房屋建筑面积有关问题探讨

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摘要:就房屋产权登记和规划许可发证引用不同的建筑面积计算规范及部分房地产开发企业偷面积或隐瞒面积等造成的面积差异，经全面分析，提出了区分不同面积差的方法，并给出了合理化建议。

关键词:房产面积测量;规划面积测量;偷面积;隐瞒面积;发现;处理。

0引言

房地产开发和房地产交易均以建筑面积来核算和计价，随着房价不断攀升，如何准确计算建筑面积，成为开发商、社会大众和政府关注的热点。如何准确、公正、合理地计算房屋建筑面积，直接关系到开发商的经济收益和产权人的切身利益，同时也涉及政府的市政配套费、土地出让金和税收等财税收入问题。但是，当前，房产行政管理部门和规划行政主管部门核定的房屋建筑面积往往不一致，给建设单位造成很大困惑，也给相关行政管理部门间的工作衔接带来困难。

1面积差异产生原因分析

造成面积差的原因主要有以下几种:1)不同规范引起的差异;2)利用规范不完善“偷面积”造成的面积差;3)故意隐瞒面积造成的面积差。

1．1参照规范不同引起的差异

当前，我国有关建筑面积计算的规范有两种:一种是国家质监局2000年2月22日的《房产测量规范》(GB/T17986．1—2000，简称《房产规范》)，目的是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料;另一种是住建部和国家质监局2013年12月19日修订的《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2013，简称《建筑规范》)，主要适用于建筑工程建设全过程的建筑面积计算，主要用于施工结算，部分城市以该规范为基础，结合当地实际，制定了地方性的建筑面积计算规则，主要用于规划部门计算容积率等规划指标。也就是说房产权证登记面积以《房产规范》为准计算。规划部门规划许可证发证面积以《建筑规范》为准计算。这两个规范，对部分规划设计功能区计算面积的标准不一致，从而造成面积差异，特别是地方规定加大了这种差异。当前，房产管理部门在产权登记时，项目的总面积一般不得超过规划部门的发证面积或规划核实面积。这种差异，给规划部门、房产管理部门，特别是开发商和产权人都带来困惑。

1．1．1阳台面积计算差异

有关阳台面积的计算，《房产规范》以设计是否封闭为认定标准，全封闭阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭阳台计算半面积;《建筑规范》则以是否在主体结构内为准，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积，在主体结构外的计算半面积。也就是说房产测绘以是否封闭为依据，规划审批以是否在结构内为依据，这两种依据的错位，容易造成面积差。例如，设计为结构内的凹阳台，规划面积就会大于房测面积;而部分因立面效果需要，设计为结构外的封闭阳台，规划面积就会小于房测面积。另外，《房产规范》没有明确隔层阳台面积计算规则，部分设计方案标注为露台，部分标注为阳台。为此，部分城市出台地方规定，隔层阳台按露台处理，不计算面积;而有些城市则仍按阳台处理，计算半面积。《建筑规范》也没有明确隔层阳台面积计算规则，但对露台界定非常明确，必须同时满足4个条件:一是其位置设置在屋面、地面或雨篷顶，二是可出入，三是有维护设施，四是无盖，否则，均不能认定为露台，自然就应按阳台计算面积。这种隔层阳台，在规划审批时按阳台计算规划面积和规划指标，但房产销售时，房产部门不认定为阳台，给开发商带来巨大经济损失。阳台面积到底应该如何计算才公平合理，笔者认为应以阳台实际使用功能为依据。阳台为室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其他室外活动之用。因此，在实际工作中，确实起到室内外过渡空间作用的应该认定为阳台，按规定计算面积。如隔层阳台，确实起到室内外过渡空间的作用，仅因上层无盖，晾晒衣物的功能无法发挥，但具备阳台基本功能，应按阳台计算面积，不能认定为露台。又如部分设计未封闭阳台，部分住户装修时，为遮风挡雨，用铝合金窗封闭，但无法从结构上将阳台改建为室内空间，实际使用功能仍为阳台，不能因封闭而计算全面积。而部分刻意标注为阳台，实际为室内使用功能的区域，应计算全面积。

