工业项目规划用地审批难点与对策

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问题的主要表现形式

项目审批环节。一是个别镇区执行规划意识不强。在项目招引初期，为留住项目，无底线满足客商要求，项目选址随意性较大，除了基本农田哪里都敢放，项目事后规划成本高、难度大且时间跨度长，直接导致项目落地难。二是部分企业自身存在资金困难，先期投入超负荷，资金短缺，导致项目用地无法挂牌上市，审批手续停滞。三是部分未批先建项目建设周期较长，按照当初的工程设计标准已不符合现行的工业建设工程设计方案审查标准要求（如消防设计不合规定、无法继续办理施工许可手续等）。四是部分基层干部为尽快出政绩，无视土地和规划管理法律法规，使企业在土地尚未取得规划审批许可甚至在不符合规划区域内急于动工建设，直接造成违法用地和违法建设，导致后期土地、规划审批手续无法办理。五是个别镇区新引进项目未能及时征收土地，造成项目在新法实施后，无法通过征收、挂牌方式取得土地，项目难以落地。登记发证环节。一是部分建设项目属于历史用地，土地房产均为无权属来源材料，无法确定其使用权和所有权。二是部分原村办企业本身无土地房产权属来源，后转让给新企业主，地块为集体土地，补办手续成本较高，私人企业主自愿维持现状，不愿出钱补办土地报批和房产手续；即使部分地块虽已经转户为国有土地，同样因土地房产无权属来源，无法确权登记。且未批先建的房屋根本无法补办相关建筑审批手续。三是部分企业不按合同约定，擅自改变规划方案建设，直接造成建设指标无法满足土地出让合同约定要求，建设项目无法通过竣工验收。四是常常出现一批房屋压宗甚至跨宗现象，导致无法办理产权登记。

问题的主要成因

基层政府重招商轻服务。个别基层政府对引进落地的工业项目关心重视程度不够，没能尽到“引进来、扶上马、送一程”的义务。有的镇区政府甚至挪用企业土地款，损害了企业利益、基层政府营商环境和招商信誉。企业个人维权意识淡薄。部分企业把项目的后期审查和补证希望都交给了镇区政府。但实际上，对于不符合土地利用总体规划的违法用地，地方政府也无法完善后期的供地手续，即使通过努力调整了规划，也无法达到净地上市要求，势必为土地及时挂牌增加了难度。同时，未批先建项目都未通过建设工程规划方案审查或无方案建设，建成后的工业厂房基本无法满足规范设计要求，直接造成后期建设工程规划设计方案审查、建设工程规划许可、建设工程规划核实和土地核验无法正常办理。历史原因形成。首先，历史上形成的未通过审批的一些违法违规用地，缺少确权登记权属来源法律依据；其次，不动产登记改革前，土地、房产分属两个部门管理。一段时期内，两部门执行的政策有一定差距，加之测量手段落后等，形成的房地两本证基本不配套。

对策和建议

精准施策，积极化解历史遗留问题。针对历史遗留问题，建议地方政府专门出台企事业单位不动产补充办证意见，为企事业单位不动产登记解决历史遗留问题。切实解放思想，划定时间节点，在确保安全底线以外，低门槛为企业提供补证服务。各相关基层镇区党委、政府，也要充分利用好有利机遇，对本镇辖区历史形成的建设项目来一次全面大清理，积极推动企业整改。提高认识，源头把控依法依规规范用地秩序。在抓好遗留问题整改的同时，从严遏制各类工程建设项目的未批先建行为。全面规范工程建设项目施工许可，持续有效推动营商环境步入良性发展轨道。盲目催促企业未批先建，在项目建设初期就已经埋下了后期无法办证的隐患，在未获得用地规划许可的情况下，即使项目工程建得再快，最终也难以保证顺利获得审批和产权登记。因此，基层政府领导必须提高思想认识，树立良性发展思维，牢固树立建设项目不获审批坚决不动工的法治意识。规范建设，新上项目尽量使用存量土地。首先，新《土地管理法》规定，除省级开发区的核心区域外，工业、商业、商品住宅等项目目前均不符合征地要求。其次，从审批效率来讲，企业拿地当属存量建设用地获得审批最快，因为存量土地不受指标和规划约束，可以直接收储挂牌，市县本级就可以完成各项审批服务手续。提前介入，提供全流程服务。建议将工业项目的工程设计方案审查业务前移，授权自然资源规划主管部门行政许可窗口工业建设项目规划设计审查审批权。镇区或企业可以充分利用项目地块征收或挂牌期间的空档期，积极与规划主管部门审批窗口做好对接，帮助企业将施工许可环节耗时最长的工程规划方案设计提供提前介入技术服务，把设计方案做成熟，后期企业一经摘牌并签订国有土地出让合同、缴纳相关税费，即可拿地开工。也只有这样，才能从源头上做好善始善终的服务。

作者：刘建福 张春红 单位：阜宁县自然资源和规划局