商业综合体建筑工程项目管理难点

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摘要：商业综合体简单来说就是集多种功能于一身的建筑群，例如高级酒店、公寓、写字楼、住宅以及公共空间等，符合大型综合性建筑群的应用特征。文章以某商业综合体工程项目为例，简述了项目施工管理的难点，并就项目管理的具体内容进行了深入分析，希望能够为同行业工作者提供一些帮助。

关键词：商业综合体；建筑工程项目；难点；管理

1项目概述

该项目靠山并海，地理位置十分优越，包含了购物广场、商业中心、旅游景点以及各类娱乐场所，占地面积约70×104m2。后续计划建设各类型的豪华配套设施，例如长达20km的空中长廊、高档住宅小区、艺术大厅以及金融中心等，在完全建成后，该项目将成为城市最大的商业综合体项目，为城市的经济发展带来持续动力，加速城市的整体发展。

2项目施工管理难点

建筑较为复杂。由于商业综合体的特殊性使得其具有多种建筑功能，包含了多类型的建筑形式，这使得该类建筑群体吸引了较多人的目光。但从实际的建筑建设过程来看，建筑类型不同使得想要保证其建设功能效果的完全展现，需要在不同项目阶段运用不同的技术与管理方法。同一时间进行多结构建筑建设的施工特点使得施工现场的进度、质量等进行综合管理控制的难度极大，对建筑施工的技术要求也较高。再加上多样化的施工特点，使得其在建设时突显出了难以掌控项目建设全局的特点，例如由于结构过于复杂使得各个施工环节的项目管理进度推进不畅，难以协调项目各个部分的建设阶段俨然已经成为了影响最终项目建设效果的关键因素。设计变更过于频繁。具有多种功能的现代化商业综合项目，在对其进行管理时应将业态化作为综合项目的基本管理要求。从这一点中就能够看出，设计项目时需要以业主对建筑功能的实际要求为准，这也是图纸变更频繁、功能要求经常改变以及出图慢等情况产生的主要原因，严重拖慢了施工整体进度。再加上部分临时变更是建立在已经完成基本建设结构的基础上，想要在不破坏原有结构功能的情况下满足业主对某些功能的硬性要求，就需要提高对技术管理环节的重视，重新选择技术方法，这对于技术管理来说是一个巨大的挑战。技术人员需要联合设计人员依据图纸的变更要求对施工现场的部分流程与结构进行临时调整，另外还需要制定多类型的施工管理方案以保证施工进度的顺利推进与整体的施工安全。现场管理难度极大。由于建筑功能较多，使得在设计时存在着多种的不确定因素，变量的频繁出现是该类型建筑施工过程的突出表现。再加上人员、机械、材料或是资金等由于不确定因素过多，这些环节中出现问题的风险极大。管理人员在对项目进行综合性管理时，想要保证管理效果以促进商业综合体项目的顺利推进具有较高的管理难度。

3综合体商业建筑工程项目管理

施工管理责任制的构建。实际的施工过程中，施工管理制度具有极为重要的地位，无论从何种角度看，都应以不断提升管理水平为项目管理目标，同时构建与之匹配的管理制度，这样既能够起到保证施工安全的目的，也能够为建筑企业的未来可持续发展提供基础条件。项目施工管理责任制建立的主要目的就是将各个施工环节的责任具体落实到部门乃至各个施工人员的身上，以实现安全管理过程的强化。同时，还应将现场施工安全的管理效果作为各个负责人绩效工资的决定因素，只有将二者联系起来才能真正实现促进负责人安全意识提升的目标。还需通过建设更多的现代化管理设施、实施老员工带新员工的完善师徒制度等，为企业员工综合能力的提升奠定坚实的基础。实行全面的动态管理。项目管理环节最为关键的3个要素就是进度、成本以及质量，3个要素之间的联系虽然存在着部分矛盾，但同样表现出相互统一的特征。若有质量提升的硬性要求，那么为了达到这一目的会导致施工进度受到影响，施工成本投入也将会同时增大；若有进度压缩的要求，往往需要增加施工人员，或引进更多的现代化机械设备，势必会带来整体成本的增加问题，再加上对工期的硬性要求往往只是在规定时间内完成施工任务即可，因此项目中的很多部分建设质量均无法被保证；若想要压缩成本，施工进度也将会受到影响，质量在无足够资金支持的情况下也将明显下降。因此，在实际施工前必须对需要重点控制的施工对象进行深入分析，以找到最符合施工各个要素要求的平衡点。另外需要联系施工现场的建设实际情况，以现场管理人员所反馈而来的信息为依据，选择最为合适的施工作业方案，以实现对项目进行全面动态管理的目标。区域化施工管理。为保证各个施工环节的施工进度，为建设过程预留出足够的施工时间，作为此类项目的施工组织应严格遵循区域化原则，根据建设方提供的施工图纸、面积要求以及具体交工时间对施工现场区域进行规划，也是执行区域划分管理任务的重要参考因素。各个区域之间的工程进度安排应以现场施工的实际情况为依据，并需要辅助结构建设形式以达到组织模式的随时调整目的，从而保障建筑主体结构的施工质量。作为工程项目组织还需要以现场总平面图布置的主要内容与相对应的建设原则为基础，落实施工要求，确保其与政府部门对建筑建设的相关规定保持一致。总平面设计需要以全方位的施工安全管理作为需要布置的具体要求，也是确保建筑完成后周边道路通畅性的重要前提，为整体工程的施工进度保障奠定坚实的基础。另外需要以施工进度为依据制定动态化施工布置方案，对施工现场进行统一的规划与管理，以确保施工过程中产生的噪声与扬尘等远离周边居民。另外对塔吊位置的具体要求应以能够将整个工程覆盖为准，但需要注意将机房位置避开，避免在整个施工时间段内塔吊混用现象的出现。而施工现场的管理办公区域的位置选择与布置应以能够方便业主方、监理方以及承包方之间的随时沟通为基本要求，且应在其布置过程中突显出互相独立的特点。强化技术创新与人才培养。