1．1．2柱廊和有柱走廊面积计算差异

《房产规范》规定:与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平投影计算面积;有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。而《建筑规范》则规定:有围护设施的室外走廊(挑廊)，按结构底板水平投影面积计算半面积。有围护设施(或柱)的檐廊，按围护设施(或柱)外围水平面积计算半面积。这种规定差异，造成房产测绘面积大于规划批建面积。

1．1．3层高限制造成的面积差异

《房产规范》明确层高不足2．2m的，不计算建筑面积;但《建筑规范》则明确结构层高在2．2m及以上的，计算全面积，结构层高在2．2m以下的计算半面积。另外，部分城市出台地方规定，对层高非常规建筑的面积计算进行了特别约定，如海南省规定，住宅楼层高大于或等于4．9m时，计容面积按照该层建筑面积2倍计算，大于或等于7．6m时，按3倍计算;办公建筑层高大于或等于5．5m按2倍计算，大于或等于8．8m按3倍计算;商业建筑大于或等于6．1m按2倍计算，大于或等于10m按3倍计算。这种规定差异，特别是地方规定，使得部分项目规划批建面积较房产测绘面积大大增加。

1．2规划设计或施工时利用规范条款

“偷面积”造成的面积差除了因两种规范计算标准差异造成的面积计算差外，部分开发商利用规范，设计面积陷阱，也就是“偷面积”。1)《建筑规范》规定:室外有消防专业钢梯。部分开发商建超百平方米钢楼梯，在设计时就注明为消防专用，设计文本不计算面积。但房产测绘时，要求计算面积。2)《建筑规范》规定:与建筑物室内不相连通的建筑部件不计算面积。部分开发商要求设计单位设计不必要的设计部件，如结构连板、空调隔板、花池等，与室内相连，但用栏杆或矮墙分隔，设计上与室内不通，免费送给产权人，装修时很容易改造使用，以此作为销售手段和卖点。3)其他利用规范建的假飘窗窗台、假天井，甚至建临时假墙封闭部分区域，形成“无法”出入、“无法”利用的空间，待行政部门审核完后，轻易改装等各种偷面积行为。4)利用两种规范面积计算依据的错位偷面积，如将实际应为室内使用功能的区域在设计时标注为未封闭阳台，要求计算半面积，但住户装修时，可以不经结构改造，很容易就封闭做房间使用。

1．3中介服务单位配合开发商故意隐瞒面积造成的面积差

1)部分设计单位配合开发商，在规划设计文本分层面积标注上做文章，故意少标注面积，如10m×10m=100m2，但文本上故意标98m2，甚至95m2等。2)随着房产测绘市场的放开，具有房产测绘资质的单位大量增加，房产测绘队伍良莠不齐，而房产测绘一般是开发商付费，部分项目存在扩建、违建或改建后，为了通过行政部门的审核，开发商要求测绘单位造假，否则不支付测绘费用，部分测绘单位为了自身利益，配合开发商造假，故意隐瞒违法建设面积。

