老旧小区建筑本体改造设计探究

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1引言

老旧小区以“微改造”、“适度改造”为主，设计遵循“共同缔造”理念[1]。改造提升应以完善老旧小区市政配套设施为切入点，顺应群众期盼，重点解决居民的用水、用电、用气等问题。坚持群众主体地位，再按照居民群众的意愿，服务群众需求，对小区建筑物本体和周边环境进行适度提升[2]。本文针对常见的南方地区多层老旧小区建筑，围绕建筑物本体，对老旧改造工作要素设计进行标准化、普适性的设计导引。

2现状问题分析与改造原则

不同年代老旧小区的建造结构、条件和标准不同，改造面临的主要问题也不同。重点解决基础设施老化、防灾防疫功能不健全、公共服务缺失、智能化程度不高等问题[3]。建筑物本体普遍存在楼道光线昏暗、墙面残破乱张贴、管线杂乱老旧、立面形象呆板、屋面搭盖严重等问题。改造应坚持以人为本，把握改造重点；坚持因地制宜，做到精准施策；坚持居民自愿，调动各方参与；坚持保护优先，注重历史传承；坚持建管并重，加强长效管理[4]。

3基础要素设计

3.1楼道修缮

3.1.1内容。包括楼道粉刷、踏步铺装、栏杆扶手修缮、适老化改造等。3.1.2基本内容。对老旧小区破损或功能缺失的楼道进行修缮，在保持原有结构的基础上，运用局部修补、粉刷翻新等技术，使楼道保持整洁完好，保证居民的日常使用需要。3.1.3设计要点。1）楼道粉刷①墙面面层剥落的楼梯间，铲除原有面层，重新粉刷。②墙面粉刷宜以浅色调为主，踢脚位置结合楼梯台阶色彩进行粉刷或贴砖。2）踏板栏杆①楼梯踏步破损的，进行修补、粉刷或重新铺砖。②栏杆基本完好，仅存在老旧、脏污，考虑进行重新刷漆。③栏杆扶手缺失或破损严重的，进行重新更换。3）适老化改造①台阶选用防滑材料，设置防滑条。②增设沿墙扶手。③根据实际条件，可考虑在楼梯平台处增设可折叠座椅。④根据实际条件，无电梯楼栋可考虑设置楼道电梯，方便老人上下楼。

3.2楼道走道照明

3.2.1内容。包括楼道灯具及相应开关等。3.2.2基本内容。对老旧小区楼道内部照明缺失或不足的进行维修、更换，改善居民出行安全。3.2.3总体要求①按照规范要求改造楼道照明系统。②产品选择应考虑节能、耐久。3.2.4引导内容。①对于现状较好局部缺失的，进行灯具更换。②对于楼道照明缺失的，统一安装。③照明线路应纳入楼道管线统一规整。④根据居民意愿选择照明控制系统。⑤选择声光控LED节能灯，采用阻燃型电缆。

3.3楼道管线

3.3.1内容。包括电力、电话、有线电视、宽带等管线。3.3.2基本内容。针对电力、电话、有线电视、宽带等管线进行梳理规整，对报废管线进行清理，对存在安全隐患的线路进行更换，。3.3.3引导内容。①对管线现状进行评估，根据现状确定修整范围及技术手段。②管线沿板底墙角铺设，杜绝凌空。③管线可采用线盒、套管规整美化。④整合线路，清理废旧管线。⑤后期维护应由小区物业或业委会统一规范管理。

3.4防盗门及对讲系统

3.4.1内容。包括防盗门、对讲系统等。3.4.2基本内容。对老旧小区破损或功能缺失的防盗门、对讲系统进行维修、更换或增设，满足居民日常使用需要并提升安全感。3.4.3总体要求。①加强小区的安全管理，做到安全可靠，方便居民日常使用。②楼栋门的选择应与小区建筑、环境相协调。3.4.4引导内容。①楼栋门破损、缺失的予以替换、增设。②根据居民意愿，选择对讲系统。③选用可视对讲系统，门口机宜具备密码开锁功能。设有物业管理的小区可选用联网型可视对讲系统，可具备向物业管理中心进行紧急报警功能。室内机可选用具有防盗、燃气泄漏等报警功能的户内机。④后期维护应由小区物业或业委会统一规范管理。

