认真评估顾客的财务状况、资信状况。根据对方实际情况合理利用折扣,使对方尽快还款，提高应收账款的回款能力。此外龙湖集团应对各项应收账款建立完备的催收程序，要派人进行应收账款追踪，提醒对方按期还款。最后龙湖集团还应按期对应收账款的账龄进行分析，对一些坏账可以依靠诉讼方式进行追回，尽可能提高应收账款管理机制。房地产企业目前存在收支性筹资风险、对内投资风险、收款环节营运风险。一般房企都处在举债经营的状态，又因存货积压、资金结构、应收账款回收周期长等问题使企业的财务风险变大。本文根据龙湖房地产企业的财务数据识别出龙湖集团资金结构不合理、应收账款周转率低导致筹资环节偿债能力弱、资金回收困难的财务风险并提出了改良企业现阶段的资本结构、加强企业应收账款管理的对策。

作者:刘鑫欣 单位:黑龙江大学