地产经济可持续发展路径探究

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摘要：在非均衡分析框架下，考察地产经济可持续发展的问题，还需要引入制度因素、历史因素等要件。国人对房产特有的情感，推动了我国地产经济的发展，这本身就属于非正式制度因素范畴。随着二孩政策的出台，对住房的改善性需求又必然会推动我国地产经济的发展，这便属于历史因素范畴。通过主题讨论，可持续发展的路径包括：加强对政府职能部门的制度规制、建立党建与行政管理的双管机制、以当地十三五规划统筹资源供给、设立生态保护政策强化项目审批、科学规划空间布局适应社会发展。

关键词：政府公权力；地产经济；可持续发展；路径

一地产经济可持续发展的内涵解析

（一）资源供给的可持续性

地产经济在发展中首先依赖于土地供给，再者需要获取各类原材料和能源供给。由于我国在供给侧结构性改革中，本身就面临着除过剩产能的历史任务，而过剩产能又集中在钢材、水泥等行业中，所以实现资源供给的可持续性应重点放在对土地资源的可持续供给。早在十一五期间，我国就划定了18亿亩土地红线。由此，在18亿亩土地红线以外的空间范围内形成土地资源的可持续供给，则成为了地产经济可持续发展内涵的组成要素。

（二）生态承载的可持续性

我国地产经济在发展过程中也经历了经济形态的演变，即从传统商住房项目开发逐步演变到关联养老、关联休闲的旅游地产开发中来。[1]随着旅游地产经济发展的方兴未艾，生态承载的可持续则成为了地产经济可持续发展内涵的另一组成要件。那么，应怎样理解生态承载的可持续性呢？笔者认为，这里的“生态”不仅指自然生态，还指社会生态。在旅游地产经济发展中，应符合当地自然生态的承载力,还需要符合当地社会生态的承载力。

（三）项目开发的可持续性

地产经济在发展中所提供的产品为耐用消费品，以商品房项目开发为例，有数据显示我国商品房使用年限平均为40年左右。尽管该年限显然低于70年产权年限，但在能够使用40年的条件下，随着其在市场中的流通必然会放大商品房的投放数量。因此，还需要将项目开发的可持续性纳入到内涵界定中来。

二地产经济可持续发展所面临的挑战

（一）面临因土地财政所带来的挑战

土地出让收入归地方财政所有，因此，在我国出现了独特的土地财政现象。有学者将土地财政称作为“第二财政”。数据显示，“2010年到2012年，国有土地使用权出让收入为29398亿元、33477亿元、28886亿元，占同年政府财政收入的比重分别为35％、32％、25％，占同期GDP的比重分别为7％、7％、6％”，[2]从中可以看出土地资源供给对地方政府所带来的意义。而对于地方财政来说，土地出让以及由此带来的各项税收，在地方财政中基本构成了主要来源，基本都占到了40%以上的比例。然而，政府官员作为政府资源人格化的代表，其在受到有限理性的制约和自身目标函数的影响，在决策土地出让时往往存在着主观盲目性。[3]地产经济发展与城镇化建设密切联系，所以提升区域城镇化发展的程度，也为地方土地资源的大量供给提供了“合理性”。

（二）面临因资本逐利所带来的挑战

我国地产经济所提供的产品可以分为两大类：具有封闭产权的产品和具有开发产权的产品。前者主要以商品房为主，后者则主要以政府项目为主。但无论是前者还是后者，都需要由专业化企业来提供。因此，在资本逐利性的驱动下，专业化企业对土地资源的囤积，以及依托市场议价能力来干扰政府官员的决策等，均导致了地产经济在发展中始终以高速、过热的姿态呈现在世人面前。而所有这些都带来一个挑战，即资源被迫过度供给。

（三）面临因投资冲动所带来的挑战

从旅游地产开发项目的布局中不难发现，这些项目大都位于历史上经济发展长期处于滞后的区域，如利川便是。随着旅游地产经济的升温，以及市场需求力度的持续上涨，经济欠发达地区的政府存在着投资冲动的行为偏好。首先，市场需求决定着该区域土地价格上涨，进而通过土地出让来增加地税收入。其次，域外人口入住又能带动当地消费类经济增长，从而又能解决当地人的就业问题。然而，投资冲动又将打破当地自然生态和社会生态的平衡关系。

（四）面临因无序竞争所带来的挑战

地产经济发展依托地产市场的承接，并在该市场中完成生产、流通、消费这三个环节。笔者在考察地产市场结构后发现，该市场结构具有分层特点，即高端优质项目往往处于寡头垄断市场结构之中，而大众化的地产项目则处于垄断竞争市场结构之中。因此，无序竞争主要存在于大众化项目市场之中。无序竞争所带来的直接后果便是，房产空置率提升。

三政府公权力在应对挑战中的作用分析

（一）作用于抑制有限理性的负面影响

如前所述，政府官员作为政府资源人格化的代表，其在实施资源配置时往往受制于有限理性的影响。有限理性的存在归因于政府官员难以做到精确计算和对城市未来发展作出充分、有效的预测，而且，我国地方政府因换届的制度安排，也使得上届政府的某些官员存在着在位权利资本化的内在冲动。随着政府公权力的引入,以终身追责机制的实施来抑制政府官员的机会主义行为[4],并以党风廉政建设和公检法机构设置来规制政府官员的行为失范。

