商业综合体改造项目工程管理分析

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摘要：本文以开业10年的商业综合体改造项目为例，通过对商场业态调整、老旧设备更新换代、结构加固、消防规整等采取现代工程项目管理体系方法，使改造后的商场达到设计规范要求；同时，笔者对工程实施阶段中出现的问题进行了总结与反思，以期为此类工程提供经验。

关键词：商业综合体；改造；项目管理；施工技术

商业综合体改造是时展的大趋势，改造项目的内容根据商业定位、销售市场、目标客户等进行确定，在项目改造中，设计与施工缺一不可。改造工程项目管理体现了施工企业的技术水平与组织管理水平，而针对区域综合性强、交通复杂、人口密度大的商业综合体改造应以实际情况为依据，从经营目标规划进行整治，在规模拆除重建的前提下，进行业态调整、内部结构补强加固、基于现行消防规范设施设备的建设，并通过编制施工组织设计指导相关的技术管理工作，将商业综合体改造调整与提高的思路具体化。

1项目概况

本项目为开业10年的商业综合体项目，总建筑面积约83000m2，地上共4层，本次改造工程主要位于3～4层，局部在1、2层，整体改造面积约为24000m2。

2工程改造内容

2.1业态设计与布局调整

为了适应市场发展，该商业综合体不断更新项目定位，对部分业态进行布局调整，每个业态都有各自不同的特征，在购物中心内部承担着不同的角色和功能，根据该商业综合体市场定位分析，即通过分析整场经营状况及外部环境变化得出调整结论。通常无法进行人流发动机的商业，本质上都存在致命缺陷，而外部交通、建筑结构、内部动梯，甚至滚梯走向都会形成商场客流冷区，但合理的品牌布局仍可使冷区得到改善。当前，商场最流行的特色主力店为餐饮、电影院、超市、潮流零售等，这些都是传统商场进化成现代商业综合体最难突破的地方。对此，本项目改造业态包括2、3层——主零售，4层——主餐饮；含IMAX影院、绿地G-super超市等主力租户（如图1），将端头店铺设置在本楼层定位的次主力店，从店铺面积、品牌知名度等方面引导客流；其次，对各业态功能配置进行优化，如对前期建筑未设置烟道、排污池、隔油池等餐饮产品加工所需的配套设施进行配备；优化商场内部管线设施、声光电设施等细节空间。

2.2加固改造

自开业以来，在对商场建筑维护和管理中并未出现过较大的工程检修，基于商场10周年之际，对商场梁、板等受力状况进行了必要的构造检查和判定，针对建筑原有构造结构受力处异常的楼板进行补强加固，包括1、2层的中庭修复，3、4层的中庭破板加固及影院巨幕厅破板加固等。在加固过程中采用手持切割机对施工区域边缘进行表面切缝，释放应力；其次，经设计人员同意，对楼板钢筋进行了重新配置，并与原结构钢筋焊接。由于施工区域局促且分散，施工面所面临的风险也不同，在施工中尤其是对脚手架支撑的控制，商场一层层高较高，属于具有相当规模的分部分项工程，根据脚手架搭设高度及稳定性、成本考虑，采用承插型口盘式钢管，经过专项方案评审后实施搭设，确保安全（如图2）。

2.3设备升级与新增

（1）原始业态分布布局的扶梯设置已经明显不合理，为了满足运营动线，根据现有业态分布进行合理整合，增加了4部扶梯，但增加扶梯会涉及防火分区面积的调整，因此，本项目部给业主提供了两种面积计算方案，经过业主选定，增加了600m2的营业面积。（2）对部分老旧机电设备进行升级并新增相关设施设备，使商场的整体运行更加流畅。设备升级与新增的内容包括配电箱和控制箱、照明灯光设备、弱电智能化设备、电梯设备、空调系统设备、消防系统设备及给排水系统设备等（如图3）。改造前对老旧设备进行摸排管理，统计设备数量、技术参数、安装位置、使用状况等，并进行检查与测试，对不能继续使用的老设备提出更换建议，如对电气用电计量系统进行升级，对商场照明、消防应急灯、泛光灯等照明设备材料进行更换，将空调设备更换为绿色环保节能系统等。各类设备设施按照商场整体改造设计方案的要求进行布置，并在商场装修设计过程中进行机电末端的设备布置设计。

2.4消防改造

（1）原工程建设前的消防设施势必不能满足现行规范的要求，根据商场业态需求及现行商业消防设计规范的硬性规定，本项目对商场各类消费者所到区域的人员数量、行动时间、行走距离进行了模拟计算，综合报警时间及相应时间，对各个场景的疏散时间和安全性进行了确定，最终增加了7部疏散楼梯，消防救援窗35樘，防火卷帘27樘，出屋面井40处，以及消防水池和水泵房。（2）本项目采取防火分隔措施来维持疏散环境的安全，满足火灾初期的人员安全疏散。内街首层与2层、3层环廊连通，可作为人员疏散的临时安全区。其次，室内公共区或相邻防火分区开设的防火门作为辅助疏散口，保证防火分区疏散口的出口宽度与规范要求相符。调整后的设计方案保证了火灾初期灭火用水的可靠性。本工程在屋顶增设了消防水池和水泵房，其不少于30min的自动喷水灭火系统消防用水量。此外，为了满足商场改造对先进功能管线系统的支持，本项目设置了40于处出屋面井，增设的35樘救援窗与防火分区、消防救援口、消防扑救面协调布置，各层消防车登高操作相应位置的每个防火分区设置两个救援窗口，并做了明显标识。

