概述房地产企业财务风险管理框架

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摘要：全球经济的低迷给我国市场形成一定冲击，房地产企业所面临的市场竞争将会进一步提升，加上房地产企业面临高昂的拿地成本，许多房地产企业面临着极大的挑战。在此关键时期，财务风险管理环节更不容出现任何问题，因为财务风险一旦产生将会对房地产企业形成骨诺米效应，直接影响到房地产企业经营管理各个环节，严重还会致使房地产企业破产清算，所以财务风险管理框架问题研究迫在眉睫。本文就房地产财务风险进行整体概述，然后结合我国房地产市场发展现状挖掘出房地产企业财务风险存在主要问题，以此为基础构建房地产企业财务风险管理框架，总结出具体措施提升财务风险管理水平。在激烈竞争的房地产市场中，房地产企业应该努力规避各类风险，以财务风险管理作为切入点，将风险管理防范体系进行完善，才能够确保在全球经济低迷状态下平稳过渡。

关键词：房地产企业；财务风险；管理框架

引言

房地产经济是我国国民经济重要产业，又关系到社会民生住房问题。因此房地产市场从诞生以来，不仅需要面临激烈市场竞争，还需要受到政府的严格调控。尤其是在近些年房价疯涨，直接影响到社会民众的住房保障问题，所以政府出台多种政策来限制房地产市场过热，希望通过给房地产市场降温来遏制飞涨的房价。加上肺炎疫情的暴发直接致使全球经济低迷，房地产企业面临国内、国外市场的严峻挑战。所以当下房地产企业在进行项目开发时一定要注重财务风险管理，避免由于财务管理不善导致的现金流断裂等问题发生。房地产企业必须要将财务风险管理框架进行优化，对其中的对策进行改进，确保财务风险管理的先进性，适应目前经济环境，为房地产企业稳健渡过经济低迷期奠定基础。

一、房地产企业财务风险概述

房企财务管理活动本身非常复杂，再加上波云诡谲的经济环境，房企财务管理活动面临极大不确定性，必定会存在许多不可预测的风险，就需要通过风险管理框架对其进行系统性管理。结合当下房地产市场的发展情况，房企必须要保证充足现金流才可应对市场环境变化的影响。房企经营收入主要是进行房产项目开发，整个回款过程需要拿地、获得审批、建设开发、销售等多个流程，回款周期长。持续周期越长，房企风险产生的概率就越大。正是由于房企经营的特殊性以及当下市场环境的变化，房地产财务风险管理的重要性占据经营管理核心地位。

二、房地产企业财务风险管理问题

（一）负债比例过高，资本结构不科学房地产企业是资本密集型企业，需要充足现金流才可保障企业经营管理以及项目开放，因此房企经营过程中需要庞大资金支撑。如果房企仅仅只是凭借自身所拥有的资金进行运转与项目开发是远远不够的，通常需要从外部进行贷款，而且由于房企的特殊性，贷款的财务杠杆十分高，通过大量的资金借入维持运营也是房企特殊的经营形式，房企资产负债率在所有企业类型中都是排名靠前的。由于房企特殊的经营形式，直接造成资本结构失调。资本结构是房企拥有资本以及借贷资本的关系，会计上表示为资产与负债的关系。不科学的资本结构将会对房企发展形成不利影响，尤其是会增加财务风险发生概率。房地产运营管理过程中需要庞大资金进行推动，所以当资金结构管理不当时，一旦资本结构失调引发财务管理出现问题，极有可能导致房企项目资金欠缺，形成恶性循环，最终引爆财务风险问题。房企在筹资过程主要是以土地使用权作为抵押获得贷款，所以贷款比例较高，资产负债率普遍处于80%左右。根据和讯网数据表示，房地产行业2018年行业平均资产负债率为80.35%，2019年行业平均资产负债率高达85%；融资规模也在持续增长，2016—2019年，融资规模分别为12.9万亿元、19.6万亿元、19.7万亿元以及20.3万亿元。在资本结构失调的情况下，房企的偿债水平也较弱，使得房企一直处于高压的贷款到期偿还违约风险中。一旦出现该风险直接就会使得房企整个信贷业务受到限制，融资渠道被压缩，直接影响到房企的正常运作。

（二）房企成本核算不合理房企投资进行项目建设时，需要投入大量资本，通过融资借贷等形式筹集资金。但是资金回笼周期较长，房企项目调整缺乏灵活性，所以必须要提前将各个环节的预算进行确定，便于为财务风险管理提供资料。而多数房企尽管拥有一定成本核算方式，但是因为预算编制不够合理，无法将作用进行充分发挥。房企经营管理的目标仍然以经济效益为主，然而房企在预算过程中，极易追求短期利益，对于项目开展后的预算成本有所忽视。只是在项目开始前，对其进行简单、粗放的成本预算，将后续的市场开发以及突发事件所带来的资金消耗排斥出成本预算范围，根本不利于房企项目的顺利开展。

（三）内部财务管理机制不健全房地产企业发展各个阶段都对于资金有着极大的需求，从融资开始到销售资金回笼，各个环节都需要现金流作为支撑。但是由于房地产企业业务活动流程的复杂性，很难将内部财务管理机制贯彻到各个管理活动当中。因为内部财务管理机制的不健全，使得房企财务管理过程中授权审批执行不严格，财务管理控制缺乏力度。尤其是针对财务管理风险的防范只是简单的在风险产生时运用一定的手段来降低企业损失，并没有结合房地产企业可能面临的多样化财务风险提出有效的事前防控措施以及运作方案。内部财务管理机制的不健全将会导致房企造成不必要投资浪费情况，还体现在财务风险识别与评估方法缺乏改进，多数房地产企业的财务风险识别并不精准。尤其是当下房地产企业所面临的财务风险持续变化、不断升级，所以对房企财务风险管理中财务风险识别方法提出更高的要求，如果只是一味运用传统的财务风险识别方式，将无法对房地产企业所面临的新型财务风险进行识别。

