谈房企项目投融资管理模式

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摘要：近年来，我国经济高速发展，人民生活水平得到大幅度提升，对住房的需求也越来越多，房地产行业得到快速发展。但房地产行业的发展不仅仅指商品房，其中一部分还关乎到民生问题中的保障性住房，由于我国人口基数较大，且不同地区国民收入与经济水平也有着不小的差距，导致各地仍有一部分地区住房紧张，为此，国家进行了保障性住房建设项目的开发。本篇文章主要针对国有房企保障住房项目投融资管理模式进行仔细分析，首先分析我国保障性住房建设而资金投融资现状，再讨论房企项目投融资管理中的主要风险，最后针对房企项目投融资管理模式的改进对策提出几点建议。

关键词：房地产企业；房产项目；投融资管理；管理模式

现代经济高速发展下，城市化建设规模不断扩大，同时建筑项目类型也越来越多样化。但同时仍有一部分地区由于经济发展水平滞后和整体条件不足导致房产项目建设发展迟缓。事实上，住房问题是重要的民生问题，加大保障性住房建设力度是能够改善民生物质生活水平、促进社会和谐稳定发展的重要途径。我国目前已经形成了以经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁住房等多层次保障住房供应体系，而且在国家大力支持下，全国各地公共租赁住房和临租房并轨运行，合称为公共租赁租房。根据我国对保障性住房的相关规划，未来将不断进行保障性住房和棚户区改造建设，但面对庞大的资金需求，即使中央和地方各级政府不断进行财政投入的增加和筹集，仍然显得“杯水车薪”，需要各地采取多种渠道进行项目投融资，以确保充足的资金进行保障性住房项目建设，这就需要积极进行投融资管理模式的创新改进，实现资金利用的最大化，实现房企项目建设的顺利开展，实现社会效益的提升。

国有房企项目投融资管理现状

近年来，我国房地产行业得以快速发展，一方面，市场需求的不断增大和人们经济收入的增长，房地产企业在较为宽松的货币信贷环境以及政府支持下，住宅需求加速释放。但从保障性住房角度来讲，做为我国重大的民生工程，对于保障性住房国家和政府必须要给予高度的重视和大力的支持，而现阶段保障性住房主要是以政府为主体进行开发建设，其资金投入较大，大部分保障性建设资金主要来源是依赖于各级地方政府的财政收入，而房地产行业的高速发展以及市场需求的增大使得房价居高不下，商品房成为当前一部分民众所无法触及的领域。正因如此，使得社会对保障性住房需求急剧增长，而为了能够解决一些特定居民的住房问题，国家通常会进行大量资金的投入，对保障性住房项目的建设使得政府承受着巨大的财政压力，而由于政府是保障性住房的融资主体，巨大的财政压力下，除自身需要提供一部分资金之外，还需要通过金融机构来进行投融资，以政府为巨额担保，从多方面为各级地方政府增加了隐性债务压力。此外，我国目前保障性住房发展正处于较为不平衡的状态，一些经济较为发达的城市和地区财政收入较为丰厚，能够承担起更多的保障房建设项目，但一些经济水平较为落后的地区保障性住房项目的开发与建设，由于资金需求量较大，加剧了地方政府的财政压力，使得地方财政“雪上加霜”。国有房企项目投融资管理主要风险对于保障性住房的项目建设融资风险主要是指采取实际的建设过程当中，由于受到多种不确定性因素影响而导致引发了资金相关的多种风险。目前，我国国有房企保障性住房建设项目投融资风险主要划分为资金供给风险、资金回收风险和资金使用风险。由于保障性住房项目建设与开发需要投入大量的资金成本，而且其建设施工的工程较为复杂、周期较长，同时又由于保障性住房福利性性质以及收益率较低的特征，使得投资者需要承担较高的投资风险，这也是引起目前国有房企保障性住房融资困难较大的主要因素。根据以往情况来看，政府是保障性住房项目建设资金的主要投资方，现阶段政府所能够提供的部分资金如果产生了资金不足的情况，如不进行其他融资渠道的拓宽和有效的融资、投融资管理模式创新，就会发生政府资金不到位的情况，发生资金供给风险。保障性住房当中，房价较低，公租房与廉租房租金更低，且租金价格受政府严格管控，企业自主权较低。在住户的遴选过程中，确定适用保障房资格的住户时间较长，从而造成资本回收难度较大，回收周期较长，也就造成了资本回收的风险。由于我国目前保障性住房建设项目地发展时间起步较晚，整体建设过程中也缺乏相应的担保机制，政府与银行以及担保机构协调不畅、融资模式和管理模式的不足，无法做到对项目风险的合理承担，这就增加了资金的使用风险。