3项目实施中的问题及解决措施

3.1改建项目报建流程管理

（1）本项目按照计划7个月完成改造任务，但由于改建项目地无专门报建手续，增加了报建工作过程中的不确定性，使项目实施过程中发生转折，需要现场停工，证照重新办理，并要取得审图合格证，完成消防现场验收等一系列程序。同时，由于受到消防新、旧规范交替的影响，商场原规范设计为6度设防，新抗震规范要求该地区建筑抗震7度设防，按当地建设部门要求，须对商场整体进行加固改造，现场实际施工困难极大。但消防改造是硬性规定，对施工图结构审图、报建程序及后期验收进程有直接影响，并使商场营运大受影响，且未在原工程计划内。消防审图意见书取得较晚、设计的不确定性和后期变更，导致现场返工及额外采购材料等情况，较为严重的是，验收步骤无法按原计划实行，开业时间难以明确。（2）本项目根据实际情况，通过顾问、当地政府等资源摸底，确定了报审方式。本项目虽为旧改项目，但消防设施系统仍需按新规执行，后期根据消防支队的意见，现场施工增加了消防水池、疏散楼梯、外立面救援窗、疏散宽度调整等内容。通过本次项目报审经验，总结出在方案制定前就应制定好周全的管理策划方案，及时了解各地相关报建手续及政策；对于涉及结构、消防改造的项目，应提前落实报建内容及施工证办理范围，涉及新、旧规范调整会引起的问题应及时提出供设计部门、商场、资管进行评估。

3.2施工环境差

（1）本项目改造与营运同时进行，改造区楼下有影院，项目周边有医院、疗养院，对白天及夜间施工的防尘降噪、工种分配皆有较高要求，公区、租户材料设施搬运通道及垃圾堆放点受现场条件限制。施工动线与客流动线须错峰避让，施工围挡须合理有效设置。有效施工时间受到很大制约，仅原沃尔玛小卸货平台一处，使用交叉频繁。同时，施工改造现场条件受到限制，尤其是对结构和机电部分的改造。对于十年老商场，现场设施设备曾陆续改动多次，现场情况与竣工图大体不符，隐蔽工程难以查询。尤其对于楼梯改造区域须切除移位。大部分旧机电管线服务于营运区域，无法直接切除且部分管件、阀件年久老化失效，线路走向不明、漏水等问题加大了施工难度。此外，1、2层改造区域在一定程度上对营运商铺产生直接或间接的影响，个别商铺协商困难，曾严重抵触，部分区域施工曾有所延误。（2）在项目改造过程中应做好精细化管理，施工组织分析考虑充分，做好对场地周边环境的维护，针对项目特点，工程、设计、合约整合统一。细化界面划分，尽可能避免缺漏项、重复项，减少后期签证，及时决策，并与设计、物业、营运做好全过程的沟通协调，控制开发成本。

3.3参建单位管理问题

（1）参建消防单位内部管理混乱、执行力低、施工质量差。施工组织、管理性差，各项工序均严重滞后于预期计划。与场内其他施工方及进场租户施工作业面矛盾明显，且消防工程质量达标率低，给按期验收合格带来很大的风险。（2）为确保项目推进，项目部尽可能通过拆分合约内工项，引入新承商或其他分包施工，产生造价及进度风险。其次，为保证项目消防工程质量并顺利通过消防验收，联合总包、消防维保单位、物业查漏补缺，及时整改，完善消防工程设施。

4结语

综合上述，商业综合体改造项目需要制定详细的操作计划和实施步骤，在充分预估项目复杂性的前提下，通过项目决策、部署、实施、分段进行。该商场通过统一改造、统一运作的规模化运营模式，遵循生产规律，使升级后的商场焕然一新，获得很大成效。在项目改造过程中，克服了外部周边环境和现场施工条件的影响，在技术方面进行仔细斟酌，深入解读消防新旧规范，加强结构补强加固、机电改造等方面的施工质量；并通过前期策划和过程精细化管控，使各施工阶段交叉作业达到高度配合协调的效果，虽然期间因证照重办、消防设施设备规整问题发生过停工，但最终都通过精心地组织管理和深入研究逐一解决，项目最终在达到设计规范及质量标准下如期竣工，完成交付，使改造后的商业综合体顺利开业。

参考文献：

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[5]龚斌文.某大型商场改造加固施工中的重点、难点及解决方法[J].江苏建筑,2020(5).

[6]王恒华,康信江,张重阳.某商场楼盖体系的加固设计.崔京浩.第十二届全国结构工程学术会议论文集第Ⅲ册[C].北京:清华大学出版社,2003.

作者：黄骁 单位：上海星信曼置业有限公司