谈房地产开发企业税收筹划

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摘要：房地产开发企业属于资金密集型产业，资金回笼周期长，一次性投入成本大，而且牵扯的税种繁多且杂，因此在项目开发周期内，房地产开发企业都要尽可能压缩成本来增加利润增长空间，提高市场竞争力。在“营改增”之后房地产开发企业需要重新根据政策法规进行税收筹划，来达到节省纳税成本、提高利润的目的。

关键词：房地产开发企业；纳税筹划；难点；对策

近年来我国房地产行业一直处于“泡沫经济”中，大量存货被积压，盈利涨势低迷。为此我国政府不得不加大政策进行宏观调控，通过“营改增”来减轻房地产开发商的经营税负，从而激活企业活力，降低房价。2016年至今，房地产开发企业不仅需要深入解读和充分利用“营改增”的惠利政策，从而设计合理合法的税收筹划，降低税负成本和风险，更好的发挥自身的竞争优势。

一、税收筹划相关理论阐述

（一）税收筹划内涵税收筹划和避税、偷税是有本质的区别的，像避税虽然是合法的，但是发生在纳税期间的一种短期、紧急筹划行为，考虑的自然也是短期的纳税利益。而偷税不但是违法还是不合理的，只有税收筹划是既受到政府支持和提倡，对企业本身也是基于长期纳税利益的一种事前筹划行为，能够给企业带来种种好处，比如减轻税负、实现涉税零风险与利益最大化以及维持自身合法纳税权益，提高整体竞争力。

（二）房地产开发企业税制特点分析1.税种多。房地产开发企业主要涉及到的税种有11种，是所有行业中涉税种类之首。主要包含不动产权属转移时所缴纳的契税、城镇土地使用税、预售款到账时所缴纳的增值税、房产投入后所缴纳的房产税、企业所得税、竣工前预缴或竣工后清算时所缴纳的土地增值税、应税行为发生时所缴纳的印花税、耕地占用税、城建税、教育费以及转让房产时所缴纳的个人所得税。2.预征制和清算制。因为项目开发周期较长，几年到十几年不等，如果留到项目销售完毕后再进行统一征税，则会加大政府税收的难度和不准确性。所以一般对房地产开发企业采取预征税制和清算制。房地产开发企业需要根据“营改增”政策和特有的征税制制定合理的税收筹划来减轻自身税负。

二、房地产开发企业主要税种的筹划思路分析

（一）土地增值税的税收筹划思路土地增值税对于房地产企业是一个大税种，税负重，各个地方对税务政策把握不一致、分摊方法认定不一，是房地产企业税务筹划环节的重中之重。土地增值税的筹划主要分为几种方法，具体如下所示：1.改变公司组织形式（1）变房地产销售为代建行为代建行为指的是客户为不动产权属人，而房地产开发企业只是为客户代为开发承建，因此收入来源于代建劳务费，不在土地增值税纳税范畴中，只需要缴纳3%的增值税即可，这种情况比较适用于商品房项目的开发。（2）合作建房模式第一种属于资源互换的形式，即一方出地，一方投入资金，合伙建房后按比例进行分房自用的不用缴纳土地增值税。如果进行二次转让的，则需要缴纳。另一种就是以不动产的形式进行入股合营的方式，共同承担风险，新税法规定通过不动产入股的方式是合法行为不缴纳增值税。同时进行土地投资或者货币投资的一方也不需要缴纳增值税，只需要根据销售总收入进行缴纳，税费也不再包含投资利润和分红。2.转让房地产收入形式的税收筹划（1）成立专门的销售公司土地增值税采取的是超额累进税率，税率为30%--60%不等，也就是对于增值较多采取多征，反之则少征，而没有增值的部分则不征。按照这个计税原则，则可以得出土地增值税筹划思路应当是控制增值额，从而享受低税或者免税的优惠政策。并且政策指出如果普通住宅增值率不超过20%，则可以免征土地增值税。因此房地产开发企业可以通过转让土地使用权或者销售不动产，来将高增值率降低为低增值率，由此来享受低征或者少征的优惠政策。房地产开发企业只需要单独将销售部门成立出去，使之具有独立法人资格，然后再将不动产权属以合理的定价转让给销售公司，再由销售公司将不动产属继续转让给第三方，从而下调相应的税率和增值率，以减轻税负。（2）普通标准住宅定价的筹划房地产开发公司的利润越大，相应的缴纳的土地增值税也越高，继而导致房价在市场中也不占竞争优势，而如何在利润、土地增值税、房价三者之间实现最优化原则，就需要考虑增值税法规定的“临界点”。税法规定，以普通标准住宅出售，增值额如果少于扣除项目的20%，纳税人可以享受免征土地增值税的优惠政策。因此房地产开发企业应当控制好普通住宅销售的增值额，以此来达到免税的目的。3.清算环节的税收筹划土地增值税应当通过合并核算多项开发项目或者分别核算的方法来进行筹划，根据税收优惠政策来降低增值率。但是要分别核算普通住宅和商品房住宅。因为根据政策规定，普通住宅的土地增值率如果不超过20%，则可以享受免征优惠。如果没有分开核算，则即使增值率满足该项规定也无法享受优惠政策。此外还可以将非普通住宅、写字楼、车位以及商业等都可以合并计入增值额中，这样可以抵消正负增值额，从而减少土地增值税。对于住宅配套车位应当尽可能在清算前销售完毕，以此来抵减正增值额。但是就此情况还是需要缴纳高额的土地增值税，因此房地产开发企业还可以从商业配套车位入手，根据市场公允价格将整体商业配套车位出售给资产管理公司，由此来降低纳税筹划的风险，还能够减轻税负。4.特殊扣除项目的税收筹划（1）利息扣除法根据我国制定的《土地增值税暂行条例》的规定，当利息较高则可以通过计算分摊利息和向金融机构提交融资证明，以此来提高抵减额。如果利息较少则可以通过对开发费用的扣除额进行计算，由此可以免除分摊利息的计算和提交借贷证明，便可以直接扣除10%的开发成本和支付土地使用权，也可以达到节税的目的。（2）公共配套设施投入扣除法根据土地增值税的税法规定，房地产开发商可以对（开发成本+土地使用权获得额）20%进行加计扣除，因此基于此规定，房地产开发商可以适当加大对公共设施配套的投入，从而适度提高房产价格，提高项目的竞争力，减少土地增值税，提高整体税后利润。

