国外房地产市场税收调控对国内的影响

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［摘要］国家为了保证房地产行业的健康发展，采取了一系列的政策进行调控，也获得了一些成效，但是发展至今我国房地产行业中存在的根本问题依然没有得到解决。税收作为国民经济调控的杠杆，合理的税收政策能够达到资源配置的效果，在国外的房地产市场发展过程中，美国、日本、英国、法国等国家都采用税收政策对于房地产市场的发展进行了调控，并取得了一定成果。文章就国外的房地产市场税收调控对我国的启示进行了探讨，以供借鉴和参考。

［关键词］房地产市场;税收;宏观调控

作为一种税收分配手段，房地产税收政策直接关系着开发商与消费者两者的收入分配，对于房地产市场的开发与消费者购买起着引导作用，从而进行房地产市场供求矛盾的调控，因此在当前的房地产市场经济发展过程中，要善于学习国外已经取得实质性成果的政策，取长补短、与时俱进，从而促进我国房地产市场和谐、健康、稳定的发展。

1我国房地产市场税收调控发展现状

1.1我国房地产市场税收调控基本内容

自1994年我国房地产税收制度形成至今，已经有近30年的发展历程，在其发展中不断完善，到现在为止我国在房地产行业的税收政策已经有12种，这12种税收政策分布在房地产行业发展的各个环节之中，用以对房地产市场经济进行调控，其中以房地产作为直接征收对象的税种有5种。

1.2我国房地产市场税收调控发展历程

房地产市场的大热直接带来了商品房价格的急剧攀升，超出了消费者的承受能力，市场房价与居民收入严重失衡，部分一线房价远超国外发达国家，为了调控市场秩序，国家出台了一系列宏观调控政策用于调控房地产行业发展，如“国八条”“国六条”等，在国家对于房地产市场进行宏观调控的过程中，税收是其重要手段，在国家对于房地产市场实行税收调控的发展历程中，可以将其划分为两大类别，分别是紧缩型房地产调控阶段以及宽松型房地产调控阶段。

2国外房地产市场税收调控政策

2.1美国房地产市场税收调控政策

美国相比其他国家而言，虽然发展历程没有特别深厚，但是其国家经济体制发展较为完善，其房地产市场经济发展也较为成熟，这主要得力于美国政府在房地产经济发展中的调控作用，美国注重对于房地产税收制度的完善，美国针对不同的区域制定了不同的税种，而且各个区域之间的税率也是不同的，不仅如此，国家还针对中低收入人群制定了相对优惠的购房政策，这样使得国民都能够买得起房，住得起房，打击了投机倒把行为，有效抑制了泡沫经济的兴起。

2.2德国房地产市场税收调控政策

在德国政府对于房地产市场经济调控的过程中，其将税收作为其主要的调控手段，通过相关税收政策的制定与实施，有效地遏制了炒房者的行为，炒房者的利益被最小化，让炒房行为近乎于消失，因而其市场上对于房地产的需求都属于刚性需求，如果是自己居住的住宅，那么居民只需要缴纳最基本的宅基地土地税;如果是对于住房进行出售，则还要缴纳交易税及不动产税;如果是在房屋出售的过程中，销售者获得了较高的经济利益，则还需缴纳差价盈利税;如果屋主将自身住宅用于租赁获取经济利益，则还需要另外缴纳个人所得税。这些税种的存在严重遏制了投机行为的产生，有效降低了房地产市场炒房者的利润，遏制了炒房行为的产生，这对于维护房地产经济的稳定发展是具有重要作用的。

2.3日本房地产市场税收调控政策

日本的房地产经济发展历史悠久，而且相关体系较为完善，其房地产税收政策贯穿房地产市场的每一个环节之中，体系严密，国税与地税是日本房地产保有环节的最为主要的税种，地税又可以划分为土地持有税、固定资产税等，地价税是国税的主要组成部分，在日本房地产的取得及转让环节中税收种类多，在不同的环节中征收的国税及地税都是不同的，正是由于这么严密的税收制度的存在才得以维持其国家房地产市场的稳定。

3国外房地产市场税收调控对我国的启示

3.1不断完善税收体系，制定切合实际的税收调控政策

从国外政府对于房地产市场调控的税收政策来看，严谨完善的税收体系是保障国家调控有效性的基础，只有税收体系完善，才能保证调控取得可行的成果，通过对于美国税收政策分析可以发现，因地制宜、实事求是的税收政策是十分重要的，中国自古以来就存在着区域发展不平衡、贫富差距大的问题，房地产中标准化的税收政策不能够满足每一个区域发展及消费者的需要，因而在实际的税收制定过程中，应当根据房地产的不同环节、不同区域、不同消费人群制定出不同的税收政策，让有刚需的消费者能够受到税收政策的庇护，让炒房者的投机倒把行为得到遏制，让每一个税收政策都能得到实际执行，加强房地产税收政策与其他相关法律之间协调性的构建，营造一个绿色健康的房地产发展环境。

3.2通过房地产税收调控房产交易市场，打击投机行为

国家在对于房地产实行税收调控政策时，可以通过税收调节利益分配，是打击炒房行为的最有力的手段。房地产税收的征收无论是对于买房者还是卖房者的行为都是起着一定的引导作用的，在房屋买进的过程中，税收加剧了消费者的负担，对卖房行为起到了抑制作用;在卖房的过程中，税收使得卖家利润下降，这样就能够遏制部分炒房者通过买卖房屋获得暴利的行为。针对消费者拥有的房屋数量如首套房、二套房等制定不同的税收，加重二套房购买税率，针对其个人名下房屋买卖次数制定税收政策，消费者对于名下房屋的定时居住时间的长短也可以作为不同税收政策制定的依据，这样让投机者无利可图，炒房行为自然消失，有效维护房地产市场健康发展。

3.3整合税种，优化我国房地产税收结构

虽然当前我国对于房地产市场已经制定了一系列税收政策，但是在税收政策的分布中大多处于开发、流转环节，现有的房地产税收是一种“轻保有、重流转”的结构形式。要想使得我国房地产税收结构优化就必须采取一些必要的措施，如在开发环节降低税收，将现有的房地产存在的乱收费现象进行清理，将不合理收费项目进行取缔，加强对于开发环节的税后监管，对于房地产收费项目进行统一规定，在有必要的情况下可以将部分收费项目纳入财政进行管理，优化征收流程，防止重复征收现象的发生。土地作为房产开发的基础，是地产商进行投机行为的重要条件，可以对持有空闲土地的开发商征收土地闲置税，对于闲置时间长的土地可以以面积作为收税依据，根据土地闲置年限长短实行增长式税率。

4总结

通过对于国外房地产税收调控政策的分析能够为我国房地产税收调控提供宝贵的经验，但是在实际的调控政策制定过程中，还是应该坚持一切从实际出发的原则，不断完善税收体系，制定切合实际的税收调控政策，通过房地产税收调控房产交易市场，打击投机行为，整合当前的房地产税种，优化我国房地产税收结构，发挥税收政策在房地产经济发展中的重要调控作用，构建完善严谨的税收体制，建立良好的房地产经济发展秩序，从而促进国民经济的健康发展。

参考文献:

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作者：王婷婷 单位：云南大学滇池学院