由于商业综合体工程施工所包含的施工流程较多，规模较大使得其所需要的人力与物力极大。自工程中标开始到最终的交工验收环节，应从多个角度出发对其进行学习与探讨，仅仅依靠以往的施工经验难以达到对建筑建设的具体要求，作为施工人员应不断学习新技术，充分利用现代化设施与网络技术以实现建筑施工管理环节的强化，为实现完善与便捷管理目标提供基础条件。作为建筑企业应将技术创新作为对日常工作的基本要求，提高对优秀人才引进环节的重视，培养出兼具管理与技术能力的人才，将其派往施工一线积累足够的实践知识，以实现建筑单位整体工作能力的提升目标。各个施工人员之间应强化沟通与交流，定期以研讨会的形式分享自己的技术经验，为创新施工与管理技术提供基础条件。施工材料及垂直运输管理。对于商业综合体建筑来说其具有许多的个性特征，例如施工场地较小但工程量较大、整体高度较高且要求的工期较短等。从实际的施工环节来看，原料的堆放与垂直运输已经成为了现阶段频频出现的施工难题。为解决这一问题应选择采用分区堆放与分楼层堆放的方式，并制定出严格且完善的材料管理方案，例如常用设备运输方式或需求的堆放时间段等，均应在方案中具体展现。提高对安全管理环节的重视。施工安全是项目整体施工过程中应重点关注的内容，坚持安全第一与以人为本的原则以实现绿色施工与文明施工的目标，从根本上降低施工风险。保障施工环节的安全也是工程能够按照预期的质量与功能要求顺利推进的重要前提，应提高对该环节的重视以积累更多的安全管理经验。现场环境管理。由于商业综合项目具有业态相互紧邻的特点，因此需要提高对周围环境的重视，针对现场环境的具体管理要求制定完善的技术方案，并将其作为推动后续管理过程的纲领。施工过程中所产生的一系列建筑垃圾应保证清理的及时性，并应做好与现场土料堆放特点相符的扬尘措施，从而降低扬尘污染。密目式安全网的建设需要遵循一网两用的原则，并需要派遣专人进行定期清洗，以避免出现二次污染。另外需要对施工现场进行细心布置，保证布局的合理性。施工计划安排应以人们的作息时间为准，尽量缩短施工工期以达到污染最小化的目的。现代化管理方法的灵活应用。信息化系统建设是极为重要的商业综合体建设内容，想要实现管理的信息化目标就应以具体管理内容与不同的施工要求为基础，选择合适的信息管理方式以达到期望的管理目标。信息管理系统中包含了多类型的功能与标签，例如在工程清单中就能够清楚地看到工程的实时材料耗费情况，从而保证整体项目管理的有效性。

4结束语

综上所述，商业综合体由于其本身功能的特殊性，使得其对于施工管理水平与建设技术的要求极高，为满足实际的建设需要，需要在定位工程难点的基础上，选择合适的管理措施以将提升整体管理效果，为全面提高商业综合体的建设质量与应用功能奠定基础。

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作者：卢懿伟 单位：南京大地建设（集团）股份有限公司