（二）作用于统筹规划土地资源的供给

地产经济的可持续发展存在着较为独特的功能趋势，即无论是商品房建设还是政府投资项目建设，其都具有强大的外部性特征。商品房建设能够满足人民对美好生活的追求，政府投资项目则具有造福地方民众和带动当地经济发展的功能。因此，任何时候都需要有序推动地产经济的发展。政府公权力在此的作用主要体现在通过制定长期城乡发展规划，有计划地将土地储备资源向市场投放，进而调节资本逐利的节奏和门槛。

（三）作用于制度框架下保护生态环境

针对目前方兴未艾的旅游地产经济发展，需要强化供给侧管理。与生态旅游项目不同，旅游地产经济在发展过程中若是对生态环境造成了破坏，则在较长时间内是无法修复的。众所周知，生态环境不仅指自然还是指社会。以利川为例，当前由于利川苏马荡地区的基础设施建设滞后，导致了因旅游地产项目的发展对当地民众的生活带来了极大的困扰。因此，政府公权力在这里的作用就是在制度框架下来保护生态环境。

（四）作用于区域统筹下项目空间布局

区域地产经济的可持续发展，必须与域内人口分布和其动态迁移趋势相适应。具体而言，区域人口分布特点不仅归因于历史成因，还与近10年来的城乡产业规划布局、城市功能区布局等因素息息相关，并后者构成了域内人口动态迁移的趋势。因此，政府对于大众房地产项目的空间布局，应给出具有粗线条的区域统筹规划方案。进而在市场机制和政府干预的双重资源配置模式下，[5]优化地产项目的空间布局。

四政府公权力作用下的路径构建

（一）加强对政府职能部门的制度规制

我国土地资源分两级所有，而地产经济的发展空域则以城市为主体，所以加强对政府职能部门的制度规制则成为必须。如前所述，许多贫困地区以出让土地使用权来获得“第二财政”收入。为此，当前需要在精准扶贫战略的推动下，通过严格执法和调适政府土地出让政策，严格规范地方政府职能部门的办事流程。同时，在落实主体责任的行政管理机制下，还应借助政务网站开通政务公开平台，来接受社会公众的舆论监督。

（二）建立党建与行政管理的双管机制

建立党建与行政管理的双管机制体现在政府公权力对落实主体责任所起的促进作用。党建主要以党风廉政建设为推手，强化民主集中制在土地资源出让决策中的重要作用，其中当前应突出“民主”。这样一来，就能在群策群力的基础上降低有限理性所带来的干扰。党建工作所内含的反腐倡廉内容，也能够对部分官员的权利资本化动机给予威慑。行政管理则主要以首责制来落实部门主体责任，使得土地资源部门能够严格执行土地出让政策和标准。

（三）以当地十三五规划统筹资源供给

目前正处于“十三五”时期，各地都制定了自身在“十三五”期间的社会经济发展规划。应以当地的“十三五”规划作为统筹土地资源供给的蓝本。如前所述，资本逐利性作为一种天然现象可以在供给侧管理中得到调节。因此，当地政府应将“十三五”规划对社会经济发展的规划细化为土地资源的供给管理中来，并在目标分解的基础上由土地资源管理部门制定专业性的统筹规划，最终落地于地产经济的发展之中。

（四）设立生态保护政策强化项目审批

旅游地产经济较为发达的地区，往往在历史上其商品经济的发展相对滞后。在此背景下，当地政府在缺乏足够的生态环境保护意识的同时，还因发展当地经济的需要盲目引进地产项目。因此，首选就需要设立适合本地需要的生态保护政策。为了确保该项政策能够顺利设立和落实，省级政府需要对其进行制度建设能力帮扶，并委派专人组成的督导组进行跟踪检查。在制度设立之后，则需要与科研院所等机构合作论证域内地产项目引入的科学性和合理性，最终制定引入标准来管控旅游地产项目的无序上马。

（五）科学规划空间布局适应社会发展

我们需要充分释放地产经济可持续发展所带来的正外部性，所以在当地“十三五”规划中，根据产业发展规划、城乡道路建设规划、城市功能区规划等纲要，预先科学规划地产项目的空间分布。这就能在供给侧为地产经济的发展优化了空间布局。

结语

总之，随着我国社会和经济的快速发展，我国房地产业也取得了举世瞩目的成就，成为我国国民经济中的支柱产业，也是我国社会主义市场经济体系中一个不可缺少的重要组成部分，影响着整个国民经济的发展。因此，保护房地产经济安全是维护我国国家经济安全的客观要求和房地产经济持续、健康、快速、稳定发展的必要条件。在政府公权力作用下的可持续发展路径可围绕：加强对政府职能部门的制度规制、建立党建与行政管理的双管机制、以当地“十三五”规划统筹资源供给、设立生态保护政策强化项目审批、科学规划空间布局适应社会发展等五个方面来构建。

参考文献：

[1]李晓萍.基于房地产经济安全与政府控管的研究[J].文摘版:经济管理,2015(2):9.

[2]中国金融40人论坛课题组.土地制度改革与新型城镇化[J].新金融评论,2013(4):114-125.

[3]段瑞蕊.从经济增长型政府到生态型政府——基于公共治理视角[J].社会科学(全文版),2017(1):77-78.

[4]王冲.市场经济条件下政府经济管理职能定位及其实现[J].经济管理(文摘版),2016(2):13.

[5]候国霞.浅析在市场经济条件下我国政府经济职能转变环境与路径探析[J].经济,2016(1):164.

作者：秦焕杰 单位：安徽工业经济职业技术学院