3.5屋面整治

3.5.1屋面搭盖。①屋面违章搭盖应拆除并清理，保持屋面整洁。②搭盖拆除后，屋面结合保温、防水处理、屋面改造，重新修复。3.5.2屋面防水。①屋面防水构造修缮，解决屋顶渗漏问题，方便居民日常生活。②防水修缮应按照规范要求进行防水处理和施工验收。③屋面防水处理后，考虑美化设计。3.5.3屋面设施。①对屋顶水箱、太阳能热水器等设施进行规整修缮，保持外观整洁，可结合屋面改造进行美化遮挡。②结合屋面景观改造，统一规范设置屋面晾晒设施等。

4要素提升设计

4.1立面提升设计

4.1.1内容。立面风格、立面材质、立面色彩等。4.1.2基本内容。根据片区规划及建设要求，对小区建筑立面进行改造，提升小区整体形象。4.1.3设计要点。1）立面风格①应遵循上位规划和相关建设规划规定，不得随意变更。②提取片区风貌特色元素，对建筑立面进行提升设计，体现文化特色。2）立面材质①材质的选择应基于所处街区特色。②选用易施工、耐久性好的新材料。③材质的重新设计需与建筑色彩一并考虑。④材料的选用应满足技术规程要求。⑤材料的选择应考虑施工周期及经济因素。3）立面色彩①色彩的提升应基于街区整体色彩考虑，而不仅局限于单栋建筑。②杜绝恶俗的与整体不协调的色彩。③色彩应体现片区风貌和文化特色。

4.2屋顶提升设计

4.2.1内容。屋顶铺装、屋顶绿化、屋顶平改坡等。4.2.2基本内容。针对老旧小区屋面杂乱、影响城区第五立面形象的情况，运用拆除清理、屋面铺装翻新、屋顶绿化、平改坡等技术手段，提升小区第五立面形象。4.2.3设计要点。1）屋面铺装①对屋面铺装进行美化、优化，铺装形式、色彩应与片区第五立面相协调。②结合屋顶景观、休闲设施进行设计，铺装材质、形式应满足功能使用要求。2）屋面绿化①屋面绿化设计施工须满足建筑的荷载、防水、抗冻胀、防腐等功能要求。②屋顶绿化可分为简单式屋顶绿化和花园式屋顶绿化。简单式屋顶绿化自重较轻、施工快捷、养护简单，建议采用。3）平改坡①建筑屋顶“平改坡”改造应充分考虑片区实际情况，大范围改造不应千篇一律，宜有多种样式变化。②应对原有建筑结构进行鉴定，在不影响建筑结构安全性的前提下方可实施。③新增屋顶构件、屋面瓦等应满足燃烧性能等级要求和防火间距控制要求。

4.3建筑节能改造

4.3.1内容。屋顶铺装、屋顶绿化、屋顶平改坡等。4.3.2基本内容。在保证建筑的室内环境和室内人员居住舒适度的前提下，对围护结构、用能设备和系统采取节能技术措施，以降低建筑运行能耗。4.3.3引导内容。①对建筑结构、防火性能等进行评估，并对改造后主体结构后续使用年限进行判定。②优先提高外窗的保温和遮阳性能，屋顶和西墙的保温隔热性能，有条件的宜同时改善自然通风条件。③应选用安全、对居民干扰小、工期短、对环境污染小、施工工艺便捷的技术措施。

5结语

城镇老旧小区改造是重大民生工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生和扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义[4]。本文对南方地区多层老旧小区建筑物本体要素设计做专项研究，以常见的南方地区多层老旧小区建筑作为研究对象，从基本内容、引导内容、设计要点等角度做了较为全面的论述，其他地区可以参考进行总结，力求通过老旧小区微改造，塑造文化特色，打造人性化生活空间。

参考文献

[1]厦建物[2020]5号.厦门市建设局关于厦门市老旧小区改造技术导则的通知[Z].2020.

[2]厦门市人民政府.厦门市老旧小区改造提升工作意见[EB/OL].2016

[3]福建省人民政府.福建省老旧小区改造实施方案（闽政办〔2020〕43号）[EB/OL].2020

[4]国务院办公厅.关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发〔2020〕23号）[EB/OL].2020

作者:曾光 单位:厦门合立道工程设计集团股份有限公司