2如何发现和定性面积差

1)因规范不同造成的面积差是一种“系统性”面积差，其面积是行政部门核准的，符合城市的规划，仅因为计算口径不一致造成差异。其主要后果是会影响行政部门的公信力，增加建设单位的协调成本。因此，应主要从行政审批程序上进行协调。2)偷面积和隐瞒面积是“人为”造成的面积差，导致区域内实际建筑面积增加，可能增加居住人口，增加区域城市配套设施的负担，扰乱城市秩序，也会导致国家税收、土地出让金和市政配套费等的流失。表面上，开发商没有销售，没有受益，实际上可以通过提高售价，加速销售进度或降低配套设施品质等多种方式受益。因“人为”面积差所增加的面积不受法律保护，导致购房者“被违规”，容易给购房者带来法律纠纷。同时，这种“人为”面积差，会导致房地产开发市场的不公平竞争，扰乱房地产开发秩序，破坏城市形象。因此，如何区分“系统”面积差和“人为”面积差，并及时发现“人为”面积差，是行政部门急需解决的问题。3)当前，为加强规划指标的监督，相当部分城市的规划部门已开展规划批前建筑面积测算和竣工规划建筑面积核算工作，也就是规划面积测量工作。规划面积测量主要是测算建筑每层的建筑面积，与规划批建分层平面图一一对应，绘制分层平面图。规划批前面积核算结果作为规划许可证标注面积的依据，可以及时发现规划设计隐瞒面积的问题。竣工规划面积核算重点是反映建筑现状与规划批建的差异，醒目标注扩建、改建或使用功能改变区域的位置、范围和面积等，可以容易地找出规划面积与房产面积差异的位置和差值，也可以准确地找出偷面积或隐瞒面积的位置和面积值，有利于规划部门判定面积是“系统性”面积差还是“人为”面积差，从而对这种差异进行区别处理。

3不同面积差的处理建议

房产管理部门对房产测绘成果的采信一般以规划部门审核盖章的规划批建方案和规划核实意见作为依据，规划核实不予认定的面积，一般为违建面积，房产部门不应办理产权证。也就是说，房产测绘面积与规划测绘面积存在的差异，哪些是“系统”差，哪些是“人为”差，是否存在违建，由规划部门进行认定并处理比较合适。

3．1参照的规范不同引起的面积差处理建议

规划部门在规划核实时，可以同时要求提供房产测绘成果和规划面积测量成果，如果规划面积测量成果未发现有改建、扩建或改变使用功能而增减面积的，规划核实面积以房产测绘成果为准;有改建、扩建或改变使用性质造成面积增减的，变更部位的面积以规划面积测量成果为准，其余仍以房产测绘成果为准。这样保证了两种测量成果各自的独立性，也协调了两个行政部门间审批成果的衔接问题，避免建设单位无所适从。

3．2偷面积的处理建议

偷面积是一种打“擦边球”的行为，主要是利用规范理解的歧义，设定面积陷阱，但违规不违法，应以引导和预防为主。1)结合两种规范，以地方法的形式出台技术规定，堵塞技术漏洞，合理引导规划设计和相关测绘工作，从技术上限制偷面积现象的发生。2)加强规划设计方案的审批管理，严格按国家规范和地方技术规定把关，取消不必要的建筑构件，从源头上控制偷面积现象发生的可能。3)加强规划批后管理和规划核实管理，对不按规划批建施工的一律从严把关，打消偷面积的侥幸心理。4)加强宣传引导，增强业主住宅品质意识。

3．3隐瞒面积处理建议

偷面积是利用规范和标准不完善打“擦边球”的行为，隐瞒面积则是违法行为，应严厉打击。1)加强监管，及时发现隐瞒面积的行为。2)建立企业诚信制度，将违规企业加入黑名单，限制从业。

4结束语

加强规划管理，开展规划监督测量，可以很好地帮助行政部门及时发现面积差，并区分面积差产生的原因，从而可以针对性地采用不同的方式进行处理，以提高行政审批效率，增强政府公信力，改善房地产市场环境。当然，地方政府还可以采用建立跨部门的协调机制、制定地方性的技术规定等多种方式，解决因不同部门参照规范引起面积差的同时，堵塞偷面积或隐藏面积的技术漏洞。

参考文献:

［1］中华人民共和国住房和城乡建设部．GB/T50353—2013建筑工程建筑面积计算规范［S］．北京:中国计划出版社，2014．

［2］国家测绘局测绘标准化研究所．GB/T17986．1—2000房产测量规范第1单元:房产测量规定［S］．北京:中国标准出版社，2000．

［3］何华，陈善华．因面积计算规范不同引起的建筑面积计算差异分析［J］．测绘与空间地理信息，2017，40(9):187－190．

作者：郑春苗 卢炫羽 单位：海口弘勘地理信息有限公司