国有房企项目投融资管理模式改进策略建议

1.加大保障房全流程相关政策扶持力度，缓解资金压力对于国有房企项目所进行的保障性住房建设投融资管理，出于保障性住房建设项目投入资金成本较大、政府财政压力不断增长考虑，需要采用多种形式的融资策略和先进的投融资管理模式，确保保障性住房项目开发与建设的融资规模能够满足当前保障性住房的房地产市场需求，以此来促进房地产市场的稳定和可持续发展。为保证房企项目开发资金的充足，在投融资方面就需要取得政策上的支持，因此，政府关于融资政策设定上，可以采取适当放宽的策略，或者以限制融资利率、延长还款期限等方式缓解国有房企资金压力。而税收层面，加大对保障性住房的税收优惠政策，例如取得土地时契税的减免，对保障性住房相关配套商业的房产税的减免等。

2.加强融资力度，不断进行融资方式的创新面对保障性住房建设项目大规模融资需求压力，各地政府及国有房企单位要能够不断创新融资方式，并加大融资管理力度，通过多元化融资主体的培育和多种方式融资渠道的拓宽，积极建立以政府为主导、以市场运作方式为主体的保障房建设项目融资体系。此外，政府相关部门和财政部门还要积极地进行债权股权和投资资金等多种融资模式的探索与完善，确保保障性住房建设项目资金能够逐渐充足。另外，还要通过不同优惠政策来鼓励社会各种资本参与保障性住房建设项目地投资。

3.构建科学的住房金融体系，提高投融资管理水平要专门成立保障性住房融资机构，例如，西安高新区保障房投资建设发展有限公司，其是西安高科集团有限公司旗下专业从事保障租赁住房建设运营的国有企业，公司成立于2011年12月，注册资本9.36亿元，由西安高科集团有限公司和国开基金共同出资组建。截至目前，高科集团持股比例57.82%，国开基金持股比例42.18%。公司主要任务是落实高科集团城投项目建设目标，集中力量完成各保障房建设任务，一是全面履行租赁住房的投融资管理职责，发挥承接平台、管理平台、融资平台三大职能；二是负责高新区租赁住房建设、投融资、经营管理、租赁管理等工作，为区内项目落地提供保障，其投资建设全流程均为标准的市场化行为，而出租管理受政府严格管控，资金回笼周期较长。集团不断进行投融资管理模式的创新开发，引进专业的财务管理人才，充分发挥了承接平台、管理平台、融资平台的价值作用。如其负责的公租房项目，与地方政府合作，地块的取得采用划拨形式，资金方面采用债权形式融资，计划还款来源为保障性住房的租金收益。

4.建立地方政府融资平台，实现项目投融资有效管理保障性住房投融资平台通常是由地方政府或国有房企主导设立，其有着专业化的运作能力，且属于国有非盈利投融资企业，而其目的主要是为了政府保障性住房、公租房建设项目融资，为项目建设和运营提供有效载体，其实质在于能够集合多方资源力量，通过整合运作，解决地方政府保障性住房公租房建设项目资金的筹集，使保障性住房项目和公租房项目建设系列问题得以有效解决，其是属于有效的融资管理的平台。

5.增强国有房企项目投资风险管理，强化风险防控能力房企项目投融资管理当中，对于风险管理必须要给予高度的重视。首先，要能够构建符合房企投融资现状和现有管理模式的风险预警系统。在进行保障房建设项目投融资过程当中，房地产企业财务管理部门和战略部门在进行战略发展目标和建设项目决策时，要在定性分析基础上建立囊括企业现金流量和总资产周转等相关财务指标在内的数学模型，并进行投融资风险的估测，以此来提高风险防范和投融资管理的准确性。其次，要积极运用现代信息化技术大数据技术，打造预算管理和成本管理综合性平台，要以项目预算为依据，根据成本效益分析模型对保障房项目建设的可行性和开发成本以及需融资的数额进行全方位的预算。最后，在进行项目开发建设时，还必须要不断加强成本造价的控制与管理，尤其要加强监督管理力度，根据相关成本决策的具体内容编制成本造价控制计划，并以此来作为成本控制和管理监督的根本依据，以加强成本审核监督，降低资金供给不足、资金使用不规范和资金回收风险的概率。对于目前部分经济发展水平较低的城市和地区来讲，保障性住房项目建设是能够有效解决城乡当中收入较低的家庭住房、改善其居住环境的有效途径，保障性住房、公租房项目建设供给不足，并不是受到建设能力的影响，而是由于其投融资水平不足、建设资金缺乏和投融资管理模式、政府财政资金不足等多种因素而导致的。随着当前我国保障性住房公租房项目建设制度的日益完善，相关房地产企业必须要能够集合社会全部力量，以政府为主导和融资主体，借助各类金融机构、信托机构、地方政府融资平台以及住房公积金贷款等各界力量，投入到保障性住房、公租房的项目建设当中，并不断提高投融资管理模式的创新与改进，增强投资风险管理水平，强化风险防控能力，运用现代信息化技术打造预算管理和成本管理综合性平台，以此来全面提高房企项目建设投融资的管理质量。

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作者：王奕諝 单位：西安高新区保障房投资建设发展有限公司