（四）财务风险风控意识不强，财务管理人员综合素质欠缺财务风险管理意识不强主要是由于房地产企业对财务风险管理文化建设缺乏重视。企业文化作为企业的重要指导，在战略大方向制定出的背景下企业文化也要紧跟战略进行制定。房地产企业由于不重视财务风险管理文化的建设，使得财务风险管理意识薄弱，无法将风险管理理念融入房地产企业各个环节当中。尤其是业务部门对于财务风险缺乏认知，认为财务风险管理与业务不会存在较大的联系，只需要配合日常的财务管理工作就可以达到财务风险管理的要求。日常业务工作当中无法将财务风险管理理念运用到业务管理环节，造成房企财务风险管理意识基础较差，不利于财务风险管理体系的优化与发展。其次则是财务管理人员的专业素养无法满足财务风险管理的需要。多数财务管理人员无法掌握系统的财务风险管理理论知识体系，对于某些财务风险识别工具应用不够。最终造成在房地产企业财务风险管理过程中无法跟上财务风险的变化，造成房企财务信息质量低下，对于财务风险分析不到位，容易为房企财务风险管理埋下隐患，最终不利于房企稳健的运营。

三、构建房地产企业财务风险管理框架

（一）完善财务风险管理职能部门房企财务风险管理的核心在于资金风险问题，考虑到房地产企业作为资金密集型企业如果无法获得大量资金支持就容易经营困难，所以必须要加强资金链管理。构建风险管理部门对资产负债率进行严格监控，稳健的降低负债水平，有效的分散资金链断裂的风险。其次从财务、审计、业务以及其他财务风险管理相关部门的成员当中抽取核心骨干组建风险管理委员会，该委员会的主要职能就是将财务风险管理制度进行完善，并且执行监督。对于经营环节当中所面临的财务风险进行严格的识别，然后落实相应的财务风险防范对策。从房地产企业整体出发将负债结构进行优化调整，适度的去杠杆经营，掌握好还款期、利率水平。将融资渠道进行拓展，运用多种融资模式，比如内部融融资、应收账款证券化等融资方式来进行筹资，将融资风险进一步分散。通过风险管理委员会，将财务风险管理体系进行优化，确保财务风险管理始终紧跟房地产企业发展水平。

（二）加强成本预算管理的科学性房产项目投资开发成本是必不可少的，但是必须要进行科学化的成本预算，从土地购置、原材料成本以及人工成本等，再到销售环节，总体投资成本较大，必须要对成本加强管控。成本预算管理科学化后，能够有效降低房地产企业财务风险管理的压力。因此房地产企业必须要对施工团队供应商等进行严格的筛选，确保整个房地产项目开发的质量，杜绝质量问题返工造成成本增加、浪费等问题。另外对于成本预算的执行需要从预算编制审批机制出发，构建完善的监管机制，由管理层与财务人员对整个项目成本预算进行调查、评审，使得房地产企业内部对于财务预算具有深入的了解。并且帮助房地产企业项目各部门认清自身职责，积极地参与到财务成本预算当中。以此来不断推动房地产企业财务成本预算的水平，为财务风险管理奠定重要基础。

（三）构建健全的财务管理体系健全的财务管理体系是从企业内外整体出发，完善财务管理体系必须有风险管理委员会进行引导，结合房地产企业的战略目标制定财务风险管理目标；并且在房地产企业运营的大框架下，制定各项财务风险管理的具体流程以及监管方式。最关键的就是将预算管理系统进行建立，因为预算管理是房地产企业日常工作当中贯彻各个环节的，通过该环节与财务风险管理的结合，可以有效地实现对于运营资金各个流程的管理。所以通过完善财务风险管理体系，不仅能够将资金预算进行编制，还有利于从预算角度加强财务风险管理，使得房地产企业能够在定期或者不定期的情况下实时对财务风险进行监管。只有当财务管理体系完善后，财务风险管理才能够发挥出事半功倍的作用。

（四）提升财务风险管理意识，增强财务人员综合素养要想确保房地产企业财务风险管理进行优化，就必须要从风险意识以及财务人员综合素养两方面出发。首先需要重视房企财务风险管理文化氛围的营造，增强房企领导层财务风险危机意识，对领导层以及中高管理层进行财务风险培训，将财务风险管理理念在房地产内部进行普及；其次将财务风险管理与财务人员的绩效进行挂钩，充分激发财务人员主观能动性，主动提升风险管理能力。而且对于财务风险管理过程中表现优异的财务管理人员应该给予交流培训的机会，到优秀的房企当中学习先进的财务风险管理知识，然后结合自身房地产企业财务风险管理实际需要，将财务风险管理逐渐优化。最后要对财务人员的财务风险管理技能进行定期或不定期考察，注重财务风险管理技能是否熟练掌握，增强其财务风险管理知识储备，确保财务风险管理工作能够及时有效的发挥作用。

结语

综上所述，房地产企业在进行项目开发时一定要注重财务风险管理，避免由于财务管理不善、现金流断裂等问题发生。房地产企业通过将财务风险管理框架进行优化，对其中的对策进行改进，确保财务风险管理的先进性，适应目前经济环境，为房地产企业稳健渡过经济低迷期奠定基础。

参考文献

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作者：李俊 单位：青岛都顺置业有限公司