房地产工程项目管理及监理问题与对策

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摘要:随着房地产工程项目的市场竞争日渐激烈，存在于项目管理以及监理过程当中的问题也逐渐显现，应对策略也随之形成，却未能形成一套较为行之有效的措施。本文以某地工程项目具体管理过程中存在的问题为依托，探讨相应的应对策略，并对相应问题及对策进行总结，望对后续施工提供有限的参考依据。

关键词:房地产工程项目;管理及监理;问题;对策

1工程概况

某房地产工程项目，由12栋高层住宅及附属多层商业店面组成，其中1#～13#楼为28～29层框架剪力墙高层住宅，建筑高度为89.2～90.1m。15#、16#、17#、19#、20#、21#、22#为1～2层框架结构商业店面，建筑高度为4.5～9.0m，建筑耐火等级均为一级，工程抗震防烈度为6度，框架剪力墙结构为三级、框架结构为四级。1#～13#楼在楼下部均带有地下室，地下室是作为车库、设备用房，设计有发电机房及变配电箱房，战时为人防掩蔽所，防水等级为二级。本期总建筑面积约为17万m2，其中地下建筑面积约为3万m2，地上建筑面积约为14万m2。从整体规划来看，项目管理的重点应当为大型地下隐蔽工程的施工，若是同时进行开工，应当注意各楼地基相互之间的影响;而地上构造相对简单，但是楼层较高，对于高层塔吊配置运用以及材料相互调配的安全管理也是重点管理的方向。下面就简单地结合目前的人员配置、责任意识以及管理措施等三个方面进行探讨其中存在的问题以及相应的处治对策。

2管理人员配置问题

对于该房地产工程项目，项目承建单位开工伊始主要参建管理人员组成相对完善，而监理单位监理人员一般都是随着工程项目的不断进展而进行相应的人员增减;虽然从队伍的组建上来看施工单位较为合理，但是依旧存在着一些问题:首先是专业对口领域的管理人员配置，由于房地产工程项目涉及到管理领域较为广泛，要求专业性管理人员必须熟悉相关规范制度，并在具体管理工作当中将规范落实到位;在具体施工过程当中承建单位管理人员由于施工的楼数过多经常未能发挥其应有的作用，反而需要身兼数职管理周边领域的工作任务，而导致工作应接不暇。其次是监理人员存在着年龄及专业跨度过大等情况，并存在以罚代管的恶性现象;例如:在地下室的防水施工中，由于很多专业监理对于新技术、新工艺的认知不足，导致很多新技术、新工艺都不能够正常有序地投入到具体的施工环节当中，减缓了施工的进度并造成了成本的不必要浪费;加之现场监理对于相关制度以及执行规范，仍就停留在书面理论之上，较为缺乏现场监理经验，施工技术和监理水平都相对滞后，对于施工问题经常弄错方向，管理重点跑偏以及处理问题老套，也间接地影响到施工进度并且对工程项目造成了一定的负面影响。

3管理人员责任问题

地上高层施工区域，施工当中则需要面对多台塔吊同时作业，这就需要管理人员具有高度责任意识，对于突发事件应当具备处治能力以及预见能力。要对相关责任层层落实到个人，上至指挥人员、下至操作人员，同时要求监理单位加强监督管理，只有将安全第一、质量第一的责任意识放在首要的位置上，才能够提高房地产工程项目的整体品质。在塔吊的实际操作指挥运输阶段，由于管理人员配置不够齐全，经常出现有岗无人、责任意识相对淡薄，从而使之成为主要的管理问题之一。

4项目管理措施问题

如果说配置齐全专业管理人员是保证问题解决的基本前提的话，那么管理措施则是调动人员积极性的关键，健全的管理措施将提高管理人员的责任感，从而保证施工过程当中存在的问题能够得到及时有效的解决，监理方面的这个问题尤其突出;监理单位由于组建的施工人员参差不齐，很多都不能够很好地执行各项措施，容易出现在具体监管过程中，出现越权管理、以监代管，使得项目管理难度加大，管理人员的积极能动性低下，反而更加容易造成问题的持续存在。对于房地产工程项目进行项目管理及监理，应当积极解决上述三项问题，从而保证房地产的施工流程顺畅，以组建齐全的专业管理人员队伍为基本前提，编制合理的管理措施保证管理人员的积极性，从而逐步加强管理人员的责任意识，从而积极协调好项目管理人员以及监理人员之间的互帮互助关系，共同完成各项对策的执行，将存在问题得以很好地解决。

5管理人员配置对策

对于房地产工程项目，未来涉及到的管理领域将逐渐增加，而承建单位应当加强自身管理人员的再教育培训工作，使得管理人员在工作之中不断将管理以及技术进行充分融合，确保管理队伍实现专业性向复合型人才集中转变，并对组建完成的项目管理团队进行必要的阶段性考核，主要是从团队主要技术组成、综合效益分析以及人员配置需求等三个主要方面入手，对配置管理人员进行适当替换、增减乃至职位调整，做到游刃有余;监理单位则应当注重选择专业以及现场监理人员，配置具备综合型监理人员，保证专业监理能够正确指导现场监理为宜，从而避免现场监理在具体学习管理当中走弯路，且导致在具体施工过程当中形成不能明确管理重点，扭曲管理理念的误区，不但不能很好地适应工作的实际需求，反而影响到监理单位的总体管理形象。

6管理人员责任对策

对于房地产工程项目，应当实行标准化管理和控制，确保参与建设的管理人员都将责任记在心中，使得每个工作环节都与责任挂钩，参考和对照相关标准进行项目的管理和监理，签订对工程质量和进度的责任状，全面标准化地进行高水准管理;工作中相互交流沟通，工作后积极协商调整，不能只是计较自身的利益，而应当从工程项目的全局出发，促进项目的实施进程。对于严重缺乏责任意识的管理人员进行劝退，特别是个别管理人员存在一些不良的个人行为，严重影响到承建单位的正常施工作业的，应当及时予以进行清场，保证工程项目的管理能够更好地落实到关键部位上去，这同时也是监理单位在管理上应当严肃对待自身内部存在的隐患问题。

7项目管理措施对策

对于房地产工程项目，应当不断健全完善各项管理措施，使得管理人员能够规范化、科学化地进行项目管理，否则即使配置齐全管理人员，也会导致影响到管理人员的积极性，从而降低管理人员的责任意识，放纵监理人员的混乱指挥以及作业班组的无序施工;此外，管理措施也应随着施工技术与时俱进，将管理措施的作用发挥到最大效果。

8结束语

在未来阶段的房地产以及相关的工程项目当中，项目管理工作以及工程监理工作则应当相辅相成，共同努力解决在建项目施工过程当中存在的老问题以及新发现的问题，不断完善各自管理工作以及监理工作内容，避免出现质量事故、安全问题的发生，并且在监督管理当中不断创新，从而确保存在的问题得以及时有效地解决，这就要求不论是项目管理人员还是从事监督管理的监理人员，对于工程项目当中存在的问题敢于思考、勇于面对，积极参与对策的探讨，让各项对策更加具有针对性，在处理方式上更具合理性，使得房地产工程不管是在施工质量上，还是在人居舒适度上都能更加安全、规范、健康。

参考文献:

［1］李洪松．浅析建筑工程施工监理难点及对策［J］．河南建材，2014，16(8):66－67．

［2］李中江．浅谈工程项目管理及监理存在的问题与对策［J］．房地产导刊，2013，14(7):103－104．

作者：吴接林 单位：福建宏业建设监理有限公司