工程管理在房地产开发中的重要性

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1房地产的工程管理与一般工程管理的区别

工程管理是针对全部建设周期来开展的监管活动，房地产项目与其他工程不同，工程规模较大时会涉及到不同的建设单位，对质量的要求也相当严格。下面将对房地产工程中的管理特征进行总结。

1.1两种管理的过程不同。

房地产项目工程管理，在项目成立阶段就已经开始了，对于招标投标阶段的文件管理严格，需要工程团队对建设所需人力资源进行组织，结合建设方案对场地进行调查，确保方案的可行性。对于施工过程中可能会使用到的设备，也要检查其安全性。普通的工程管理只是针对施工阶段重点项目来进行，周期短，开展前所制定的方案内容较少。而房地产项目不同，是从项目规划阶段开展的，从流程上分析更加全面，管理工作是否顺利开展，直接关系到施工流程是否能够顺利完成。因此在前期管理过程中更加注重流程规划，通过加强管理控制来提升工程的施工质量。

1.2两种工程管理的侧重点不同。

任何工程项目的管理工作，都会将重点内容进行划分，房地产与其他项目在管理过程中的主要区别，是重点内容划分不同。工程监理主要监管对象是施工质量，一旦发现质量问题需要重新修筑。成本管理控制、质量监管都是由不同的部门来进行的，这一点在普通工程中并没有体现，管理工作开展一段时间后，根据施工进度的不同，房地产项目管理方式会发生变化，更好的为施工阶段提供保障。普通工程将成本控制作为管理工作的首要任务，这一管理方式在小规模工程中较长使用到。一旦工程规模大，建设周期长，过度强调成本控制会对施工质量造成影响。而房地产项目工程是通过质量管理来实现成本控制的，管理体系具有抵御风险的能力。建设过程中如果遇到严重的质量问题，可以对施工方案进行修改，但并不会影响到成本支出。

1.3两种工程管理的监控对象不同。

普通工程在开展过程中管理人员会加强对作业人员、机械设备的监管，成本控制自然也是工作中的重点内容。但房地产项目管理是由多个单位共同完成的，监理单位负责质量监管，施工单位对设备使用以及人员进行管理，投资单位会参与到成本控制过程中。不同部门所负责的管理重点也存在差异，施工过程中发生任何问题都能够得到解决，管理工作开展阶段不会发生混乱。各个监管部门共同配合完成工作任务。房地产项目管理与普通工程管理之间存在的区别已经得到总结，管理人员在工作开展期间，应正视这种差异问题，提高管理效率。更要有针对性的制定管理计划，为工程顺利开展提供制度保障。

2房地产工程管理基本措施

房地产项目管理要在完善的制度约束下进行，针对工程建设期间可能会遇到的风险问题，探讨出积极有效的防治方案。项目成立后应当对管理工作开展的流程做出规划，首先是管理内容的完善，分析现存制度的可行性，其次是管理工作开展流程，明确这几方面内容能够帮助提升管理质量。

2.1加强施工管理。

对施工阶段进行严格管理，能够提升房地产工程质量，施工是项目建设过程中耗时最长的部分，也是管理工作中的重点内容。其内容包括质量监管，成本控制以及作业人员管理。加强与基层工作人员之间的沟通，并开展有效的安全知识讲座，使基层作业人员明确工程建设原理，管理工作开展也更加轻松高效。施工期间内的成本控制也要得到管理人员重视，在保障房地产工程质量的前提下，尽可能的减少成本支出，使用先进的建设工艺。

2.2强化监理公司的作用。

工程监理对房地产施工质量进行检验时，要严格执行国家管理标准，发现质量问题第一时间上报，并监督是否在规定时间内处理，才能够开展后续的施工建设。监理单位往往没有较好的发挥应有的作用，甚至出现了监理人员不足、监管力度较为薄弱、监督不到位等众多问题，出现了与投标时的承诺相违背的现象，甚至对工程管理带来不利的影响。对于合同的建立，应该细化条款，增加其可操作性，促使监理单位按照合约内容积极开展监理工作。

2.3加强工程队伍的建设

对工程队伍进行有效的管理，需要坚持以下几点：

2.3.1业主方应该坚持工程支付款的原则，即注重进度的控制，每周、每月将计划进行对照，遵守合同进度的规定，按期付款。

2.3.2在农忙、年关等资金紧张的时节，业主方应该将质量和进度作为考核的重点，主要进行质量的整改，避免施工队伍出现工程款的纠纷现象，也可以使工程款的支付主动权掌握在业主方。

2.3.3预防索赔。房地产开发商在控制过程中的主要环节就是预防索赔，在开工前合理的要求施工单位按图纸进行实质性会审，找出图纸的问题所在，防止形式化，业主方管理人员要对工程的全部细节尽可能详细的了解，准确把握，尽量避免发生变更。

2.3.4控制施工材料的管理。施工队伍大包干是业主方应该坚持的办法，既能控制成本，又能明确责任。目前我国的业主方不管是安装、土建还是绿化，基本对开发项目所需的设备和材料有了较好的认识。业主方材料的管理重点主要集中在材料设备使用的准入制、对工程的主材进行质量标准定位方面，在监理公司参与的前提下超前定价、定品牌、定质量，监理公司要充分发挥经济杠杆的调节作用。

2.3.5加强人员素质的管理。建筑产品不同于其他工业产品，影响其质量的因素很多，包括：人力、机械、材料、环境等多方面。除此以外，项目建设所涉及的学科很多，需要房地产开发商与监理单位具备相应的协调处理的能力，有学习、接受并应用新型建材和施工工艺的能力，因此，人才密集型企业是房地产企业发展的方向。要想做好企业的项目管理，应该注重人员素质的管理，注重人才建设，这是项目管理成败的基本因素。

2.4树立良好的风险和危机意识。

房地产建设过程中所涉及的方面较广，涉及的单位较多，工地的施工情况也较为复杂，存在着很多不确定性的突发因素，所以在房地产开发过程当中，工程管理者一定要具有风险意识和危机意识。危机一旦延续发展，风险就有可能贯穿到整个工程建设的阶段。作为工程管理人员，如果缺少风险意识，将会给项目带来较大隐患，风险一旦转化成危机，会随之带来严重的后果。这就要求工程管理人员加强对工程风险的识别、预警、责任划分能力，积极采取有效措施进行防范。

3结论

工程管理环节是房地产开发的重要部分，是工程项目按期、按质完成的重要保障，只有不断提高工程管理的水平，才能够更好的保证开发商开发项目的投资回报，才能更加有利于工程项目的营销，才能不断推进工程管理的健康发展，从而进一步促进房地产行业的健康发展。

作者：李兴华 单位：龙江县房产管理局