税收新政下的房地产企业发票风险应对

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摘要：房地产开发企业的特点是项目开发时间长、资金规模大、开发过程涉及行业众多，在实务中取得的发票不仅数量多、金额大而且种类繁多，这就给房地产开发企业的发票管理带来较大风险。基于此，对一般计税方式下房地产开发企业在运营过程中的发票风险进行分析，并提出相应对策，以期房地产企业避免发票风险、提高发票管理水平。

关键词：税收新政；房地产开发企业；发票风险；应对策略

2016年5月1日“营改增”在全国全面推行，房地产开发企业由缴纳营业税改为缴纳增值税。同年10月，国税总局全面推广“金税三期”税收管理系统，税务机关利用“金三系统”强大的数据处理功能，对企业发票管理以及纳税申报等涉税事务逐渐实现全过程的监督和控制。房地产开发企业全面推行“营改增”已经3年多了，选择增值税简易计税的老项目陆续竣工，目前在建项目、以及今后新开工项目，将主要是增值税一般纳税人。因此本文主要探讨一般计税方式下，房地产开发企业在各项实务中面临的发票风险及避免对策。

一、土地出让金

土地是进行房地产开发的基础，土地出让金占开发成本相当大的比重。土地出让金一般是支付给政府部门，因为政府部门不开发票，所以扣除凭证是财政票据，要求必须是省级（包括省级）以上财政部门监（印）制的，开票内容为土地款或出让金。如果取得的是资金往来结算收据，是不能在税前扣除的。取得了合规的土地出让金扣除凭证，这部分土地成本，一方面可以在企业所得税和土地增值税中扣除，另一方面缴纳增值税的时候，一般计税的房地产项目还可以抵减销售收入，差额纳税。

二、建筑安装工程

建安成本是房地产开发成本中又一个重要板块，从项目开工建设到竣工交房的整个开发过程，房地产企业需要签订很多建筑安装合同，取得大量的建安发票。实务中，财务人员接收到建安发票时遇到的困扰也比较多，下面列举两个当前比较突出的问题。一个是关于增值税税率调整。营改增以后，国家已两次降低税率，并且未来仍有调整的可能。房地产开发项目建设周期比较长，经济合同执行过程中往往跨越不同税率期间，这种情况取得增值税发票到底适用新税率还是老税率？其实明确这个问题，只需把握住纳税义务发生时间。纳税义务发生在哪个税率时间段，就适用哪个税率。纳税义务发生时间怎么确定呢？它是在业务发生后，按照收到款项、取得收款凭据和开具发票三个时间中最早的一个来确定。税率降低后，仍可以补开老税率增值税发票，但纳税人必须要在纳税义务发生当期进行过无票收入申报，否则会涉及缴纳滞纳金问题，对方有可能不愿配合补开，这就给企业带来了适用税率不正确的风险和少抵扣进项税的损失。为了防止发生这类争议，签订合同的时候就要做好筹划，进行价税分离。在合同条款中不但约定合同总额，还要注明不含税金额、税率和税额，并且明确约定如遇国家调整税率，按当时税率执行。另一个是混合销售的问题，比如房地产开发企业采购电梯、门窗、消防设备等等都可能涉及。按财税（2016）36号文件规定，对方单位如为一般纳税人，从事货物生产批发或者零售的，按照销售货物征税，税率是13%；其他单位按销售服务征税，税率则是9%。这就造成同一个业务，选择不同的合作单位，很可能取得不同税率的发票，显然存在不公平之处。为了弱化这项规定的不合理性，国税总局出台的2017年第11号公告和2018年第42号公告中，把混合销售的规定向兼营靠拢。财务人员要对本企业已签订的合同进行梳理，按照合同以及业务行为来判断，如果属于混合销售行为需要开具同一税率的发票，一般情况是按混合销售金额统一开票；如果属于兼营行为应分别按不同税率税目分别开票，当然如果对同一客户也可以开具一张发票，分别不同税率填在两行。