（二）增值税的税收筹划“营改增”规定增值税额既可以根据房地产销售总额的5%来计收，也可以根据扣除土地成本后的销售额后的11%税率来计收，因此房地产项目应当选择税负计算较低的方法来计算。具体筹划要点如下所示：1.强化对增值税专用发票的管理。增值税选择的是抵扣缴纳制，也就是说在允许扣除的土地支出和销售额恒定的基础上，节税的关键点就集中在了进项税额上。根据我国增值税法的规定，关于进项税额可以通过提交增值税专用发票进行抵扣。所以房地产开发企业对于增值税专用发票的获取，要尽可能选择能够开具增值税专用发票的供应商。同时房地产开发企业一般都会采取折扣销售来度过市场行情欠佳的时期，根据“营改增”规定，商业折扣额与销售额开具为同一张发票，则增值税则是根据（销售额-折扣额）来计算；如果是开具在两张发票上，则是按照销售额的原价来进行计算。因此纳税筹划的时候要注意发票的开具形式。2.促销策略的应用。房地产开发企业在销售活动中赠送的家电、家具或者N年的物业费等促销礼品，以此来提高销量。但新税法中赠送额是不会被销售额扣除的，因此要达到有效纳税筹划，就要降低此类的成本。3.扩大精装房的比例。“营改增”颁布之前，房地产开发企业无法抵扣精装房装修费用的进项税额，会导致增值税税负增加。而实施营改增政策以后，规定为装修所购置的商品、固定资产以及劳务费用都可以通过持有增值税专用发票进行抵扣，因此可以多多开发精装房，由此来将装修费用中的进项税额尽可能进行抵扣。

（三）企业所得税筹划思路根据我国制定的《企业所得税法》有相应的规定，即我国境内居民企业所设立的子公司如果具有法人资格，则需要依法独立承担纳税义务的法律责任；所设立的分公司不具备法人资格，则由总公司来承担纳税的法律义务。基于实现股东权益最大化的目标，假设GP为利润总额，PE为税后利润，而TC为成本费用（已被税前扣除），GI为收入总额。在盈利和支出能力相等的条件下，比较总分公司组织形式和母子公司组织形式对于企业所得税哪一种可以起到抵减作用。总分公司组织形式：根据成本费用限额扣除的《企业所得税》条文规定，如果选择总分公司组织形式，当TC汇总1小于TC总和TC分的总和时，超限费用则无法被税前扣除。但是在母子公司组织形式下，收入一定的条件下，TC汇总2要大于TC汇总1的，因为TC汇总2=TC总+TC子。所以选择母子公司组织形式可以增加税前扣除费用，抵减更多的企业所得税负。

结束语

房地产开发企业不管是在税种还是税负方面都要比其他行业企业更多、更重，因此只有通过合法合理进行税收筹划，才能既在“营改增”规定范畴之内，又能够减轻税负，获得经济利益的极大提升，更快实现去库存、增价值的长远发展目标，提高自身在市场中的整体竞争实力。

参考文献：

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[2]陈晓东.房地产开发企业营改增后土地增值税税收风险及筹划[J].中国乡镇企业会计,2019(04):47-48.

[3]刘彤.房地产开发企业税收筹划相关问题[J].纳税,2018,12(35):70+72.

作者：董雪峰 单位：东投科技控股集团有限公司