房地产项目开发运行管理

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［关键词］房地产;项目开发;企业运行战略

1引言

最近几年整个建筑行业发展迅速，房地产项目开发越来越多，在整个行业不断发展的背景之下，其实还是存在很多的泡沫现象。有一些房地产项目在建成之后变成了鬼城，这就表示在其项目开发运行管理之中存在很多问题。在其项目开发过程中存在的运行管理水平低下问题就致使行业当中企业之间存在恶性竞争情况。因而对其具体的运行管理进行分析具有极大的现实必要性。

2运行管理

房地产项目其运行管理通常涉及的范围都比较广泛，受到的影响因素比较多。一般其运行管理基本都是计划管理，所有部门都是依照预期的基本目的去完成工作的，并且需要将最开始编制的项目关键节点完成，所以这就导致缺乏基本的过程管理，而计划经理在具体的运行管理中也没有任何的作用，特别是在跨部门的协调工作中基本没有实际权力，整体职权被架空，因此计划管理的基本作用就不复存在，最终导致运行管理的效果受到了影响。［1］运行管理的主要目的就是将资源的利用率提升上去，而管理者一般都必须从完成质量、进度以及成本等多个方面加强管理，以实现精细化的管理，同时保证企业资金的实际运作，最终获得最大的经济效益。管理者还应该将计划管理的基本程序进行优化，使运行管理的作用能够被充分发挥出来。

3存在的问题

3.1决策

一般房地产项目开发都是从决策开始的，只有将决策的正确性提升上去，才可以有效提升运行管理的基本水平。如果企业出现了非常严重的决策失误，那么不仅会带来非常严重的经济损失，还会导致后期的建设及投资等环节出现问题，最终使得整体运行管理失败。但是在实际情况中绝大多数企业都不够重视前期的市场调研工作，导致在决策的过程中没有准确地进行市场定位，最终出现了决策失误，给运行管理增加了一定难度;另外还有一些企业存在盲目投资的情况，所以一旦决策失准，将会给企业带来无法挽回的损失。

3.2设计

在对项目开发之前，通常都需要先进行设计，这一过程是工程造价的基础，需要依照项目开发的基本规模、材料以及器械的投入等情况编制出相应的成本管理制度，以此来有效保证费用管理的作用。设计阶段是运行管理之中的关键环节，倘若企业在这之中过于重视图纸设计，却忽视了人员的投入数量、设备的投入以及材料的投入等，就会使整体设计方案的质量降低。在实际情况中，有一些企业只将注意力放在了工程整体的建设规模方向，忽略了对资源投入情况的考虑，同时没有对运行管理的相关影响因素进行考虑，所以这就导致最终编制出来的设计方案缺乏基本的实际效用。［2］

3.3建设

在项目建设过程中需要投入大量的生产要素，并且还需要重点考虑项目开发成本、人员、物力等方面的投入，同时在可持续发展理念之下还需要有效控制资源消耗的基本问题，这就对运行管理的基本效果提出了考验，在最大程度上保证了资源消耗的合理性，实现项目资源投入的正确性以及资源运行的最大化。但是在实际管理过程中对这些都不够重视，这就使得在建设过程中出现了大量的资源和资金浪费，无法进一步控制成本，最终给企业带来了非常大的经济损失。

3.4销售和使用

项目销售直接与企业的利润获得挂钩，强化项目运行管理的本质目的就是提升经济效益，确保销售工作可以顺利实施，最终让资金可以及时回笼，以此提升企业的盈利水平。对于这类企业而言，只有将一个项目顺利完成之后才可以去开发下一个项目，因此运行管理对于企业而言其作用就变得非常重要。但是在实际销售中很多企业都以为只要将销售任务完成就能够提升运行管理效果，可运行管理本身就是一种动态性的工作，并非保证一个阶段的顺利实施就可以的，倘若将希望全部放在销售和使用之中，势必会增加运行风险。

4解决对策

4.1强化市场定位与调研工作

为了提升运行管理的基本效果，企业必须要强化市场调研工作，确保市场定位的精准性，并从市场中发现其中蕴含的商机，以此给企业带来更多发展机遇;运行管理之中也要从以下三个方面出发:第一，对当地市场经济发展规模做出了解，找到最好的项目开发场地，并以其经济发展作为基础，强化市场研究，以确保开发项目价值，为企业争取最大的利益。该类企业和当地的实际经济发展情况有着极为紧密的关系，强化市场调研就可以直接看到其项目开发的基本前景，同时可以预估项目开发的价值，实现有效的运行管理。第二，充分了解市场需求。项目开发的本质就是为了进行销售，只有实现良好的销售才能够实现资金的快速回笼。如果在调研的时候发现当地市场已经饱和，甚至出现了过剩的情况一定要及时停止开发。第三，要充分了解当地的人口规模，一般人口规模越大，市场需求就会越大，最终企业的经济规模也会越大。在调研的时候还必须要重视起来流动人口，只要流动人口多，则表示经济水平发展高。［3］

4.2编制合理的企业运行战略

在其运行管理过程中企业是重要的执行者，具体的管理水平和企业的基本情况有着非常紧密的关系，因此为了优化其运行管理，就必须要准确定位企业，充分了解自身发展的实力。一般其项目开发水平会受到企业开发队伍能力以及资金等因素的影响，所以只有做好市场定位才能够提升项目开发的本质效果。运行管理能够最大程度上降低项目开发的风险，同时还能够将企业带离发展困境，实现盈利。一般其运行管理主要依赖于经营战略的制定，只要运行管理和经营战略之间保持统一，就会带领企业不断发展。

4.3有效控制计划管理的重点

项目开发和企业发展也有着很大的关系，所以在制定管理策略的过程中就需要设定好目标。项目开发本身具有一定的系统性，在不同的阶段之中还要重点监督项目进度，确保制定的目标都能够完成。在项目开发的时候经常会出现质量不过关的现象，这就表示项目管理计划还不够具体。所以这就需要依照企业自身发展的情况制订管理计划，该计划必须要能够把握住所有的关键点，合理设置计划内容，但是需要注意的是计划不能过细，这样会导致领导无法发现核心问题，也不利于监督。［4］

5结论

总的来说，项目开发利润与运营管理的基本水平有着极为密切的关系。为了提升企业的经济利益，必修要强化动态管理，可以依照市场变化调整管理制度，实现资源利用的最大化和利润的最大化。

参考文献:

［1］顾泓渊.对于房地产开发管理的特点及其要点分析［J］．住宅与房地产，2018，498(13):157，168.

［2］秦向东.房地产开发项目管理难点的探讨［J］．中国房地产业，2017(12).

［3］叶何翀.房地产开发项目管理中存在不足点及改进［J］．低碳世界，2018(7):221－222.

［4］肖鹏.浅析房地产项目开发工程管理优化措施［J］．农家参谋，2018，591(15):292.

作者：陈莉莉 单位：广西广投文化旅游投资有限公司