三、融资利息和费用

房地产开发具有资金密集型的行业特征，金融机构贷款是很多企业重要的资金来源，融资成本成为开发成本的重要组成部分。企业单独向金融机构借款的，凡是对方能够开具增值税发票的，必须以发票作为扣除凭证。以往一些银行用利息单代替发票给予企业，不按规定开具发票。但银行属于金融企业，需要在税务局办理税务登记，交纳增值税，所以《企业所得税税前扣除凭证管理办法》以后，必须要求银行按规定开具发票。否则，企业发生的利息支出，无法税前扣除是一笔很大的损失。另一种借款方式是集团统借统还，也就是由集团内的一个企业对外借款，大家一起使用。根据财税［2016］36号规定，统借统还业务模式，符合条件的，可以享受免征增值税的优惠待遇：第一、资金来源必须是集团外部，向金融机构借款或对外发行债券，这两种筹资方式都可以，但是自有资金不行。第二、资金使用方是企业集团或集团内下属单位，借给集团以外的单位使用不行。第三、分拨资金利率不得高于统借方支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平。第四、资金本息必须由统借方统一收取并统一归还，也就是什么路径借来的，什么路径还回去。满足以上条件的，出借方可以开具免税发票，借入方可以凭有效凭证税前扣除。集团内部资金融通，除了统借统还，还有集团内部企业之间无偿拆借资金。业务模式上，有的不签订资金借贷合同或协议，有的虽签订合同或协议，但不约定利息或者约定免息。财税〔2019〕20号第三条规定，自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。与财税它与财税［2016］36号关于统借统还的规定不同之处在于，资金借出企业的资金来源没有限定必须外部举债融入资金，也可以是其经营结余的自有资金。不过额外收取资金服务费等融资费用的，不免税，应按金融服务中的贷款服务缴纳增值税。如果无偿出借资金的企业属于集团外部，那就需要按视同销售贷款服务缴纳增值税。

四、农产品采购

房地产开发企业进行小区景观和园林绿化建设，有时候会取得苗木等农产品发票，不同的农产品发票，怎么判断是否可以抵扣，如何抵扣呢？可扣除农产品进项税额的凭证包括三种：一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书。这是最常见的一种，毫无疑问应该按扣税凭证上注明税额抵扣。小规模纳税人开具的增值税专票（税率3%）。虽然是专票，但它不按发票上载明的税额直接抵扣，而应该按金额栏乘以9%计算抵扣。农产品销售发票和收购发票。尽管是免税发票，但可以按发票上注明的买价乘以9%的扣除率计算抵扣。需要注意的是，这种抵扣方式仅限于从农业生产者手中购入自产免税农产品。所以提醒大家，要特别注意判断取得的免税发票是否符合扣税凭证的条件。

五、电子发票

电子发票的出现带来了很多便利，是改革的发展趋势，将来越来越多的发票会采用电子发票的形式。不过由于电子发票可以重复打印，因此财务部门要注意防范重复报销的风险。电子发票数量不多的企业，可以用EXCEL建立电子台账。台账上按照发票的基本信息、报销人员、报销凭证号等内容设置列次，把所有电子发票都登记到台账中。当收到一张新的电子发票时，利用EXCEL表格的查询、筛选或防止重复录入等功能，查询此张发票是否已经报销过。对于电子发票较多的企业，最好的方法是从电子发票系统中把电子信息直接导入企业内部的ERP、CRM、SCS系统，不通过纸质发票。另外，还可利用微信小程序里的电子发票工具，作为防止重复报销的有效手段。除了以上介绍的具有房地产行业特色的关注点以外，企业还应注意防范共性的发票风险，从2019年1月1日起启用新版发票，要注意从发票监制章上辨别取得的发票是否是目前允许使用的版式等等。

六、结语

我国的税收征管基本都是围绕发票开展，发票管理在财务管理中的重要性是不言而喻的。企业的各类经济事项，只有取得符合规定的发票，才能有效降低涉税风险。当前，处在国家减税降费大背景下，各项新的税收政策频繁出台，财务工作者要与时俱进及时掌握，准确应用，把各项优惠政策用对用足。这样才能保证企业依法纳税，保证国家利国利民的政策落到实处。

参考文献

［1］财政部国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知［Z］.财税〔2016〕36号.

［2］财政部，税务总局.关于明确养老机构免征增值税等政策的通知［Z］.财税〔2019〕20号.

作者：兰慧霞 单位：天山房地产开发集团有限公司